日本非公开物业投资指南V1.8

type

status

date

slug

summary

温馨提示

日本大型物业收购市场还是属于高净值与机构客户天下，目前行业利润确实可观，但是大部分物业收购手续还是比较复杂并且设计二次修缮和劳务雇佣等复杂场景。所有产品均属于高风险投资产品，购买前请务仔细斟酌。

为什么需要引导投资者进入这个市场？

在目前大部分中国投资者由于对于日本的房地产市场还仅仅停留在物业本身，并没有深入研究这个市场的源头所在。而随着大批中国投资者在日本遭受了巨大的损失，他们很快发现，中国人投资的物业和模式和日本本土市场有很大的区别。而正是这种根本性的投资理念差异造成了很多中国投资者败走日本市场。因此，本指南的首要目标是让所有中国投资者从源头了解日本的投资市场。

什么是非公开物业？

实际上，中国投资者刚刚进入日本房地产市场，首先基本都是寻找“高回报”物业，这是所有投资者的惯性思维。但是真实的日本机构投资者从来不可能在公开市场上寻找物业。而是在一个内部的非公开市场进行交易。所以，所谓“寻找高回报”物业在投资思路上属于一个错误方向。因为一般市面上销售物业基本涵盖三大成本：多级解体以及土地交易成本、建筑品牌差价成本、二级市场中介销售成本。但这是一个正常的情况，基本上普通投资者是不可能绕开以上成本的，只有极少数有资金的高净值投资者有能力去绕开这些成本拿到真正的”划算“的投资。所以真正优质的物业并不是在二级市场寻找物业，而是到非公开市场去寻找非公开物业。

而此类物业大多无法从任何日本的线上渠道获得，包括大家所熟悉的SUMMO，HOME’S等平台，大多都是通过传真和介绍人获得，因此极其隐蔽，绝大多数普通投资者基本无法接触此类物业。非公开物业一般具备以下三大特点：

高度稀缺，基本上可供选择的东西非常少，基本上同一地区所可以选择物业都是个位数。

高度保密，基本所有的物业信息均不上网络，全部都是中间人和传真进行信息传输。

投资门槛高，不仅仅是物业价格很高，而且想要接触到这些物业均需通过给中间人红包来获得咨询。

哪些物业属于非公开物业？

目前大部分非公开物业大部分都是裸地或者待解体裸地，极少数是现成物业。目前业界非公开物业，主要分为3类：都市圈核心区土地、重要战略地点（如赌场、热门旅游景点、超级商圈等）、限量级地标建筑（地标级塔楼、豪宅等），以下有针对三种物业详细解释。

都市圈核心区土地

目前日本有三大都市圈：首都圈：東京都區部、橫濱市、近畿圈：大阪市、京都市、神戶市、中京圈：名古屋市。三大都市圈的核心区土地基本属于寸土寸金，不仅高度稀缺而且建设周期非常长。比如东京银座地区每平方米最新房产价格平均489万3512円，不仅价格上一般投资者难以企及，而且投资渠道非常隐蔽，刚刚来到日本的投资者几乎不可能拿到。

但是从长期趋势来看，都市圈核心区物业都是高度硬核的投资品，自从日本房地产泡沫之后，都市圈核心区物业的长势都是相当稳定的，无论遇到金融危机还是新冠疫情核心区物业的价格都是非常稳定的。

重要战略地点

在日本有很多重要战略地点比如热门旅游景点、超级商圈都是属于垄断性的资源。比如目前正在建设的大阪赌场，虽然位处人工海岛但是由于属于日本的第一个赌场的位置周围地区的土地基本全部被财团垄断，基本一地难求。又如草津温泉附近的土地，由于属于优质的旅游资源，往往很多土地或物业都是当地观光会所的关联公司持有，不会对外出售，往往也需要联系一些特别的介绍人打入其中获得物业报价。

限级地标建筑

在日本的市区很多限制级地标建筑，比如塔楼，大部分塔楼物业的顶楼都是被一些押地机构直接拍走然后加价卖给投资者。而日本有很多不动产公司都会去用借贷资金去押一些塔楼的高层物业，然后加价出售。这导致很多都市圈的塔楼物业都存在非常高的溢价，并且投资者可供选择非常少。

而很多塔楼的顶楼大多会建造成空中花园的豪华房间，并且限量只有一套，所以往往都会被一些大机构购买后进入非公开物业市场。这些物业一旦被归入非公开市场，往往需要非常高的介绍费才可以获取资讯。

为什么非公开物业受到如此欢迎？

如果没有需求是不可能有市场的，虽然非公开物业的门槛非常高，但是很多专业投资者往往对此乐此不彼，很大程度上是因为非公开物业有极大的优势存在，否则不可能作为行业内单独的项目被列出。究其原因主要有三点：极低的差价、稀缺的资源属性、超高可定制性。

极低的差价（最重要原因）

和市场上的物业相比，非公开物业往往能拿到非常低的价格，比如同一幢全新的公寓，以市场价为基础，通过非公开物业渠道整幢收购，大约可以节省20%，如果通过非公开物业渠道直接拿地然后自己请建筑公司建造，则可以节约大约38%。就像蛋糕店橱窗里的蛋糕，如果你通过蛋糕店购买，那么价格就是市场价格，通过糕点工厂批发，你可以8折拿货，而如果你自己DIY做一个和它一摸一样的，那么价格可能就只有62折。

因此大部分大手不动产公司均是通过非公开物业市场拿地，然后请工务店建设后进行区分销售，拿地的成本价格和建材价格基本决定了它可以拿到的利润。

稀缺的资源属性

对于日本来讲，土地的供给非常有限，尤其是一些市区的土地，供给量非常有限。以大阪梅田为案例，上一次能够有如此大的建设都是在70年代，土地开发在70年代末就基本全部饱和。如果想要在梅田拿到一块土地，需要等待前面的旧房子解体拆除后投入市场才可以，受制于日本的建筑法规，这个周期非常漫长，基本在10～15年。而一些旅游景点也存在同样的情况，温泉的泉眼就这么一个，一放出来肯定会被秒，因此只能通过非公开的方式去寻找合适的买卖。

超高的可定制性

对于一些不满足于一般投资的高净值客户和机构投资者来讲，非公开物业能够给予他们的更多自由的选择。尤其是一些核心区的土地，只要拿到何时的开发许可，可以建造出很多地标级建筑，对于想要新建温泉酒店、豪宅、地标级公寓的投资者来讲是不可多得的机会。尤其是想要建造一些地标级物业的投资者来讲，想要找到合适的土地非常困难，因此大部分投资者都会通过非公开物业市场寻找到合适的土地，然后申请开发许可，申请完毕后，即可开发自己想要的东西，部分高容积土地可以建造超过8层的建筑。有些高端的园林类物业都是通过此类非公开物业拿地后建造的，往往会聘请名家设计。

如何进入非公开物业市场？

虽然，非公开物业市场有诸多好处，尤其是远低于市场的拿地拿房价格诱惑性极大。但是想要进入日本的非公开物业市场对于大部分中国投资者来讲挑战极大。非公开物业的购买和销售难在“前端”，而非“后端”。我们在实践了多个项目之后发现，核心讨论点在于如何以最低的成本获得合适的物业。因为这类物业基本全部埋藏在各个大手公司手中，中间人关系极其复杂，有时候存在多轮中介，信息高度隐蔽，普通投资者想要接触非常困难。

为了能够让大家更方便地了解操作购买方法，我们为大家讲解4种中国投资者最关注的非公开物业的操作流程，分别是都市圈一等地开发、景区酒店及娱乐设施开发、稀缺豪宅塔楼购买。这三种是目前非公开物业的三大热门领域。

都市圈一等开发操作

都市圈的一等地开发主要就是指东京、大阪、名古屋三大都市圈核心区物业及土地开发，实际上整个日本的都市圈有很多外资开发的楼盘。比如米高梅就参与了大阪赌场的建造，日本西武控股的酒店和娱乐设也有多个外资基金参加。东京、大阪都市圈内很多公寓、酒店、学生宿舍等楼盘的建造也是有很多中国投资者参与。都市圈开发最难的点就是拿地，大部分投资者刚来日本，即使有钱拿地也非常困难。

哪些土地属于都市圈土地？

实际上整个日本的真正意义上的都市圈只有东京和大阪两个，其中东京地区的主要有千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区6个核心区域算作是真正意义上的核心商圈。

而大阪实际上只有北区、中央区、西区、天王寺区、浪速区、福島区这六个区域算作真正意义上的核心区域。

都市圈开发有哪些难点？

众所周知，日本关东和关西两大都市圈都是人口稠密、土地稀缺的区域，早在上个世纪70年代土地开发就已经高度饱和。难点主要有以下几个方面：

大手公司高度垄断，几乎所有的都市圈土地都集中在少数几个日本大手公司手里，如三井不動産リアルティ、パークホームズ等公司，普通投资者想要高攀此类公司几乎是不可能的。

土地高度稀缺，基本上一个片区一年新开发土地只有个位数甚至没有，投资者可选择土地非常少，一般都不会超过4块。

中间人介绍成本极大，由于大手公司内部人员几乎都是日本的精英阶层，想要认识此类内部人士介绍费非常巨大，基本都在50万日元以上，一些大的开发用地甚至有可能达到千万日元级别。

开发流程繁杂，法律限制较多。不仅设计都市圈内各类开发许可、土地容积率限制等，如果用于酒店或者商铺等事业用设施还涉及消防、保健所等多个部门的许可。如果涉及解体还需要请专人进行租客迁移等操作。

先交钱后办事的环节很多，中间多个环节如果失败很多资金即有可能打水漂，造成不可避免的投资损失。比如首付礼金、设计师图纸等环节都存在此类风险。

日本银行业审查严格，无论机构或者个人，想要利用杠杆撬动房价几乎不可能，大部分外国投资者融资十分困难。绝大多数都是自有资金进行投资。

日本再销售法律框架严格，如果需要销售给普通投资者，不仅需要委托持有宅建牌照的人销售，如果是公寓类物业需要建造完毕后区分才可以销售给投资者，不可以卖楼花、期房。投资回报周期非常高。

以上难点几乎拒绝了99%的投资者，只有少量机构和高净值投资者能够有足够的实力参与此类开发。

都市圈投资优点

在新冠疫情肆虐的那三年里，有很多人问我疫情期间酒店有抄底这个说法，日本三大都市圈（东京、名古屋、大阪）圈内物业是否有抄底这个说法？我可以明确告诉大家核心区物业没有抄底这个说法，这都是刚需，毕竟08年的次贷危机都无法撼动的存在，显然不可能被区区疫情撼动。

其实中国投资者再投资日本的时候往往有个误区，那就是认为非核心区物业的涨幅一定可以超过核心区，但是最后都被打脸。尤其是在这3年疫情里，华人投资的酒店民宿如摧枯拉朽般倒闭，而核心区物业租金的坚挺是让人难以置信。都市圈投资优势往往都是集中在流动性和稳定性上。所以我总结和归纳出3个要点：

都市圈物业永远稳健的神话

日本在经历了平成景气之后泡沫迅速破裂，但是破裂之后的日本全国上下均吸取教训，房地产调控都是尽可能避免泡沫注重房屋本身价值，因此出现了一个奇妙的现象那就是强者愈强，弱者越弱，核心区土地永远依托城市建设不断上涨，而小城市的土地随着年轻人口被大城市虹吸土地价格不断下跌。从下表可以看出，东京地价自泡沫之后一致都是趋于平稳的增长模式，这是日本政府和企业共同调控的结果，目标是让日本的房地产走向一个健康长远的模式。

2021年东京奥运会之后，东日本不动产流通机构（东日本REINS）的统计显示，8月东京圈的二手住宅楼的成交价格同比上涨3.5％，达到3773万日元（约合人民币222万元），连续15个月高于上年同月。二手独栋住宅也上涨6.1％，涨至3425万日元（约合人民币202万元），连续10个月高于上年。近畿圈不动产流通机构（近畿REINS）的8月调查显示，近畿圈二手住宅楼的成交价格上涨5％，涨至2519万日元（约合人民币148万元），二手独栋住宅为2132万日元（约合人民币126万元），上涨7.8％。就算是在疫情之下，核心区物业仍然存在所谓刚需神话。

都市圈的住宅物业永远供不应求

新冠疫情对于核心都市圈的影响最大的莫过于核心都市圈的开发，由于疫情的影响，全球各国货币超发政策以及原材料供应短缺的影响，外加大量市区老旧物业修缮和重建出现延误，2020年整个日本东京地区的住宅供应量创历史新低，反而出现了供求问题。

大部分来东京、大阪租房的各位往往深有感触，房子非常难租，尤其是东京的房子，新房往往被秒杀，大部分留学生第一年肯定是要在远离市区八王子市居住，蹲个一年之后才可能有机会搬到市区居住。

都市圈的流动性是最强的

核心区物业之所以能够不断有人接盘，永远不缺流动性，主要还是有日本大型财团把持，另外还有大量大型外资机构的参与，这有一个好处那就是个人投资者对于市场的影响非常渺小，整个市场的稳定性非常高。有经验的外国机构投资者都只会选择核心区的成熟地段，周边的酒店物业只能挑几套作为补充，并不会成为其资产组合的主流。外资进入日本难度非常小尤其是机构，进入日本形式也可以是多种的，并没有任何的管制，这也是为什么越来越多的国际房地产开发商开始进军日本本土的不动产市场，有了这些大型资本，都市圈的物业永远会有源源不断的接盘资金。

都市圈一等地开发流程

首先，先说明一点东京和大阪地区的土地物业大部分投资者都是需要代理人和介绍礼金，此外还有超长的的谈判周期（1-3个月）这一点谁都躲不开。另外由于参考案例较少，因此我们也仅仅是将我们自己的几个案例提供给大家作为参考，如果确实是有实力的投资者并且拥有4亿日元以上的开发资本是可以来进行尝试。为此，我们特别准备了2套投资模式给所投资者参考：第一套投资模式是给需要资金推出也就是建造完成后需要再销售盈利的投资者准备的。

第二套模式是给纯粹是想要建设楼宇并且直接自用收租或者其他用途的投资者。这类投资者可能仅仅是自己想要建设一套公寓收租使用。所以最大的区别在于资金是否以PE资本形式进入不动产公司。以下这张图就是一般的买地盖楼之后销售的流程图：

第一步：拿地

所有在日本投资的客户都知道，我们给所有的投资者提供的单块土地面积不会超过60平方米，这个就是因为个人投资者在日本拿优质土地困难导致的。相比东京，大阪由于在建筑拆除上难度比东京好很多，因此我们的大部分中小个人投资者买一块大阪的50～60平方米的地还是比较容易的。但是如果涉及100平方米以上的项目，那就非常辛苦了，基本都需要代理人和红包。在东京和大阪地区，拿地流程基本如下：这里面的过程有几个中国投资者难以接受的点说明一下：

优质的土地都是非公开的，就算投资者明明知道这块地的主人，中间人是绕不开的，就算绕过中间人打电话过去对方可能不卖。

50～200万日元的找地费是必须的，而且如果客户最后没能看中土地，也是不退还的。这一点可能是目前所有中国投资者难以承受的。

客户可能无法指定某一地块，因为市区高度拥挤，基本只能选择一个区域，而且选择区域内存在有待解体物业。

为了能够迅速拿到市面上的优质裸地，一般必须先必须通过PE模式注资到合作的不动产公司才有可能以最快的速度拿到裸地，但是这个流程可能是所有中国投资者无法理解甚至害怕的。

所以想要在东京和大阪拿到心仪的土地还是非常困难的，光第一步拿地基本筛选掉了99%的投资者，很多中国投资者因为无法适应这种模式被拒之门外。而事实也证明如此，核心商圈的优质物业几乎没有中资的身影。

第二步：押地资本注入（PE注资购置裸地）

众所周知，大部分都市圈的裸地基本都是被秒杀的，海外投资者是不可能”买“到这些核心区的裸地物业的，最快的方案是通过注资进入合作的不动产公司，然后委托对方迅速在非公开市场迅速押地或者参与解体物业才有可能拿到可能还算不算差的土地。但是这一步同样也是争议非常大的一个步骤，因为注资流程本身来就是一种完全委托他人的投资模式，本身要求双方必须在达成合作协议前签署各种合同，然后才可以进入所谓的土地购置流程，这类投资一般起步高达1.5亿日元，不是小数目，谨慎一些都是必要的。由于市面上的案例非常少，而且合同样本大多无法公开，且合约形式千变万化，我们很难一一列举，根据每个地区的不同土地，都有不同的方案。虽然这个环节有很多让人害怕的地方，比如合作方吞钱跑路、拿地成本超预算等。但是这可能是目前业界探索下来最快的拿地方案，也是大多数投资方主流的解决方案。

第三步：土地的预处理和残留建筑拆除

拿到土地后，根据情况我们一般分两种，第一种是裸地，最好解决，直接上面建房子，但是我们从没拿过超过200平方米的裸地。第二种是上面存留待解体的物业，这个是常见形式。由于市区的土地交易早在70年代就开发完毕，想拿到大片的裸地是不可能的，现有情况下，我们在日本拿到的土地都需要找解体公司帮忙解体上面的残留建筑物，然后才可以给投资者建造新房子。而且这里的风险非常大，可能会碰到再建築不可の物件，邻居反对，町内会反对等情况，但是在大阪真的比东京、横滨、名古屋好很多，基本不会出现以上情况。

第四步：图纸规划

走过了上面这两道鬼门关，基本上后面的反而比较轻松。但是请大家注意，一般东京或者大阪的核心区土地我们都会请一些专业大手设计公司进行设计。这些大手设计公司的在给出图纸前一定会确认两件事情：

投资者已经购买好了土地，并且持有该物业藤本；

投资者已经支付了设计费，并且说明了设计要求；

这对于很多新手来讲是非常不友好的，因为经常存在投资者购买土地前没有想好需要什么样的物业？想要找设计师提前出图，但是一般大手建筑设计师均需要付费设计并且确认投资者已经持有土地之后才会接活。

目前我们没有从头带尾开发过酒店等大型物业，能给出的图纸大多数是公寓楼的规划。由于第一类住宅用地的开发往往是最容易的，只能造公寓，所以也不存在过多的争议。实际上日本大部分的地区的土地用途非常固定，根本不会给投资者任何的选择空间。

第五步：施工建设

施工建设方面，大家可以参考我们的大阪一户建建设流程，基本上就是一个一户建施工的放大版本，但是这里注意很多超高公寓的建设周期都是非常长的，都在12～24个月。不像很多一户建6～8个月就可以完工。工地的规模也比一般的一户建大很多，比如下图中的这个泉北建设的物业，建设在了大阪著名红灯区飛田新地附近，已经逼近街道主体，建设规模非常庞大。

第六步：完工验收

首先，我可以明确告诉大家，日本的建筑质量标准是全球领先的，因此完工验收是一个技术活，但是大家放心，一般的建筑公司都有专门的完工验收合作伙伴来帮助办理整个流程，这些验收的组织是不固定的，都是政府认证的的公益法人机构，每个地方的都不一样。如果没有，都会有一张纸被塞到工地邮箱。为了可以更好的让大家理解这个流程，我们特别为大家准备了一张广告纸，上面更加清晰。如果投资者不想进行销售，那么完成以下工作后即可结束，进行托管运营。

第七步：物业销售（可选）

如果投资者是准备进行销售物业来获利的则需要遵守很多法律。公寓开发完毕后为了可以将不同的房间卖给投资者需要进行区分登记，然后物业的名义人必须让渡给不动产公司，以不动产公司的名义进行分发各个渠道进行销售，销售资金给投资者，然后退出后回流给投资者。但是在进行区分销售时大家务必注意以下几点：

不得预收房款销售，可以收取极少量的意向金，但是绝对不能向投资者预收房款用于集资造楼；

只有房产完全完工后才可以进入市场进行投放销售，所谓完全完工是指完成检查后建筑物登记完成之后；

多套房产区分登记销售，销售主体必须有宅建牌照。这意味着大部分投资者不可能独自销售房产；

在房屋销售期间，机构投资者的投资款是以资本的形式留存于不动产公司，这意味着如果不动产公司倒闭，机构投资者的物业将会被抵押。

可以看出所有的规则都是倾向于保护购房者，而不是开发商，所以在发达国家买卖房产有个特点，那就是开发利润都不高，东京大多在20%左右的毛利率，但是法律健全，开发风险远远小于东南亚，可以避免很多风险，比如类似柬埔寨西港骗局。

后续：持续化管理

其实就是要起公寓物业具备持续化管理的能力，这一个块内容可以参考《一份完整的日本房地产投资指南》，这里有包含一般公寓楼持续化运营模式的内容。优秀的公寓如ライオンズマンション，也就是狮王公寓，都是可持续性化管理的典范。

核心区物业开发总结

显然核心区裸地开发对于投资者资本要求非常之高，也对不动产开发商的要求非常高。日本都市圈核心物业的开发必然是一个漫长且枯燥的流程，不适合想要迅速赚快钱的投资者。但是将时间拉长，你会发现，能够扛得住周期性金融危机的硬核资产只有这类核心区资产。由于日本年轻人口仍然大量涌入城市圈，因此这类资产更贴近于“刚需”，年年都在涨，等个几年你会发现自然会有巨大的惊喜。

景区酒店及娱乐设施开发

主要是集中在部分旅游为主的景区城市，比如京都、山梨县、热海等地方，尤其是温泉酒店，是很多中国投资者所热衷的投资产品，但是此类物业的投资门槛实际上远远高于都市核心区物业。尤其是景区的观光会所以及一些当地行业协会，基本把控当地所有的旅游资源，如果无法从这些机构找突破，投资者极有可能血本无归。

景区酒店及娱乐设施开发优势

为什么这么多投资者愿意在日本投资景区物业，说白了还是利润高。由于日本长期以来观光立国的策略，旅游业地产是目前日本房地产领域收益的顶点。归纳起来大家主要是看中这几点：

大部分酒店类物业的投资回报率在6～10%以上，属于高回报物业；

受认证的酒店物业在当地运营不仅可以有很高的关注度，甚至还有地方补贴；

部分温泉酒店在造型上十分牛逼，是很多对造型十分看中的投资者的最爱；

部分寺庙类物业可以用于办理宗教法人，用于快速移民；

景区酒店及娱乐设施开发难点

在这里，我先把丑话说在前头：目前，华人圈在日本各个著名景区投资的项目非常多，但是最后能坚持运营下来熬过多次危机像日本人那样多次躲过危机的少得可怜。分析其中的难点你会发现基本可以归纳为以下几个问题：

未能从当地观光会所以及行业协会中拿到第一手土地，而找中间商拿了二手甚至多手土地，以高差价购买了物业，第一步可能就输了。

过度迷信古宅、寺庙等物业，光看物业光鲜外表，忽视物业内消防、牌照、观光会所认证等核心问题，大部分华人景区酒店很难加入当地观光会所甚至连当地的宿泊牌照都无法拿到，只能在微信、抖音、小红书上裸奔。这一条基本涵盖90%以上华人物业。

无法从日本当地获客，甚至没有能力接待当地游客的能力，过度依赖海外游客。

无法和当地观光会所和行业协会建立广泛而坚实的联系以获取当地的特别资源：物产店介绍、补助金获取等。

其实以上问题总结起来就是：华人投资的物业很难融入当地的旅游生态。

景区酒店及娱乐设施开发的流程

首先，投资此类物业的成功的第一步就是要舍得花“前期成本”，如果不舍得花前期成本区调研，后面的损失会非常大，这些前期成本就是请行政书士以及拜访观光会所内部人员所需要的费用及红包。这一环节大约在100～500万日元，平均在200万日元，但是前期的调查可以帮助你清楚地认识到当地的旅游资源、现存物业状况、是否有可以交易的物业和土地以及当地观光会所对于外国投资者的友好程度。

区域挑选

首先，目前在这个领域的物业购买大家一定要知道几个现实：

不可能有房地产机构敢去押景区物业的，一般都是中介物业，很多景区物业和土地可能都是由当地。

能够中介当地物业的中介一般都是在当地有人脉关系的，而且在当地都是有成熟项目的。

我们不建议对日本当地旅游景区不熟悉的t

成熟的景区基本都有当地的观光会所和行业协会，只有他们在，才有可能在当地形成有效的旅游景点。

对于大部分投资者来讲，首先必须了解目前日本旅游景区的所在地，比如京都岚山、富士五湖、热海等，然而那些叫的出名字的景点进入的门槛都非常高，没有5亿日元以上资本根本连门槛都摸不到。因此大部分投资者只能在有限的次级景点去尝试投资。

行政书士可行性分析

确认好投资目的地之后，一定要花钱，请当地行政书士前去和观光会所接洽。行政书士会帮助考察在当地投资的可行性，并且咨询是否有合适的物业，因为这类酒店物业往往会被市面上加多道差价，行政书士的考察是确保投资者拿到的是第一手物业。跳过这个步骤直接找中介，很大程度上都会被骗造成巨大的财产损失。所以大家千万别想着省这个钱，200万有时候可以拯救你的2个亿日元资金。

观光会所咨询

观光会所是所有环节的核心，很多投资者都认为观光会所没有任何关系，现实中很多景区的华人酒店基本都是不加观光会所的，甚至在物业选择上也完全不遵循观光会所的指导意见，仅仅只拿一个牌照就开始运营，这就导致了很多问题。因为物业可以注册到观光会所，意味着在景区的指示牌上能够有你的物业，在日本这个线下广告电话预定仍然占据多数的国才可以有立足之地。同时，观光会所往往绑定当地的行业协会，会提供非常好的资源接洽，如酒店内餐饮供货商、温泉锅炉维修、当地补贴等多项服务。

当然，咨询观光会所也可以有效地确认一件事，那就是当地是否欢迎外资前来投资。如果当地根本不欢迎外国人投资，那么也没有去商谈的必要了。

物业开发方向01：现成物业的处理

如果购买到了现成物业，基本就是走改造路线，很多投资者在改造的路途上往往陷入一个误区就是先弄一个高端大气的设计图纸，但是实际上最应该考虑的问题是房子能不能上架运营。所以关注的焦点在：消防、安全、卫生等保健所要求的项目，而所有的一切都只是为了能优先拿到牌照。只有确认牌照的获得没有任何障碍之后才能开始进行下一步建设。

物业开发方向02：土地开发

如果你拿到的是裸地，需要从头开始建设，可能又是另一个流程。裸地开发最大的好处就是可以再图纸设计阶段就提交消防计划，相比改造现有物业，可能在消防合规上更具备主动性，毕竟改图纸比改建筑简单很多，新造房屋在耐用性和功能性上肯定是远超旧房的。

景区酒店及娱乐设施开发

2021年，已经是新冠爆发的第二个年头，根据日本观光厅发布的调查统计数据，2020年受疫情的影响较大,比2019年的住宿人数减少了近50%。其中日本人的住宿人数减少40%，外国游客减少84%。是从2007开始调查统计以来的最低数值。2020年的日本酒店的入住率只有34.6%。住宿人数的前三城市，分别是东京，北海道，大阪。和前年度相比，东京，大阪均减少60%以上。全部是有历史记录以来最大跌幅，就连2011年的311大地震也没有如今这样子长久深远的影响。由此市面上有大量曾经十分优质的酒店物业被抛售或者解体，形成了一个巨大的底部市场，而这个市场给整个房地产市场提供了很多机遇和挑战。

现有情况下如何去收购或者开发酒店物业

大概是从2021年2月开始，以中国人为主的投资者开始咨询日本的温泉酒店项目，而且越来越多的物业开始低价出售。而日经中文网也指出现有情况下中国尤其是香港的投资者对于这些设施的收购咨询越来越多。我们也开始涉足相关业务，在考察了多个案例并且进行多次参考之后我们对于酒店行业抄底投资有新的认识。

在我们所勘探大部分物业中，大部分物业都面临修缮和再运营的问题，因此在思路上各位投资者必须走的路肯定是购买、修缮、运营三步，基本不可能有现成的饭可以吃。其中最简单的莫过于购买但是修身和运营背后大有文章。整个市场的低价抛售酒店都是状况非常差的瑕疵物业，全新的健康的核心区物业价格都不会很低，更别谈抄底。

抛售物业价格低但状况差，能直接运营的非常少

很多物业在经历了长达1年多的空置之后，内部可能已经高度老化，而这些大型酒店可能都处于一些偏远的地区，本身物业建造年代久远，平日里人烟稀少，在缺少游客和劳工打扫的情况下物件状况很差。尤其是内部电气设备甚至可能没有空调，消防设施老化无法过安全检查。就目前来看，我们所遇见的所有温泉酒店物业都存在这类问题，很多物业的抛售价格可能惊人的低，但是买过来之后可以直接运营的非常少，尤其是一些老旧町屋内部更是惊为天人。所以基本上客户购买后第一个不能逃避的问题就是：修缮。

初期购置价格低，但是后续投入很高

物业购买之后，修缮完毕可能就是需要运营了，日本的酒店物业在运营这一块都是大头，就以目前日本紧缺的劳动市场来看，人力价格非常高，很大程度上，就算修理完毕还是要面临招募新员工重新投入运营的现实。这种情况下只有两种解决方案：

寻求在日本的第三方托管公司代为运营；

自己建立株式会招募运营；

很多人问为什么这些物业不能像大阪的特区民宿一样无人管理，客户自己入住，因为日本除特区民宿牌照之外的所有酒店业牌照都是有强制雇佣条款的，可以说是霸王条款。这意味着你必须面对后续庞大的人力开支。以下就是日本三种拍照的区别：

条件	旅館業法牌照	住宅宿泊事業法	住宅宿泊事業法
营业时间	无	180天（部分地区仅限周六周日）	无
建筑用途	只能作为旅店	仅仅作为外国人交流设施	可以无缝切换为长租房和办公室
房间面积	3.3平方米以上	无	25平方米以上
分布地点	全国	全国	大阪、福冈、北九州、东京大田
人员对应	强制	无	无
居民反对	无效	摘牌	无效

这时候就有人问了，日本的人工成本到底多少？一套40个房间的酒店在运营的成本上究竟需要有多少花费？我可以告诉大家一个刚刚毕业的高中学生可的起薪可能就接近20万日元，还不包括各种福利（保险、休假、津贴）。一个人一年最少400万日元的开支，而且还得保证8小时工作制，严格遵守劳动法，就算有疫情也不能随意解雇。这也是为什么疫情到来，很多酒店第一件事情就是宣布结业，因为他们很清楚高昂的人工很快就会拖垮整个公司。

长租转化困难，市场复杂，改造成本高昂

对于酒店行业来讲，在疫情期间转为长租是否现实？这在中国确实非常普遍，但是在日本却非常不限时，在日本的很多酒店转为长租必须面临两个问题：

酒店所在的地区是否有足够的人口支撑？

酒店建造规格是否符合长租房屋的相关要求？

在人口方面，我们遇见的很多酒店都不可能是在三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的市中心，大部分否是位于一些人口比较稀少的地区，比如群马、静冈、富士山、山梨等，当地人口本来就已经是负增长了，并且没有足够的人流量，在市场方面显然不现实。下面这张图就可以看出日本人口的增长区域，全日本只有都市圈是绿色的正增长。这些非核心区的物业本身在长租方面就有非常大的问题。

同时在建筑要求上，酒店虽然在建筑质量上肯定是高于一般住宅的，在质量上肯定没有刺可以挑但是在具体细节上有很多问题。但是在很多情况下，酒店和长租房在一些差距上还是挺大的。主要在这几个方面：

因为酒店在性质定义上不是住宅，所以需要办理用途变更的确认申请手续（超过100㎡的情况），并且必须废除旅馆拍照（废业）。

关于防火方面的主要隔墙（建筑基准法）。酒店或旅馆可以在3间客房以下和100平方米以下的范围内设置防火的主要隔墙。另一方面，在共同住宅的情况下，各房屋的隔墙必须是防火的主要隔墙。

关于采光。酒店的客房是“居室”。而且因为酒店是特殊建筑物，所以居室需要采光。但是，有“在设置通风设备的情况下，不适用”（建筑基准法第28条）的排除规定。因此，即使客房没有任何窗户等开口，只要设置通风设备（使用风扇排出或排出空气的装置）就可以合法。应该也有在没有窗户的酒店住过的经验吧?

宅安装电梯应急联络装置。公寓楼，不管有没有管理员室，原则上必须在居住楼层最下层的上下车大厅安装应急联络装置的主单元

不仅仅是建筑标准法，条例层面有很多精细的规定。例:《集体住宅建筑及管理条例（台东区）》

在共同住宅等建筑物中必须设置电梯防盗窗。为了防止犯罪，在防火区没有障碍的范围内，在出入口设置犯罪预防窗

单间公寓的一个房间超过25平方米。停车场、自行车停车场、自行车停车场的设置（根据户数和规模不同而不同）

在江东区的条例也比较复杂，《关于建设公寓的条例（江东区）》

在建设40平方米以上20户以上的家庭型公寓时，需要与周边的学校设施和教育委员会协商（因为江东区的教育设施与儿童数量相比不足）

安装灾害警报装置

设置管理员室（带厕所和洗漱设施）

在一定规模的情况下，在场地内设置广场

这就意味着酒店改长租必须面临本地的很多法律框架，有些酒店想要改为长租房可能非常困难。如果在建筑面积、内部设施、灾害安全等方面无法达标那么是无法改为长租公寓的，而业界改造成功的案例非常少，因此我认为大家还是放弃这个念头。但是我们在业界也找到了酒店改长租公寓过的流程如下：

在这个环节中，损失的不仅仅是改造费用还有疫情后永远无法变更回酒店的代价，除非万不得已，否则我们不建议这么做。至于之前有很多人说的改造为养老院以及其他性质的物业更是天方夜谭，因为相应建筑标准和法规都很难满足。

疫情威胁消退但是病根未除

从现有情况下来看，90%的破产物业都是被疫情击垮的，所以现有Covid-19的发展态势是才是整个行业最为关心的一个问题，目前尽管疫苗已经问世，但是变异病毒的威胁仍然非常普遍，日本希望通过给全部的老年人注射新冠疫苗以控制死亡率但是全球疫情威胁的阴影仍然存在。就算本土市场也要时刻提防紧急事态带来的影响，紧急事态对于行业的打击是巨大的。

酒店等大型物业的收购开发流程

现有情况下，酒店物业收购的流程其实其实和大阪一户建的建造流程是一样的，基本分为三步走，先买物业、然后整修重建拿牌照、最后开张运营。听起来很简单，但是实际操作非常复杂，涉及多种情况。物业的好坏以及拿到的牌照都的性质都会导致不同的结果。

物业购买

首先先说明一件事情，那就是不属于你的物业，建筑公司是不会出设计图的，除非该物业的屋主可以给你出设计图（一般都是付费的），所以要进行改建之前必须购买该物业。物业的购买参照的还是标准的日本房地产交易流程，无论是酒店、土地还是公寓全日本的交易规范否是统一的，都受到全日不动产协会的保护。一个规范的日本不动产的交易结构如下，涉及买主、卖主、不动产中介、不动产保护协会。其中最为特殊的这个是不动产管理协会，不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利，所有的纠纷均由不动产管理协会来协调，针对中介的欺诈和不诚信行为，不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司。但是这里说一下，在酒店交易过程中只要卖家披露了瑕疵，买家打勾签字就没有任何问题，也不可能追责。

而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤：提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记，整个流程在15～30个工作日（根据物件情况而定），以下就是标准的日本房地产交易流程。

这个流程其实是最简单的，基本上没有任何门槛，顺便说一下日本大多数物业都是支持银联和比特币交易的，就算是大型物业只要中介允许都是可以进行操作的，没有反洗钱和资金来源审核。

物业修缮

下一步就是开始要进行修缮了，这是最难的一步，基本上所有人都是在这一步翻车了，很多当初去抄底箱根的客户也是被这一步坑了。这里要根据物业的状况分三种情况来看，但是大部分情况下买家都是要支付天价修理费用。

物业情况完整，很少甚至没有瑕疵

这一种情况非常少，绝大多数价格也不可能很低，毕竟好好的酒店如果正常也没有抄底这个说法，最多也就7折转让，没有很大的让利空间，但是确实是投资门槛最低的也是最方便的。这类物业只要重新申请一下牌照并且招募人员就可以运营。这种情况属于非常罕见的情况。

物业存在瑕疵，需要重新整修

这类物业可能是大多数人需要碰到的，所以作为重点讲解。很多物业都是有长达1年的空置，因此物业状况都非常差，都是需要大兴土木进行整修的，一些在观光会所范围内的物业甚至还有整修要求（一般都是开天价）。整修的流程其实和普通的一户建注文建筑很像，但是时间不敢保证了，有些物业整修时间高达1年以上。

废弃或者需重建物业

这类物业是非常难收拾的物业，很多老旧物业已经完全超出了其使用寿命，在一些偏远山区的普遍存在，这种情况下那就只能拆除重建了。这类物件的价格基本只剩下土地价格了。在日本废旧建筑拆除是要付高价的，重新修建也要付钱。基本上就是拆的时候要付钱，建的时候也要付钱，属于高端玩家才有钱去搞的事情。拆除后获得的裸地，就可以进行重新修建作业了。目前这一类物件我们碰到的非常少，就算有，我们会在签约前说明，一般投资者不建议去碰。

牌照申请及运营

当物业建成后，我们就要开始申请牌照和运营了，这时候如果读过我的这份资料应该对日本酒店业牌照有所了解，但是非常可惜目前我们见到的99%的项目都是遵守日本的旅館業法的物业没有特例。没错就是下面这张表格中的第一个选项旅館業法牌照。这意味着你必须面临3个困难：人员招募、每月固定的成本消耗、单一固定的经营模式。

对比下表中的民宿牌照你们会发现，旅馆业法建筑用途单一，有强制雇佣条款可以说是不折不扣的重资产。

条件	旅館業法牌照	住宅宿泊事業法	住宅宿泊事業法
营业时间	无	180天（部分地区仅限周六周日）	无
建筑用途	只能作为旅店	仅仅作为外国人交流设施	可以无缝切换为长租房和办公室
房间面积	3.3平方米以上	无	25平方米以上
分布地点	全国	全国	大阪、福冈、北九州、东京大田
人员对应	强制	无	无
居民反对	无效	摘牌	无效

同时，针对部分观光会所的范围内的物业，可能还需要与观光会所沟通并且保持良好的关系，保证物业可以在他们的支持下完整运营，这里每一个地区的情况都不一样，可能要根据当地的法规来参考。至于运营涉及的东西其实也很多，人员招募、物料配送等都是涉及酒店管理运营模块了，这些都要花钱，所以我们针对所有的购买者都是要收取运营资本金的，并且签订托管合同。部分物业甚至要客户自己成立公司并且注入资本金进行运营，总的来讲流程如下。目前我们见过的大部分项目平均初始注资就高达1000万日元。

持续化管理

一个好的有名的日本酒店更多的是持续化管理，优质的项目比如大江戸温泉物語（虽然最后还是破产了），都是经历多次经济危机的长寿酒店。每个月的经营报表和成本控制都是对酒店管理学的一次又一次打磨。具备持续化管理的酒店一般都具备以下几个特征：

业主拥有足够的资本能够在危机时刻及时注资续命；

合理且良好的利润提取，而不是杀鸡取卵式的压榨；

能够让员工感受到非常好的氛围，并且给予员工较好的保障；

显然这一点中国投资者以及一些仅仅是短视的资本很难做得到，这也是为什么至今日本很多优质的百年老店仍然还是日本人在开着。持续化管理意味着要让物业读过多次危机，但是目前大多数市面销售的温泉酒店都是粗暴的差价外加包租模式在销售，很少有能够真正愿意在这一行持续干下去的人。

区分以及再销售（有争议）

有认为是否可以投资酒店然后进行区分销售？因为确实市面上看到很多中国开发商开始投资后销售给国内的投资者的案例。这里说明一下，目前我们见到的日资开发的酒店都是自持盈利物业，很少遇到区分销售的案例，原因就在于酒店的公共设施部分非常多，区分销售的难度非常大。但是我们在中国国内的中介市场遇到了很多酒店区分销售的情况，这里面主要有几种情况：

开发物业为混合型住宅（大阪市区内特区民宿牌照物业），但是这类物业不属于酒店，只是接近于酒店，有些甚至只是多用途的SOHO物业；

具有完整区分划分条件的物业比如独栋分离的别墅或者建造了独立居住公寓区域的酒店物业，这类物业的长相都像普通的日本一户建和公寓，娱乐设施和居住区完全分隔；

ABS包装产品销售（股权区分），就是将项目变为基金产品后分割出售，投资者获得固定回报但是无法获得本身的产权，但是有非常大的争议；

所以酒店物业的区分和销售并不是一个主流的投资退出方案。

酒店开发总结

疫情之下，日本很多的大型酒店物业都在以白菜价出售，如果论时机确实是千载难逢的好时刻，也许再等一次这样的机会要得要等几十年，如果日本未来开放，投资者必然可以起飞。但是正如我之前讲的，收购并不简简单单买一个物业，更多的是后续的维护和运营。相信读过这一份完整的指南大家会对于大型项目的收购有新的理解一个正常的物业收购可能在购买的的时候仅仅需要花费极少的资金但是在后续维护运行上需要非常大的付出。我们更加建议资金充足以及一些成熟机构投资者参与这些物业的收购而不是鼓励一些资金不充足的客户去加杠杆铤而走险，一个无法运营的物业就是负资产，只有能够持续稳健运营的物业才是整个市场最需要的东西。

市区裸地及新筑物业开发指南

不得不说，在日本的都市圈内如果可以拿到一片较好的裸地开发，利润还是非常可观的，新造物业可以尽享土地和建筑的增值周期。由于整个日本核心城市的新筑建筑数较少，老旧建筑更新周期缓慢，需求又非常旺盛，因此新筑物业一般都是市场上的抢手货。但是整个日本的土地供应数量极其有限，而且很多城市土地早就已经是成熟开发土地，上面一般都有残留建筑物，开发和建筑难度还是非常高的。所以想要尽享红利这个市场红利需要的考虑的因素还是非常多的，这类高级玩法可能更加适合有实力的投资者，比如机构和高净值投资者。

空地新筑市场环境

在投资了东京的新宿、文京、大阪西成之后，我们对于日本的空地市场只能算是入门了。实际上整个日本优质的土地基本都集中在坂神都市圈，中部都市圈以及东京都市圈这三个地方，有人口的地方才有机会和活力。都市圈拿地新筑可以说是最不愁租的方案，毕竟有庞大的人口作支撑，基本亏不到哪里去。反而是周围的周围的各种山野地区拿地，看上去容易实则开发难度最高，尤其是后期运营真的是一个很大的问题。

空地供应稀少，新筑物业一房难求

日本的土地是市场化的，不存在类似中国那样的政府集中拍卖供地，很多情况下，市区新土地的供应都是非常稀少的。有多稀缺大家可以看看中日楼盘开发就知道，中国地区的楼盘开发一般都是这样子的。比如北京的世纪风景，基本都是一个大块的土地开发一个大型的住宅楼盘，几栋楼矗立在一块巨大的土地上，楼层间有过道、停车场、公共设施等。开发商一次拿地基本都在十几亩地，对于中国人来讲其实住房面积远远比日本人充裕。

但是在日本，就算是类似三井这样的巨型开发商，拿地盖楼基本都是以一小块土地为中心，然后盖一幢高楼然后就结束了，可能开发成本和中国的开发商差不多，但是拿地面积一般也就几百平方米，有的甚至就是一个几十平方米的小地块，盖上个很多层，至于什么绿化、公共娱乐设施肯定无法和中国相比。所以就论土地的稀缺性来看，日本的土地供应可能远远要比中国紧张。所以在日本做裸地开发肯定要有一个概念那就是别想着像中国那样可以豪爽地一掷千金拿个几十亩地，一般机构投资者可能连这类紧凑的塔楼大小的土地面积都难以企及。

老旧建筑换代慢，不可再筑物业泛滥成灾

东京和大阪土地紧张也就算了，更大问题就是日本现有老旧建筑和很多不可再筑的物业。由于日本自二战之后一直都是土地私有制，因此土地流转只能依靠市场，而中国由于土地实施国家所有制，所以在老旧社区改造以及拆迁的效率上远远要比日本来的高效。举个例子，在东京新宿区有一幢危楼，日本人可能需要很长的时间进行居民疏散，产权统计以及和物业业主沟通并且设计好完善的方案后才可以进行动工拆除，时间至少在15年以上。但是如果北京有一片城中村可能一声令下第二年就可以成为一片产业园区。所以日本市场上出让的核心土地物业非常稀少，基本都需要很长的等待周期，拿超过100平方米的市区土地都是需要等。

比如大家看到的这类60年代的旧楼，基本都是修了又修，但是就是不可拆除的物业。这也许就是整个日本最头疼的问题，很多投资者也难以理解为什么日本人宁可把旧的东西修了再修，但是就是死活不肯造个新的。这里的因素有很多，其中最关键的因素就是整个日本消费市场早就过了当年80年代顶点那种追求高大上的时代，变得越来越务实。

但是最大的问题还是不可再筑物业，很多投资者看到日本的建筑规划感到非常好奇，为什么有些土地价格异常便宜但是买到后发现属于不可再筑，无法将上面老旧的物业拆除，而这类不可再筑物业在低价二手物业市场上数量惊人的多。我们收到的很多二手一户建中有7成以上都是这类不可再筑的物业，很多中国投资者认为买了土地就可以随意拆除，在日本显然不可能。通常的不可再筑物业都是因为道路法的关系，为了解决历史遗留问题而强制性规定。

但是也有因为民事原因从无法再筑的情况，比如下图中两套房子的外墙已经粘连在了一起，如果要拆除必须和邻居商量，并且征求邻居同意。这类物业在东京和大阪非常多，属于非常严重的历史遗留问题，如果邻居不同意的情况下，施工难度也非常大。最好的办法就是买下相粘连的整个町，全部统一拆除后重建，但是资金量要求也非常大。而这些再建築不可の物件的价格往往出奇的低，甚至只有附近一般物业的1/7甚至更低，比如下面的这套就只有700万日元。很多人也许会想到改造，但是非常可惜，再建築不可の物件改造难度非常大，而且就算改造了也很难在市场上投放。在大阪很多再建築不可の物件就算改造也很难通过新的民宿许可，很多投资者以为花1000～2000万就可以在大阪买到心仪的物业但是最后往往都是这类再建築不可の物件，所以贪便宜到最后基本没有任何好处。

非公开物业为主流，人情关系复杂

这一点和中国非常像，那就是要好处费的情况非常多，尤其是在东京和大阪市区拿地，都存在中间商介绍的红包费用，这也是为什么中国投资者拿地非常困难。很多中国投资者也知道裸地开发物业回报率非常高，但是因为不理解其中门路，拿到的基本都是边缘地块或者就是那种最劣质的再建築不可の物件。实际上很多可以拆除的土地或者优质空地都是非公开市场物业，也就是在互联网和SUMO上是无法搜到的物业，必须通过中间人介绍后才可以获得。这一点和中国的土地市场非常像，只不过中国大多属于行政贿赂，而日本更多的是商业贿赂。目前我们开发的新宿一号、大阪千本南五连地以及最近销售的饭田桥Livcity都是属于非公开物业，而且都是市区大块地，因此拿地都是有一定的成本的。以新宿一号为案例，我们光喝酒吃饭找关系中间成本就有150万日元，是我们目前最大的人情消费。这也是为什么很多投资者不理解，为什么在东京和大阪投资大块土地我们一上来就收取大额的拿地费而且开口就是100万日元，其实这个是日本所有不动产商的正常操作，而且这100万日元实际是办事费基本都是不退的，核心区土地基本都需要一定的代价才可以获得，这也是为什么99.999%的投资者基本不适合所谓的买地盖楼的模式。

法律严格，极少提供杠杆操作

这一点也是很多人需要注意的，如果熟悉中国房地产的开发套路大家都知道，基本上都是从政府手上拿到土地后直接马上找银行要贷款然后预收一波房款，直接几十倍杠杆上马项目。大家都知道这种模式之后造成了现今中国极其严重的房地产泡沫，非常不好。但是日本80年代也是这么开发的，只是到了现今这个泡沫破裂的社会，日本金融行业吸取教训，从政府到银行对于融资操作极其严格，而且不存在房子还没盖就收房款的情况。基本都是必须建好或者马上建好之后才可以打广告让客户购房，所以无法复制所谓的“中国模式”。因此现有的日本房地产才有如此高的租金回报率和性价比。至于外国开发机构想要在日本贷款也是异常困难，基本都是国际银团贷款或者自有资金开发。所以在日本东京每个区块的新房每年供应基本都是个位数的，没有杠杆自然就无法呈现像中国那样的盛况。

核心商圈形成缓慢，城市划分严格

有很多投资者都对我说在中国开发一个成功的商业街，基本可以带动整个项目的增值，以万达广场为例，基本上哪里有万达广场哪里就是市中心。中国商圈一般都是遍地开花模式，基本上一座二线城市每隔几年就有新的商圈蹦出来，形成新的经济动脉。比如昆山阳澄湖高铁新城、上海虹桥国际商务区等都像是一夜冒出来的商圈，在这附近开发房子基本稳赚不赔，但是日本是否有这个模式？

很可惜，日本的商圈的形成并非政府主导更多的是大量企业或者财团经过几十年的开发之后才形成，更像是自然积聚的模式。以东京银座商圈、秋叶原商圈，大阪的难波商圈以及梅田商圈为案例，这些商圈的形成都是几十年商业聚集的结果，一个超级商圈在日本的形成非常缓慢。但是一旦形成将会是非常稳固，可以说是千秋万代。

就以大阪梅田为案例，1955年梅田就稳坐大阪都市商圈头牌，至今没有任何变化，尽管周围开发了多个项目比如USJ和HARUKAS大厦，但是都难以替代这个商圈。

当然最要命的还是土地性质严格将宅区、商业地、工业地等分成13类土地用地，而且相互之间转换非常困难，严格限定商住混用的情况，自然也不可能有类似SOHO这样的存在。疫情期间，北海道很多酒店想要转为民宅，但是手续非常麻烦，还要做改造最后也没有弄成。

为什么选择非公开裸地投资建设？

全日本的物业非常多，为什么很多机构和超高净值投资者还是喜欢裸地新建？自然是有机遇才会有市场，如果没有好处自然不会有人去参与。由于日本是一个土地稀缺的国家，新地供应量早就饱和，目前唯一的土地供应都是市场上旧建筑回收后拆除重建为主。

尽享整个建筑的回报周期

现有的日本建筑方针都是百年建筑，东京和大阪很多塔楼的建设都是冲着100年以上使用寿命去的，类似美国的帝国大厦的模式。就算是普通木造公寓一般也要有70年的使用周期，很多投资者喜欢购买投资回报率较高的60年代旧房殊不知，这类房屋的投资回报周期很快就会结束，基本就只剩下20年左右的寿命，虽然也可以收点钱但是未来肯定还是面临拆除等需要花大价钱的手续，而新造物业的投资的使用周期是远远高于这类二手物业，不仅仅是租金回报率高，对外销售的流动性也远远高于二手物业。

完全享有土地增值回报

由于日本人口聚集的方向都是城市，因此市区的土地的增值是肉眼可见的。但是公寓投资者可能对于土地的增值是没有概念的，毕竟公寓物业土地是要等公寓生命周期结束后拆除收购才可以看得出土地价值的增长。这也是为什么很多投资者特备喜欢投资一户建，因为一户建交易的时候土地增值是肉眼可见的。实际上很多优质的市区建筑土地否是被大手公司押在手中，等待市场行情需求旺盛的时刻再进行释放，基本都有100%以上的回报。而目前我们的所有裸地开发物业的投资回报业绩也远远高于一般二手物业投资，这是一个现实，但是请大家注意，这类高回报的投资其实是建立在高门槛的基础之上。

可定制化程度高

相比传统的住宅物业购买，空地的可定制化程度非常高。虽然收到用地限制，但是建筑的布局、功能等都是可以定制的。尤其是在大阪，由于现有OSAKA STAY牌照存在，因此可以将部分符合条件的房屋用作短租甚至办公室，因此可以定制出类似SOHO的物业，弥补日本在这类灵活出租市场和商住两用市场的不足。当然，很多机构投资者可能需要定制属于自己的办公楼，可能需要更大的接待门厅、更个性化的办公室等。而二手物业改造是无法满足这累要求的，改造的范围可能仅仅限于墙体涂个油漆，其他的就别想了。

空地新筑的投资劣势

但是并不是所有的投资者都适合这类物业的开发，否则这个市场就不可能全是日本机构占据主导的市场。虽然今年外资增长较快，但是相比日本本国资本，外资仍然是极其小众的存在。所以投资还是有很多限制的，说白了其实就是不适合个人投资。

起步门槛较高

很多投资者估计是听信很多日本拿地盖楼的案例，很多人拿到的土地物业看似回报很高和划算，但是一看位置基本都是距离车站开车几十分钟的那种土地，这显然是不合格的案例。目前东京和大阪地区我们的建议起步价投资金额为4亿日元，这个数字可能是盖一幢小型公寓的起步资金。所以千万别把日本的房地产想的太便宜，核心区的物业价格还是非常昂贵的，银座就算造个粪坑照样可以卖上亿日元，而且人人都想往里面跳。

拿地困难中间成本高

很多人一上来就以为花钱就可以能拿到市区土地，实际上不可能。就以东京和大阪目前的情况来看，外国个人投资者拿地的极限是东京核心八区不超过60平方米，大阪市区不超过100平方米。由于大量的土地都是被日本的本土大手公司把持，因此拿地需要代理人和介绍礼金，才有可能在非公开市场拿到优质土地。虽然是市场化运作，中间没有政府指导价或者限价拿地等操作，但是仍然深受亚洲红包文化影响。很多人直呼这简直就是丧心病狂的贿赂，十分不公平，但是我告诉大家，这个就是日本的非公开裸地市场，基本都是内部人士拿地，而且这个市场已经存在非常长的时间了，可能有几百年的历史。目前大部分开发上拿地都必须经历这一关，而核心都市圈的裸地想要投入市场获得高回报可能在裸地拆除的过程中就有当地的非公开物业的介绍人和你商谈，也就是说无论怎么操作都躲不开中间人和红包。

商业贷款审批困难

很多日本本土的开发商都有自己的贷款渠道，三井甚至可以有自己的银行批贷款，利率非常低，相当于拿居民的存款给自己放贷。但是外国投资者如果要获取银行贷款除非是海外的外资银行才有可能批贷款，但是利率肯定比日本的本土开发商昂贵。在资金杠杆方面，海外投资者其实是处于绝对劣势。但是这个是指机构，因为个人如果在日本工作多年并且拿到了永久居留卡去银行贷款仍然是很低的。日本银行业严格审批商业贷款也是害怕疫情期间大量机构投资者集体违约。

再销售法律框架严格

很多人问我是否可以将开发物业销售到日本获利，这个是可以的。但是如果要销售大量的区分住宅物业，在日本是需要遵守日本《宅地建物取引業法》，投资者比如成立公司设立一个自己的不动产公司，招募宅建士获得宅建牌照后才可以从事，成本相当大，周期异常漫长，基本不会有人会去走这条路。因此很多投资者都是以资本形式进入在日本的不动产公司，以对方名义进行投资并退出的。这种模式是目前海外机构及高净值客户的主流投资模式，说白了其实是一种PE投资，但是因为人数较少因此参考的案例不多。

裸地及解体的一些疑惑解答

无论是在开发酒店还是核心区的公寓、办公楼等物业，所有投资者不可避免地接触到建筑物解体以及裸地开发管理。而很多优质的土地都是从这个庞大的解体市场获得的。尤其是希望可以投资市区大型地块开发的投资者，基本上也绕不开这个市场，这里可以说是所有物业开发的摇篮。

为什么很多专业的个人或机构投资者都选择解体再造的方式投资？

实际上这个市场内，基本看不到中国投资者。因为这个市场的投资主体门槛较高对于投资者的专业素质要求也非常高，基本上中国投资者由于并不了解这个市场的运作原理也不懂日语，所以也不会接触这个市场。但是了解这个市场的专业投资者都深知其中的好处：

解体后再造物业可以极大地节约开发资本，削减土地中介成本、品牌开发商开发差价、销售差价，以最低的价格购买到心仪的物业。基本上裸地新建物业的购买成本都是低于一般投资者在公开市场上购买的到的物业。

裸地市场相比一般公开物业市场可以最大限度地知晓土地的性质、用途并且避免历史遗留问题以及瑕疵。新造物业一般都有严格建筑法的保护，投资者投资更为安心。

大部分解体物业都是不良物业，收购价格极低，即使加上解体费用，总成本也远远低于市场价格，因此，这始终是一个非常划算的市场。

市区裸地都是稀缺物业，基本上一块优质土地的出现会有多人竞价。尤其是三大都市圈的土地。

但是如果真的没有缺点，我相信这个市场造就被中国投资者淹没了，而这个解体市场的投资者都知道，解体市场有以下几个致命缺点：

起投门槛高，基本上起投都在7500万日元以上，平均在1.4亿日元。普通中国投资者基本上无法进入这个市场。

投资周期长，基本上从解体到建设，周期在12个月以上，对于一些希望短平快的投资者，没有吸引力。

不良建筑风险高，解体可能会遇到道路退让、残留地基等很多问题，导致所获得土地面积缩水或者需要二次投入。

很多大型物解体都涉及租客安置、赔偿等很多法律环节，需要聘请专业的行政书士和宅建士帮忙参与，并且都是按天收费的，开支成本不低。

什么情况下需要解体？

基本上我们所见到过的85年之前的物业或者维护不佳的物业均有需要解体的可能性。但是业界对此看法不一，尤其是在东京很多建筑物明明已经远超使用寿命但是仍然无法解体，原因有很多，有的是租客仍然拒绝退租，有的是因为周围建筑物太密集，解体成本非常高。

然而，日本作为一个发达国家，目前很多建筑其实已经逼近使用寿命，如果不能有效解体物业，未来必然成为一个很大的隐患。尤其是日本本土处于地震多发地带，建筑物如果没有很好的抗震能力，倒塌后造成人员伤亡投资者需要承担很高的责任。这也是为什么我们不推荐中国投资者选择修缮物业，因为修缮物业倒塌后责任归于房东，而新造物业有十年质保，如果有质量问题可以追究施工方。但是在2020年新冠疫情的冲击下，我们的解体对象变得越来越多。其中有不少情况下都是非常悲剧的解体。

银行的抵押物解体

早在2020年之前，很多中国投资者购买的物业都是通过股权和基金持有的，而且为了撑过疫情，不动产公司以客户资产进行抵押，向很多金融机构融资以撑过疫情。但是疫情持续了3年，贷款资金早造就过了还款时间。而日本目前大部分银行对于这类抵押品的唯一方案就是解体后变为裸地再销售，很多中国投资者无奈，只能将自己的物业拱手让给银行等金融机构。

老旧建筑解体

这是一种正常的物业解体，大部分老旧建筑物基本达到寿命会后也会选择解体。我们在这个市场也看到很多中国投资者的投资的改造物业。大多已经超出使用寿命了，因此不得不进入解体流程。比如下面这个物业就是一个标准的待解体老旧物业。

为什么解体工事难度非常高？

实际上在日本物业解体是一个高难度的活，尤其是在都市圈，大部分开发商都会遇到租客抗议、居民反对等环节，而且都市圈解体必须遵循非常严格的建筑工事要求。所以目前都市圈建筑物解体大多都是成熟的日本大手公司参与，很少见到中国投资者愿意将房子拆了重新盖楼。

而在郊区比如一些度假山庄，解体的难度非常小，但是也仍然受到环境保护等众多要求的审查。而中国投资者普遍不愿意参与费时费力的解体工事，更喜欢直接改造，毕竟改造房事情更加少。

建筑物解体的成本究竟如何？

我明确告诉大家，日本建筑物解体的成本是非常高的。实际上在日本有过购房经历的投资者就会发现，同一条街完整裸地的价格是远远高于有残留建筑物的土地。价差可能高达4倍以上，其中很大一个原因就是解体工事的高昂费。

一般50～100平米土地解体的报价在150万到400万之间，根据建筑物鉄骨造、木造有所不同。但是也存在所谓的天价解体，这类解体大多都是因为建筑物内已经有租客，或者周围居民反对，需要请行政书士参与沟通，有些情况下甚至还需要与周围居民或者住客协商补偿，这些成本一旦算入解体费用，开支很容易飙升到1000万日元以上。

更可怕的是由于日本从事解体的业者大多都是外来劳工，在疫情加剧的情况下，外来劳工想要进入日本更是难上加难，人工费用自然水涨船高，更不要说还有垃圾处理费。

解体后裸地物业的销售和管理

虽然解体非常困难，但是解体之后的好处是非常多的。解体后土地的价格会出现大幅提升，而且新造建筑的使用寿命是远远高于原有的物业。可以有非常长的高回报周期，新造建筑在日本的受欢迎程度也远高于二手物业。

尤其是2020年之后，随着大量日本建筑物开始进入解体周期，新造物业边得越来越稀有，市场供给不平衡进一步加剧。

但是这并不意味着工作就此结束，解体后的裸地如果要发挥价值，必须投入日本的物业市场或者自己建造房屋。这里我们讲解一下裸地解体后持有者进行变现的主要方向。

自有资金直接盖楼

众所周知，很多解体业者本身解体物业可能就是为了开发物业，一般解体后的裸地会直接用于开发。这一点基本没有什么好讲的。

三方品牌工务店合作销售

说白了就是在地上插一块牌子，然后直接将物业变为一户建销售，这是最快能处理解体物业的方式，也是目前我们最快处理一些不良资产的方式。东京和大阪市区内的空地数量少，基本上挂3个月都可以卖出去。为了提高销售的成功几率一般都建议购买一张设计图。

自持裸地

有些投资者可能很难想好自己的这块地究竟能干什么，或者想要等一段时间卖一个好价格，因此选择自己持有这块地。但是注意了，自持地块的管理必须找专业的管理公司，因为空地的整洁基本都需要依靠人来维护。基本一个月4000～10000日元的维护费必不可少。

解体业务总结

在日本，无论开发任何物业都离不开土地，由于日本已经是一个高度成熟的已开发国家土地市场已经高度饱和，市面上大部分土地都来源于老旧建筑的解体，因此所有优质的土地都是从这个摇篮里诞生的。但是解体市场本身是一个风投市场，一般投资者很难参与，大部分投资者如果想要参与基本参与买卖的都是二级市场的裸地。大部分落地解体后基本都进入的非公开物业市场，一般中国投资者很难找到这些物业，因此也无缘参与这个真正“划算”的交易。这也是为什么在真正的日本核心区房地产基本都是日本开发商，很难看到中国资本的身影。

资金出境指南

许多人担心在这个领域资金大规模出境会有困难，但是幸运的是即使是对公开发以及大型项目，日本不动产对这类业务的资金管控仍然是相当宽松的，尤其是在对公领域，由于涉及到大规模的建筑开发，从原材料到人员基本上和中国有着千丝万缕的关系。因此在资金出境上甚至可以比普通购房者还要宽松。

可以支付的渠道很多

无论是酒店购买还是裸地开发，可以选择的支付渠道非常多现钞、银联、贵金属、境内外银行账户、数字货币等均是可以选择的支付手段。其实和普通日本购房者相比并没有任何不同。

现钞支付及贵金属

也许是全球唯一一个还保留着现钞购房传统的发达国家，绝大多数日本人选择的方案，尤其是老年人，目前我们大多数卖家基本都是只要看到现钞到手机，就自己拿个行李箱提走了，现场签字交房。由于交付标的由卖家指定，如果卖家指定需要贵金属比如黄金，买家也可以接受。

转账支付

除了本土银行账户的汇款，日本大多数不动产公司的对公银行账户均可接受来自海外的汇款，但是一定要打电话和银行标明属于海外买家购买房地产的资金，并且提供不动产交易文件，银行都会特别注明上报。很多人以为日本的银行业监管严格，然而在日本，不动产监管属于不动产协会，银行只负责交易资金收取和划转并不对交易本身进行干涉。所以日本房地产可以接受除联合国制裁国家（古巴、伊朗、朝鲜等）以外的任意国家的汇款，甚至可以接受来自缅甸和柬埔寨买家的直接汇款。

数字货币支付

这可能是全球唯一可以接纳数字货币资金兑换后大规模进入经济领域的发达国家，可能大多数发展中国家都做不到的事情。具体流程可以参考《数字货币交易日本房地产的实践指南》

银联卡支付

中国投资者的最爱，目前大多数在日本的不动产公司都支持使用银联卡。直接拿上银联卡即可前往付款，好像类似2017年以前的香港保险。就目前来看，日本房地产可能是中国投资者目前唯一可以直接刷卡购买的海外房地产项目。

押地资本出入金注资注意事项

请注意，如果投资者选择裸地开发，需要向合作的不动产公司注入押地资本购买开发裸地请务必注意以下事项：

押地资本保留不得超过30天，必须在30天内进入土地并开始进行开发，否则会面临税务调查和解释；

押地资本也支持现钞、银联、贵金属、境内外银行账户、数字货币等支付方式，但是我们推荐大家使用正常的方式；

押地资本注入前一定要与合作不动产公司确认并且完成所有的合约之后再支付。

部分项目（超过5亿日元以上）需要开立专用监管账户，监督资金的使用，所有资金均会存入账户以确保资金安全。

常见问题（FAQ）

目前收集了业界在投资时面临的常见问题，主要是业界各类投资者进行整理分析后得出的相关问题。

酒店收购后产权归谁？

全日本任何物业产权购买后都是归投资者本人所有，不可能归管理公司所有，更不可能归天皇所有，管理公司只是帮助您进行物业托管的服务商。如果发现土地或者物业产权不再您本人名下的非标准合约，可以直接找全日不动产协会起诉。

我是否可以利用酒店项目办理经营性签证？

酒店属于经营管理行为，可以作为办理经营管理签证的项目，经营管理签证不是必须的，但是如果投资者需要办理可以参考这篇文章:一份完整的经营性签证指南

雇佣劳工是否可以雇佣外国人？

取决于当地的法规和政策，一般情况下酒店是可以雇佣外国的技能实习生来参与，但是疫情情况下海外人员进入日本非常麻烦。同时，外国人身份一直都是大问题，有些地区对于雇佣人员会有非常高的要求，比如必须要求写入公司藤本成为正社员等要求。但是目前主流的酒店均可以让劳务外包公司参与，并且签署劳务外包合同避免发生正社员无法解雇拖垮投资者的情况。

经营状况不佳，我是否可以解雇员工？

不可以，除非该员工是劳务外包公司的员工，可以在协商之后与劳务外包公司解除托管关系，否则无法进行任何解雇操作。这也是日本酒店投资最为凶险的一个点，应该是所有发达国家酒店投资的普遍现象。

经营状况不佳，我是否可把物业用作其他用途比如长租公寓和养老院？

理论上可以，但是实际上酒店牌照想要转为其他物业非常困难，除了大阪特区民宿牌照的物业可以自由转换其他的物业都是不可能的，目前业界成功改造的案例非常少，我们可以提供的实际案例也不多。同时按照现有日本宅地规划，商用地不得用于住宅。所以投资前请谨慎选择项目，事后收拾非常麻烦，几乎不可能。

我从银行贷款做项目，因为疫情无法偿还贷款该如何处理？

先去向银行申请贷款延期偿还，如果不行就只能走正常渠道破产清算了，大概率会血本无归，因此我们不建议贷款去做项目。但是目前，境外投资者获得贷款非常困难，后续所有的客户不存在所谓的问题。

当地协会或者观光会所提出了不合理的要求，我是否可以拒绝？

如果与当地的相关协会有矛盾，建议协商解决，如果无法协商解决，建议停止收购，因为得罪当地协会和观光会所的后果还是比较严重的，比如部分寺庙周围的酒店数量限制，虽然不是法律强制规定，如果强制与当地人发生冲突未来酒店也是开不长的。或者因为修缮不达标被当地协会警告也是一个大问题，建议需要找熟悉当地懂民情的领路人谈判。我们建议还是事前处理所有矛盾冲突，不要事后处理。根据我们经验，大阪人比较好说话，其他地区日本人非常难处理。

如果拿到了日本的核心物业土地是否可以只拿土地不建房子？

理论上可以，利用土地未来增值来实现盈利。但是每年固定资产税和都市建设税也有不少。如果不马上建设盈利显然有些不划算，除非有足够的资金支撑这些税费。

什么情况下需要资产保全协议，如何执行资产保全协议？

如果客户最终目标是希望在日本销售房地产盈利，资金和项目都将让渡给合作的不动产开发商，这种情况下需要签署保全协议。在遇上重大不可抗力危机，比如战争、瘟疫等自然灾害或者重大经济危机的情况下，客户可以直接执行保全协议将尚未销售完的物业让渡到自己名下，但是让渡过后项目将不再可区分销售。

我是否可以随意在土地上定制自己想要的物业？

不可以。日本的土地性质和城市建筑规划都有严格要求，建筑计划必须遵守当地法律。尤其是在都市圈以及一些旅游景区，地方法律异常繁杂。同时，日本在建筑质量质检方面也有严格要求，如果不符合抗震要求，房屋最终也无法通过质检拿到产证，所以能够定制的空间实际上非常少。同时，解体后的一些土地在涉及建设一些商用物业比如特区民宿、集合住宅、酒店等物业的情况下，必须要求进行土地性质变更以及消防安全、水电煤的改造之后才可以拿到施工许可。

为什么一些优质地段的拿地流程都存在中间人？我能否跳过这个中间人？

确实，中国投资者非常讨厌这些中间人，尤其看见他们收了这么多红包就办了这么少的事情，非常不爽，但是目前没有办法跳过这个所谓的中间人制度。日本优质的土地大多被当地大手公司垄断，关东关西各不相同，为了能够将土地卖到好的价格，很多机构都会串通在一起，形成了日本庞大的非公开物业市场，在这个市场内由于中间人的存在，得以筛选很多不合格投资者，卖家也可以依靠中间人卖一个好的价格。目前华人业界拿地大多集中在非核心区比如北海道、富士山、冲绳等旅游地带，这里空余土地非常多，但是一旦进入东京或者大阪市区这类需要中间人的市场就寸步难行，跳过中间人，可能就无法接触这类优质核心区地段。

为什么核心区物业开发流程十分缓慢？

日本东京和大阪两大都市圈的城市地区人流量非常庞大，因此在人流量较大的地区施工必须做好非常严格的安全措施。比如使用复合墙体盖住整个建筑，防止工具、建筑灰尘、噪音等影响街边行走的路人。因此无论是拆除、建造还是完工收尾全程的工作量非常庞大。就以当年东京银座索尼大楼修缮为案例，仅仅是修缮，整个流程从2020年秋季一直到2022年才可以完工。

我是否可以向客户集资建楼？

目前向普通住房投资者集资建楼在日本属于违法行为。即使集资必须是面向少数合格投资者并且做好备案后才可以操作，但是由于日本无法管辖到海外，因此在海外向他人集资在日本建楼存在很大的法律漏洞。普通消费者必须擦亮眼睛，签约使用日本统一的不动产交易合同即可避免风险。最保险的方法是向销售方所要不动产牌照副本，如果发生纠纷直接找律师起诉即可。

为什么很多物业开发前都需要支付一笔不小的行政书士费用？

在裸地开发前，必须签署一系列保全文件，部分投资者甚至需要中英日三国语言文件，翻译费用非常高昂甚至会达到200万日元以上，但是这个是必须的一步，因为没有专业的保全协议，开发商可以随意拿走投资者资金。

为什么裸地投资会存在押地资本注入（PE注资购置裸地）的环节，有没有其他解决方案？

日本三大都市圈的优质土地的流动性都是极强的，外加有内部的非公开物业市场存在，实际上一般投资者是无法接触到这类特殊优质物业，目前业界主流的方案是注资购买，没有别的选择。确实这种类PE投资存在很大的风险，合作方一定要靠谱并且签署好所有的保全协议才可以推进。这也是为什么我们建议资金有限的一般投资者仅仅进行不动产投资，不建议盲目上这类投资。

外来资本是否有准入门槛？

日本欢迎一切海外资本进入日本投资和开发土地，外资在日本享受在法律上的平等地位。除军事用地外所有的市面土地均可正常交易。但是由于各国文化的不同，很多外资对于日本市场并不熟悉，有些事情虽然法律上并无禁止，但是如果日本当地民众反对有时候也是没有办法的。

温馨提示

为什么需要引导投资者进入这个市场？

什么是非公开物业？

哪些物业属于非公开物业？

都市圈核心区土地

重要战略地点

限级地标建筑

为什么非公开物业受到如此欢迎？

极低的差价（最重要原因）

稀缺的资源属性

超高的可定制性

如何进入非公开物业市场？

都市圈一等开发操作

哪些土地属于都市圈土地？

都市圈开发有哪些难点？

都市圈投资优点

都市圈物业永远稳健的神话

都市圈的住宅物业永远供不应求

都市圈的流动性是最强的

都市圈一等地开发流程

第一步：拿地

第二步：押地资本注入（PE注资购置裸地）

第三步：土地的预处理和残留建筑拆除

第四步：图纸规划

第五步：施工建设

第六步：完工验收

第七步：物业销售（可选）

后续：持续化管理

核心区物业开发总结

景区酒店及娱乐设施开发

景区酒店及娱乐设施开发优势

景区酒店及娱乐设施开发难点

景区酒店及娱乐设施开发的流程

区域挑选

行政书士可行性分析

观光会所咨询

物业开发方向01：现成物业的处理

物业开发方向02：土地开发

景区酒店及娱乐设施开发

现有情况下如何去收购或者开发酒店物业

抛售物业价格低但状况差，能直接运营的非常少

初期购置价格低，但是后续投入很高

长租转化困难，市场复杂，改造成本高昂

相关法律复杂严格，当地协会门槛大小不一

疫情威胁消退但是病根未除

酒店等大型物业的收购开发流程

物业购买

物业修缮

物业情况完整，很少甚至没有瑕疵

物业存在瑕疵，需要重新整修

废弃或者需重建物业

牌照申请及运营

持续化管理

区分以及再销售（有争议）

酒店开发总结

市区裸地及新筑物业开发指南

空地新筑市场环境

空地供应稀少，新筑物业一房难求

老旧建筑换代慢，不可再筑物业泛滥成灾

非公开物业为主流，人情关系复杂

法律严格，极少提供杠杆操作

核心商圈形成缓慢，城市划分严格

为什么选择非公开裸地投资建设？

尽享整个建筑的回报周期

完全享有土地增值回报

可定制化程度高

空地新筑的投资劣势

起步门槛较高

拿地困难中间成本高

商业贷款审批困难

再销售法律框架严格

裸地及解体的一些疑惑解答

为什么很多专业的个人或机构投资者都选择解体再造的方式投资？

什么情况下需要解体？

银行的抵押物解体

老旧建筑解体

为什么解体工事难度非常高？

建筑物解体的成本究竟如何？

解体后裸地物业的销售和管理

自有资金直接盖楼