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Nov 15, 2024 06:32 AM
风险提示
本指南仅仅是针对部分持有数字货币的特殊投资者，其中很多细节仍然值得商榷。虽然业界有较多投资案例但是数字货币投资日本房地产并不是主流。同时，日本房地产支持大多数法币交易，绝大多数中国投资者无需刻意换成数字货币即可交易。数字货币领域的政策变化非常快速，本攻略仅供参考，无法保证内容有效性，请大家理性阅读。
现有日本数字货币交易市场环境
其实日本的数字货币市场规模及其庞大，作为比特币之乡的日本本身对于数字货币的宽容度远远高于目前所了解的多个发达国家。传闻中的中本聪更是作为加密数字算法的鼻祖被很多当地数字货币投资者津津乐道。即使在数字货币不断严格监管的今天，日本凭借数字货币和实体经济的紧密结合，成了当今发达国家中和数字货币共存的楷模。根据最新的数据，数字货币在日本的月交易超5兆日元，目前已经达到世界第二，而且是纯正的直接交易并非美国那种通过ETF包装的间接交易。
但是在全球主流发达国家中，日本的管制其实非常严格，但是由于有很多线下OTC的存在，并且日本房地产对于资金来源的宽松管理，因此才会让很多投资者觉得日本的管制很宽松。
数字货币管制对比图
国家
KYC需求
地址管制
外链钱包进入
提现管制
数字货币监管机构
数字货币购买
证券领域
银行领域
房地产领域
投资移民领域
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
不允许OTC提现，平台提现需申报且有限额
SEC
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，严格打击打击非法OTC购买。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，仅允许合规平台有限度的提线，大额交易随时报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
不允许OTC提现，平台提现需申报且有限额
OSC
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，严格打击打击非法OTC购买。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，仅允许合规平台有限度的提线，大额交易随时报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
不允许OTC提现，平台提现需申报且有限额
AUSTRAC
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，严格打击打击非法OTC购买。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，仅允许合规平台有限度的提线，大额交易随时报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
不允许OTC提现，平台提现需申报且有限额
FCA
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，严格打击打击非法OTC购买。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，仅允许合规平台有限度的提线，大额交易随时报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
不允许OTC提现，平台提现需申报且有限额
MAS
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，严格打击打击非法OTC购买。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，但允许合规平台无限制提现，大额交易需要报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
允许OTC提现，但是外资行管制较严格
HKMA
仅允许和保证投资者在合规的注册数字货币平台购买，OTC投资者可以交易，但是风险自担。
允许受监管的部分数字货币衍生品交易，但是禁止数字货币及其关联资金进入。
拒绝OTC资金进入，但允许合规平台无限制提现，大额交易需要报告
禁止数字货币流入交易
禁止数字货币流入交易
强制披露客户身份
热钱包地址，允许冻结封控资金
需披露资金来源证明
存在大量线下现钞OTC，但是银行方面单方面限制数字货币提现进入银行体系
FSA
存在大量OTC现钞交易，也有平台交易但是因为税太高基本没人用
禁止任何相关交易
拒绝OTC资金进入，仅允许合规平台有限度的提线，大额交易随时报告
允许
因为投资主体为房地产而允许进入，但是注资部分仍然要求银行汇款
线下门店为主的法币交易方式
很多人对于日本人的数字货币文化非常疑惑，大部分超大金额的数字货币法币交易都是在街边的咖啡馆里面交易的，而不是线上。因为目前日本的大多数数字货币交易所都受到监管，如果在日本通过线上交易，则需要缴纳最高45%的税收。因此没人会选择在线上参与法币交易，这也使得很多日本数字货币逃税漏税成为一个很大的问题。就以日本的株式会社サクラエクスチェンジビットコイン（SEBC）为案例，这类公司在日本有很多，都可以提供线下出入金服务，只需要到门店交易即可。此外还有无数个人交易者可以提供相关服务，由于现有日本法律并不禁止这类虚拟资产的线下交易服务，因此完全合法。即使是很多匿名的数字货币也可以在这里迅速换成现钞。由于在日本现钞可以买到99%以上的东西，因此数字货币持有者资产变成现钞之后理论上也可以购买大多数实体资产，这也给我们后面所说的数字货币购房打下了基础。
完全融入经济的数字货币资产
在日本，数字货币除了可以自由兑换成现钞，还可以直接用于实物商品支付，目前在东京和大阪很多商家比如ビックカメラ、ヨドバシカメラ等都是可以支持直接使用数字货币购物的。里面的大多数商品、家电甚至汽车、家装等都是可以使用数字货币直接支付，还可以有外送服务。由于这些超大的市场涵盖大多数人99%的生活所需，因此币圈大佬来日本消费就算只持有BTC也可以在日本正常生活，这也是目前唯一一个将超大规模的实体经济规模融入数字货币的现实案例。为什么不谈那些其他岛国，比如瓦努阿图？原因很简单他们的GDP可能还不如日本的一个大手公司，就算数字货币能在当地变现也毫无意义。
全社会完善的监管
不以规矩不成方圆，日本对于数字货币的监管可谓是恰到好处，首先是全社会的假钞率非常之低，如果一旦在兑换成法币的过程中发现了假钞，完全可以报警取证，警方对于假钞绝不姑息。同时，全社会虽然接纳数字货币但是对于衍生品及新币的发行都是严格控制的。也就是说在日本的大多数平台仅提供币币交易，不提供杠杆交易。这很大程度上让阻止了山寨币的进入以及很多人的非理性投机行为，让真正有用的数字货币进入其金融体系服务于实体。
当然，在银行、证券等金融体系日本设立了防火墙，日本的数字货币提现进入银行要接受反洗钱审查，并且缴纳最高45%的税收。不过这不影响数字货币进入日本的实体流通，毕竟在日本的大多数消费场景，很多人还是使用现钞。实际上日本的金融部门完全可以接纳数字货币但是碍于现有银行和证券业协会的反对因此一直无法实施，于是只能设置了这个门槛来做个样子。
为什么日本的房地产可以使用数字货币交易？
在这方面，很多投资者其实早就和我聊过在美国和英国使用数字货币交易的房产的案例，但是我认为根本不具有代表性，因为这些案例中的投资者本身已经拥有该国身份，而且使用的交易所都是经过严格KYC认证的，自己本身也有足够且充足的外汇去购买这类资产，并且还聘用了专职律师做法律参考。而普通中国投资者的数字货币的来源和状况大家都懂，根本不可能用数字货币购买这些国家的优质房地产，毕竟有反洗钱和各类监管，资产没被没收已经是万幸了。
但是日本的房地产交易实际上是基于个人与个人之间的民事交易行为，本身就有以物换物的传统，早在二战过后的时期就有黄金等贵金属买卖地产的传统（害怕日元不稳定贬值）。后来的经济泡沫危机也导致了民间对于银行的不信任，很多日本投资者本身对于银行托管资金不放心，因此成就了全球最大的现钞社会。而实际早在很早之前，就有公司公司使用BTC购房的案例，比如Yitanz公司就曾经用BTC购买了一栋东京办公楼。
宽松的不动产监管
不动产交易在日本本身是纯市场的民事行为，日本政府无权干预任何个人买卖，也无法干预买卖发生的地点和形式，因此实际上使用数字货币交易房地产在业界并无任何不妥的行为，只要卖家接纳数字货币或者有专有的中介帮助卖家转换为卖价所想要的标的（比如现钞）都是可以的。此外日本的不动产交易也是发达国家中极少数没有强制性反洗钱和身份KYC的国家，因此在监管上可谓是非常宽松。同时，日本允许代理人制度的存在，客户完全可以实现远程见证交易，对于部分在国内急需数字货币变现的投资者来讲绝对是一个非常好的消息。
庞大的数字货币中介服务网体系
对于这类大额的数字货币交易，日本有很多数字货币中间商可以参与交易，可以是个人或者是机构，这些机构会直接来到交易现场帮助交易双方完成数字货币和指定标的（现金或者贵金属）的转换，每次可能会有服务费，极大的方便了投资者进行交易。而且这些中介遍布全日本，无论是交易哪一种不动产都可以提供非常及时的服务。很多中介可以提供价格担保服务，购房客户可以直接付币交房，将清算环节交给中介和卖家事后清算，极大地减少了购房者的风险。
随着中国国内很多著名线下OTC交易商家折戟国内市场，越来越多的OTC交易商开始进入日本开店。由于日本对线下数字货币和法币的兑换并无太多管制，所以OTC交易商大量涌入日本做这类兑换法币的生意。这使得日本的OTC市场的中间手续费迅速下滑，以USDT为案例，兑换价格已经接近美元与日元的直接兑换价格。其他的数字货币与法币的兑换价格也基本和交易所报价并无差别了。
高度诚信的社会体系和事后监管
目前日本房地产交易的流程非常规范，如果不动产交易过程中出现问题比如付钱不交房等都是可以不动产协会现行赔付后处理。但是由于数字货币的特殊性，目前仅仅针对合同的签约日元价格赔付，不可能赔付数字货币。无论使用何种标的支付，交易本身都是受到法律保护的。
现有日本房地产使用数字货币交易的方式
首先我可以告诉大家，其实整个交易方式和一般的日本不动产交易没有任何区别。唯独就在数字货币清算的方式上有区别，由于日本不动产交易可以接受现金和非同名账户海外打款，因此选择何种方式将自己的数字货币OTC变现显得较为重要，以下是整个交易结构：
交易参与方介绍
首先明确告诉大家，整个交易的流程相比一般的日本房地产交易相比多了一个交易参与方那就是数字货币清算商。因此交易一般有两方参与，一方为数字货币清算商，另一方为不动产中介商。请注意，两者并无关系，不动产中介商仅仅是为投资者提供房地产的交易过户。数字货币清算商则是为投资者提供资金清算，不直接参与房地产交易。
资金清算介绍
实际上，目前日本数字货币投资者的清算分为两条路径，一种是日本本土线下的OTC现金清算，还有一种是通过香港OTC线上转账清算，两者各有优劣，适用于不同的物业，大部分支持交易的不动产中介都有自己的渠道。
线下的OTC现金清算
适用于大部分日本房地产交易，目前大多数赴日华人投资首选，安全可靠手续费低。一手交钱一手交币，简单明了。
优点：极其简单快速、手续费低廉，适用于一般的可以接受现金交易的日本房地产，占据日本整个不动产90%的物业均可通过此类方式交易。
缺点：无法交易塔楼、高级公寓以及其他强制要求银行打款的不动产项目。
香港OTC线上转账清算
适用于拥有香港银行账户的客户，尤其是对香港较为了解的客户，其实是利用香港具备数字货币OTC牌照的找换公司将资金打款到日本房地产公司对公账户后完成过户交易，本质是利用中港两地资金池操作。
优点：可以用于所有的日本房地产交易，没有任何限制，目前日本对于香港地区的资金没有任何起资金门槛。可以突破塔楼、高级公寓以及其他需要境外银行账户打款的项目，甚至可以提供信托账户打款。
缺点：目前香港找换店需要强制KYC和银行账户验证，且部分情况下需要客户本人前往香港办理银行账户，部分找换店有一定的冻卡率。如果需要信托账户出款，成本会非常高。
两种清算方式的对比
可以这么说，其实这两种方式各有优劣，都是可以将数字货币进行变现后用于房地产交易，只是在用途上有所不同，对于大部分投资者其实只需要使用普通的本地OTC服务。但是由于部分高端楼盘或者大手公司强制要求进行打款，因此部分交易需要借助香港的OTC进行打款，香港的OTC市场价格是比较贵的，而且时间比较长。
对比 | 日本本地现钞找换 | 香港找换店兑换 |
简介 | 客户使用USDT进行交易，后获得现金后直接进行房地产交易。 | 客户前往香港找换店进行兑换后由找换公司对敲到客户指定银行账户或者直接进入我司不动产公户。 |
可兑换媒介 | USDT（TRC20） | 任意数字货币（一种有50+以上） |
兑换手续费 | 0～2% | 2%～4% |
速度 | 当天交割 | 至少3个工作日可以确认入账 |
KYC | 无需KYC | 需提供身份证、银行流水、港澳通行证。 |
适用物业范围 | 大部分普通物业 | 塔楼、一等地强制要求打款的大手公司物业 |
房产交易
资金没问题了，到了这一步开始就是正常的标准日本不动产交易流程了，实际上数字货币购买日本房地产就以上几个步骤和普通日本房地产交易有区别，并没有什么特别的规定。只不过定金到尾款我们压缩到了一天完成，因为数字货币币值的波动非常大，我们也不建议投资者分段交易。
如果想要了解具体的一般物业交易流程可以参考我的这份文档，实际上这个和一般的日本房地产交易没有不同。
未来房产出售退出的资金走向
这一步其实是很多投资者疑惑的地方，未来卖出房地产之后获得的肯定是法币，但是这笔资金跟随者不动产买卖签约合同，因此无论收到的是现钞还是银行转账资金不动产公司均可以接受客户委托将资金以客户委托的形式进入指定的银行账户，包括海外的银行账户。即使是大额现钞，只要附着不动产买卖签约合同银行是允许将这笔大额资金入账。同时，如果资金要进入欧美的银行账户，一定不要忘记翻译一份英文版的副本作为银行入账的依据，也是未来资金来源证明的重要凭证。这份凭证最好多留几个副本，是未来用于各类海外投资移民的重要资金凭据。但是也有投资者资金退回国内的用于自己的投资（回国后有出不来的风险）用于国内消费。
使用数字货币交易不动产的优点
优点无外乎集中在隐私、安全、变现容易等几个环节，币圈和日本的不动产圈子对此褒贬不一。对于中国投资者来讲，数字货币购买房地产简单方便，高效便捷。
数字货币变现的优质途径
众所周知，现有数字货币中国玩家群体在中国央行下发文件之后，大批的交易所已经禁止中国投资者投资数字货币，并且通过大数据打击线下OTC，与此同时大量西方各国主流银行均对中国投资者数字货币投资者实施严格的反洗钱，导致数字货币变现成为一件越来越困难且危险的事情，而日本的房地产投资正好成为很多中国币圈投资者的一个渠道。
增加交易的安全、便捷
区块链的交易最大的特点就是没有假钞、交易延迟跑单的风险，整个交易流程全部都是资金秒到当日直接清算完成。对比传统的交易模式确实有很大的优势，尤其是对于注重隐私的投资者。快速的交易流程更是一个难以企及的优势，毕竟数字货币清算上亿资金可能也只有一瞬间，如果有任何交易流程上的争议可以当日解决。对于很多准备购置海外资产的人民币投资者也是一个非常重要的跳板。
为数字货币投资者走向全球提供跳板
大部分数字货币玩家资金变现都存在非常大的困难，资金无法通过很多发达国家的反洗钱体系，但是通过买入再卖出日本不动产，可以顺利将资金变为可以投资的资金并且汇入任何海外银行账户，这得益于日本本身强大的经济实力和国家信用，使得其资金在全球的可信度非常高。另外卖出日本房地产之后的合同还可以作为有效的资金来源证明，翻译成英文还可以用于很多发达国家资金系统的准入门票。
使用数字货币交易不动产的缺点
由于持币投资者在整个圈内属于非主流交易，虽然案例多，但是仍然属于小众投资渠道，数字货币出现的时间还非常短，本身有非常大的不稳定性。加上目前日本不动产业界真正有经验提供相关服务的公司非常少，所以经验较少的投资者往往会被割韭菜。
并不稳定的交易手续费
我可以明确告诉大家早期业界使用数字货币交易房地产的手续费非常昂贵，损耗高达12%，原因是很多投资者的平台有较大的转出费用。尤其是几大热钱包，大额转账手续费简直就是丧心病狂。为了解决这个问题，我们在业界找到的方案就是冷钱包替代。这时候有人问，为什么卖家为什么不直接接受数字货币非要拿法币？这个显然就是智商问题了，对于绝大多数日本人来讲，数字货币仅仅是一种娱乐而已，就算真的拿到了也是第一时间拿法币，毕竟数字货币这东西，今天是黄金，明天说不定就成狗屎了。
然而这个昂贵的交易手续费随着产业链的成熟已经被解决了，目前随着大量优质的大型OTC交易商纷纷染指日本，现在整个市场已经高度成熟饱和，目前兑换手续费基本已经和一般银行汇率没有缺别了。不过针对这种东西我都是非常反感的，因为这类交易的手续费并不稳定，经常遇到一些大事件的影响。而很多时候，交易监管的松和严也影响到整个市场的手续费，当政府监管趋严的情况下，往往会对数字货币交易的手续费产生较大的影响。
前期准备较为复杂
由于交易流程中必须要有数字货币交易中介在场，因此必须提前预约，双方都需要时间准备所需货币，为了节约交易手续费，还需要准备硬件钱包等高难度操作，对于很多持币大佬来讲真的需要折腾很多。尤其是在交易最优化方面，真的需要做一下规划。尤其是需要热钱包转入的投资者，因为各国数字货币出入的管制，可能会有延迟、钱包冻结的风险。
而由于日本目前大量加密货币清算商都是私人机构，因此在清算时间、资金存量方面有非常多的不确定性。尤其是提前预约制度的存在，对于一些交易时间十分固定，不可违约的项目。有时候资金前期清算的时间会发生延误造成交易的问题，造成违约等严重问题。
业界接受程度较低
日本确实是数字货币天堂，但是在不动产行业，大部分日本不动产交易商都是不允许数字货币交易的。原因是对于这类交易的模式和内容无法掌握而且从业人员教育程度低根本无法理解这类交易，不动产交易动辄几千万日元，中介害怕承担损失和责任因此不同意这类交易。我们以上内容也是经过多位币圈的朋友一起摸索和交易中得到的，真实的情况是，很多日本卖家一听到数字货币交易往往对此十分抵触，直接拒绝交易，因此很多持币大佬就算有钱也无法购房，
相关交易政策多变
由于数字货币本身在日本的政策就存在多变的情况，比如2023年3月份，日本政府刚刚取消USDT和USDC认定为征税对象的条件但是转手又在4月份开始针对所有接受数字货币商户段实施强制的客户KYC命令，导致很多接受数字货币买卖的商家如BICAMERA等不得已对数字货币支付客户实施黑白名单制度。导致目前只有一些日本本土或者经过强KYC的国际大型交易所的资金可以在里面购买，冷钱包无法购买商品。
而由于害怕洗钱、犯罪等风险，很多高端塔楼、豪宅等物业甚至直接明确要求客户使用同名银行账户进行打款，这种情况下数字货币持有者想要通过OTC的方式购买物业就十分困难。
数字货币本身的稳定性问题
USDT和USDC等虽然被称为“稳定币”，但是实际上和真正的法币比起来稳定性非常差。更不要说遇上大型的恶性事件。比如FTX破产和Luna币跑路等大事件的冲击，这些事件往往会导致稳定币本身和法币的兑换有巨大的波动。比如USDT就经历了多次巨大的冲击，有时候和法币的兑换价格拉开超过10%，至于其他货币，更是脆弱。
相关法律争议
目前数字货币交易日本房地产其实已经有较多案例但是在现有的法律上还有很多问题，可能是业界交易量较少因此并没有暴露出来。而随着越来越多的加密数字货币投资者入场，我相信这些争议很快就会被提上日程，数字货币在日本的存在更像是风俗业和パチンコ，看似非法但是以灰色的模式客观存在。
数字货币来源争议
首先，由于日本房地产行业对于资金的反洗钱非常宽松，加上数字货币交易房地产本质上属于民事交易行为，并无任何法律阻止。过去有很多使用古董、字画换房子的案例也遵守这个原则。日本对于数字货币并无一个明确的资金来源鉴定方案，目前得到的解释是如果在线上交易所纳入监管但是线下数字货币由于并非在监管范围内都是划归为类似游戏币一样的一般性居民财产。这也是为什么日本很多数字货币线下交易所都是采用冷钱包的模式。
但是在不远的将来，随着交易量的大量增加，以及很多大额匿名资产的涌入，日本的不动产业界必然会对这类交易实施管理，所以要变现的一定要赶快。而更为麻烦的是日本的银行业并不认可大额无来源资金的存入，尤其是和数字货币沾边的资金，这也是为什么数字货币只能流入房地产领域等监管较为宽松的行业。
税务缴纳争议
目前日本已经将USDT定义为一种交易代币而非纯粹的数字货币投资，因此投资者持有USDT完全可以避免以上风险了，但是请注意从其他钱包转移到日本本土的数字货币托管钱包均需要说明资金来源，同时纳税问题仍然存在于其他投资型币种，尤其是从一些无KYC钱包或交易所转到日本本土交易所，会有高达45%的税收。所以我们仍然建议各位在日本的数字货币交易者仍然优先选择冷钱包。
热钱包与银行监管
实际上目前日本的线上数字货币交易所都已经完全和金融厅联网，因此所有的资金监管实际上全部在日本金融厅的法眼之下，因此在日本如果在法定平台上交易数字货币必须受到监管。但是目前的监管范围和执行机构仅限在日本本国的交易平台和。对于冷钱包内的资金和现钞仍然归属于“民事交易”范畴，并不受监管。因此在日本使用数字货币购买房产切记不要使用日本政府监管的人钱包以及接触日本本土银行账户。
而随着时间的推移，目前日本政府已经开始将这套管理伸向了很多线下商业渠道，比如从2023年开始，在Biccamera使用数字货币支付就需要使用他们指定的平台进行支付，不仅费率高，而且有非常繁琐的KYC和AML流程，海外的数字货币几乎无法进入他们的平台。因此越来越多的商家也开始强制消费者使用受到监管的热钱包。
部分行业巨头在合规上的压力
全日不动产协会的会员不仅有三菱地所、住友、野村等巨头，也有不少小型中介，其中大型巨头由于全部是上市公司，因此对于数字货币购买房地产往往有非常严格的要求，比如要求提供资金来源、必须清算到银行后打款等情况。由于这些巨头垄断了很多日本的品牌公寓、塔楼、一户建，因此往往不接受现钞交易，很多投资者在OTC兑换资金后往往会被告知无法交易。
一些必须要注意的交易风险
诚然，数字货币交易房地产在整个业绩都是属于一种稀有的交易案例，无论交易数量多么庞大和主流的法币投资者交易相比仍然是小众的交易。因此一些必要的风险还是必须了解。尤其是新手，一定要和
直接将现钞存入银行或者直接将现钞托管给不认识的第三方
众所周知在日本的大部分数字货币兑换店都是现钞交易的，不少投资者将数字货币直接换成日元现钞，想要存入日本的银行账户。目前日本银行业对于大额现金存入均采取严格的反洗钱和质询制度，如果直接将大量现钞存入银行将会直接处罚反洗钱警报，同时我们也不建议大家找税理士咨询开具有争议的“假证明”，日后一旦被查到将会采取直接冻结没收的处理方式。
同时，无论在日本的任何机构和公司均无权托管大额现钞，任何脆弱的协议都是不堪一击的，除非对方是自己的直系亲属。然而大多数机构目前已经设立保证金制度，不允许客户将资金进行托管，否则会被直接没收保证金。同时由于圈内有很多人号称可以帮客户“保管”资金，最后吞钱跑路的案例数不胜数。因此我们对于所有投资者的建议就是数字货币交易尽可能交易称为实体资产，千万别碰现钞。
直接或者间接与日本当地热钱包发生交易
目前日本政府有很多认证交易所和钱包，这些日本本土钱包都是受到日本政府严格监管的，并且有权利直接冻结客户数字货币的机构。无论直接或者间接接触这些钱包都会触发风险警告，就算侥幸把资金转走，也会追查数字货币钱包的所有者。由于日本对于投资者钱包内的数字货币无法判断是否为投资者本人，因此直接判定为全部新增收入，统一收取45%的税收。同时，在日的各位华人也要注意，千万别不要将自己的实名在线钱包借用给他人。
购买限制性物业
在2020年6月，日本通过了《外国人土地法》，但是这个法律仅限一些有战略意义的特殊土地，基本对投资者没有任何影响。币圈投资者无法触碰投资这类敏感地带物业、塔式公寓、贷款物业，基本上这类物业都会对投资者的资金来源进行审查，一般性的现钞或者没有资金来源证明的资金都会被调查，其中最为严重就是塔式公寓，就是我们之前说到过的塔楼，这类物业往往都是大型财团承建的高端楼盘，由于早期被中国投资者用作洗钱的渠道一般都是严查的重点对象。而贷款物业因为涉及银行贷款，因此只能通过日本本土银行转账完成。所以购买任何物业之前，一定要和中介、卖家确认是否可以支持数字货币交易。
利用房产标的发行代币
很多人想要在日本利用代币的方式发行以房地产为基础的数字货币产品，但是非常可惜，目前这类产品在日本属于违法行为，不动产协会不仅不会保护这类业务而且积极打击这类业务，因为客户买到的并不是房子而是一个毫无保证的产品，而且目前业界也没有任何成熟的方式可以保证代币持有者的资产安全。无论是元宇宙还是NFT都只能变现后购买日本房地产，而房地产本身是绝对不可以进入这些市场成为商品。
币值不稳定以及交易平台暴雷风险
由于房地产毕竟属于现实中的实体资产，价值一般都是非常稳定的，但是虚拟货币的稳定性以及交易所的稳定性不是一般投资者可以控制的。币值的不稳定性以及交易所爆雷会给整个投资者交易带来极大的风险，由于日本线下OTC兑换商的报价并不是真实的一个虚拟货币公开交易市场报价，因此在一些重大事件比如LUNA归零、FTX破产案这类事件发生之后往往会发生高额的兑换费用。即使是稳定币在这些事件期间兑换价格都会暴跌。
比如2022年韩国的Terra (LUNA) 加密币突然崩盘，导致整个日本的加密货币变现手续费冲到过12%。以及2022年11月份FTX的破产，将整个市场的手续费冲到过20%，甚至不少加密货币兑换商直接停止兑换。这些都是持币者必须面临的风险，而一些山寨币一般必须换成USDT之后才可以被承认交易，手续费有时候相当高。
部分卖家拒绝交易的情况
由于数字货币在日本仍然属于少数人的万物，对于大部分物业卖家来讲实在是新鲜事物，在交易前最好直接由中介向卖家说明最后仍然是法币交易，否则卖家极有可能拒绝交易。部分情况下，一些精明的不动产中介甚至会帮助持币买家隐瞒资金来源，以保证卖家对交易没有任何疑虑。
卖家拒绝交易往往会造成很多问题，最大的问题就是客户已经通过OTC兑换好的法币资金被闲置，这些现金无法存入银行，往往只能让投资者自行选择物业进行投资处理。最常见的场景就是塔楼购买的情况下，卖家如果拒绝现金交易，已经辛辛苦苦通过OTC兑换好资金的投资者需要花时间和精力处理上亿的日元现金。
一定要寻找值得信任的OTC商家
由于数字货币购买房地产在整个圈子里仍然是小众，真正知晓其操作原理的人并不多，尤其要小心部分不法分子冒充所谓的“经纪商”进行诈骗。在无论是使用日本本土的OTC还是香港线下的OTC商家都要进行仔细的盘查，最好寻找长期和不动产公司合作的OTC商家。尤其是在进行线下现金OTC的时候，一定要备好验钞机。
在选择中介上，千万不要随意寻找小红书等平台上的留学生、餐馆老板等非不动产交易从业人员，一定要寻找有不动产交易中介资质的专业不动产交易公司。
不要轻易兑换现金（非常重要）
2024年，日元现金进行了改版，新版日元现金带有具备区块链技术的追踪码，可以有效通过大数据追踪赃款，防伪技术也进一步提升。之前部分数字货币投资者有先兑换日元现金然后进行交易的习惯，但是现在由于新版日元现金的存在，银行在清点资金时如果有部分现金被识别为赃款投资者会被留在银行，银行方面会直接报警。因此，现在很多日本不动产公司均不会接受来自三方的现金收款，防止意外收到赃款与投资者产生纠纷。最重要的是，现金冠字码是否被标注为赃款无法通过任何民用验钞机识别判定，只有银行等金融机构具备此类判定资格，所以最佳办法就是直接使用相关不动产公司的OTC服务或者使用香港地区的OTC汇款服务。
业界争议案例
这里我们收集了非常多的高风险案例，供大家参考，数字货币购房并非一帆风顺，往往会受到很多因素的影响，实际上恶性案件非常多。
LUNA和UST暴雷案
早在2022年年初，大量的东京和大阪地区的韩国人都在推销自己的“国币”就是UST，作为房地产交易的通用清算货币，由于其中不少韩国业者本身会讲中文，加上当时数字货币购买日本房地产还处于初级阶段，UST由于可以在当地不少韩国人开的餐馆、酒吧、免税店等地方直接交易变现，十分方便，因此渗透入了很多不动产交易中心。很多中国客户也为了能够交易日本房地产，将自己的现金资产直接变现为UST用于未来的交易，但是后来在2022年5月12日，随着Luna从90美元跌至0.05美元，大量原本打算购房的投资者手中的UST极速归零，损失巨大。后来经过律师及警方的调查，虽然中间有业者劝诱因素的存在，但最后仍然认定此类业务并非不动产交易，均为投资者自行购买投资，因此没有任何赔偿。
东京-大阪病毒U盘案件
实际上本次案件是我亲身经历，发生在2024年初，随着大量的数字货币投资者在日本投资房地产，不少不动产业者也开始进入币圈，想要在这个赌场能够梭哈一笔，单车变摩托。但是由于现有的日本不动产从业人员大多年纪较大，电脑技术基本停留在小学阶段，电脑系统基本都是Windows 7，对于交易所和钱包的管理十分松散，甚至没有二次验证。因此被很多从东南亚前来的犯罪份子盯上，通过不断询问如何通过数字货币购置房地产，并且假装将装有BTC的U盘给中介进行操作，植入木马病毒盗币，造成大量业者、中介以及客户的资金被盗，损失在十多亿日元以上。
总结
数字货币购房并不是一个新奇的事情，但是随着全球各国对于数字货币的资金来源的反洗钱不断加深实际操作的流程面临越来越多的法律风险。但是日本房地产却是一个例外，这个例外是建立在日本现钞大国的基础之上，不过我相信这个风口的持续时间不会很长，未来随着大量西方国家的压力以及日本本土监管的加强这个风口很快就会被关上。但是现在这扇门仍然对所有的数字货币持有者开放，我们不能预测未来会发生什么，只有珍惜每一个可以操作的风口。
很多人都以为这个是数字货币走向实体经济的一个巨大机会，但是如果你拆开整个流程就会发现并不是真正意义上的数字货币购房，而是一个非常普通的法币购房流程。只是日本宽松的现钞购房流程导致了这个“数字货币购房“的存在。
常见问题（FAQ）
这里总结了我们很多投资者面临的问题以及我们在实际操作过程中遇到的问题。
目前数字货币购买日本房地产是否存在种类限制？
没有。只要是正常可以在售的市场物业均可以进行交易。实际和法币一摸一样的交易范围。土地、建筑、大型的仓库都属于可交易的范围。但是由于交易方要求的不同，投资者需要使用不同的OTC方式进行清算以满足对方需求。
为什么我找不到可以帮我操作数字货币购房的中介？
即使在东京和大阪，不动产的从业平均年龄都在42岁以上，大部分不动产公司都是小型不动产公司都是服务于日本本土的，因此想要寻找能够使用数字货币购房的中介确实是大海捞针。
为什么大部分日本OTC清算商使用冷钱包？
冷钱包最大的好处是安全且不受管制，由于现有情况下日本针对居民数字货币并无法律一定要托管热钱包，大部分线下OTC交易没有KYC验证，因此硬件钱包在日本的币圈十分流行，普及率在60%以上。
数字货币购房是否有KYC审核？
这是根据投资者的选择的OTC方式，目前日本本土的现金OTC没有KYC审核，但是如果使用香港地区的找换店的OTC交易则有KYC审核。
卖家如果要求强制同名账户打款时该如何操作？
这种情况非常少，除非是购买高端塔楼等物业，其实非简单，既可以直接利用香港的OTC平台将资金打入自己的香港银行账户，然后打款。也可以找一些具备信托牌照的找换公司，让对方帮你开一个同名信托银行账户打款到指定银行账户即可，俗称“信托账户打款”，但是该方案手续费很贵，可能在5%以上。
与普通日本房地产交易相比，在产权和税务上是否有不同？
没有。仅仅是在支付手续和流程上有不同，产权和税务都遵循一般不动产标准。
可以支持哪些货币？非范围内的货币该如何处理？
目前日本本土的OTC平台只支持TRC20的USDT，大部分投资者只需转换一下币种即可。但是如果投资者使用香港的OTC渠道，可以兑换的货币种类就宽泛地多，几乎涵盖所有常见币种。
对于所在交易所平台以及链是否有限制？
只要是符合以上标准的区块链均可交易，冷热钱包均可正常交易。但是部分平台对于提币有费用以及限制，这个无法避免。同时，部分平台已经冻结的货币是无法进行交易的，必须先解冻。对于不记名的钱包也可以直接交易。
交易手续费多少？参照汇率基准又是什么？
目前，持币客户的OTC方式只有日本和香港两个渠道，根据投资者的持币种类，不同，交易手续费也不同，目前大多数交易手续费均可控制在3%以下。但是此类交易很难有标准的参照基准，因为每一个交易所的基准都不一样。
是否会影响贷款？
不会。如果投资者符合贷款标准，首付资金仍然可以使用数字货币支付，但是贷款部分是银行发放，一切标准以银行为基础。至于部分投资者有能力进行ICO融资，纯粹是投资者个人的操作。
交易是否一定要在日本本地？
不需要，只要有合适的司法书士，全球任何地方均可见证交易，但是本土客户仍然可以见面交易。
我纯粹是为了数字货币变现，投资哪些物业比较好？
建议投资东京或者大阪的核心区高流动性物业，但是目前每个发达国家的移民及私募基金项目对于客户海外资产变卖前持有期限都有时间要求，北美一般以2～3年为准。
我是否可以直接在日本用数字货币换现金？
可以，但是大部分客户都没有日本的身份和银行账户，就算有银行账户也无法存入。唯一的办法就是买保险箱将现金存在家里，因此不建议操作。而且随着日本几大数字货币兑换所对数字货币的严格管控，出金限制非常多。
我是否可以自行将数字货币转换为法币后再交易？
可以，部分客户认为不动产公司提供的OTC方案价格太贵，如果自己有变现渠道可以直接交易，这避免了大额手续费带来的争议。但是提醒各位，有时候千万别自作聪明，即使在治安良好的日本，华人OTC兑换圈子也是龙蛇混杂的，被骗被抢仍然是家常便饭。
是否存在币币交易的案例？
我们不能左右卖家和他人的喜好，卖家一般都是在当日清算成法币的，这个是卖家的自由。市面上除非是专业数字货币投资者之间的房地产交易存在币币交易，一般日本人仍然只相信现钞，甚至连银行都不相信。非常可惜，我们目前没有币币交易的案例。
我是否可以将数字货币存入银行以及证券等金融机构？
不可以。日本银行和证券公司均有严格的反洗钱系统，和欧美是一样的，拒绝所有数字货币相关的资金进入。
是否可以通过发行以房地产为交易标的代币？
不可以，目前全球所有发达国家均不允许这类业务。同时也千万不要参与任何类似业务，日本不动产协会不会承认任何代币募资投资房地产的合法性。
- 作者:CATMAN
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