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Jul 2, 2021
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目前全网最全日本房地产投资指南
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房地产
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Nov 21, 2022 06:24 AM

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本文只讨论日本地产投资的相关规范及流程问题,不涉及移民相关问题,请注意,日本并没有买房移民政策。房产是投资品,不存在任何刚兑。文章主要设计基本的购买流程和税务计算市场环境分析,不涉及具体产品介绍。

日本不动产的投资环境

综合国力仍然是亚洲第一强国

我是想告诉各位,没有一种资产是绝对只涨不跌的,日本的房地产也不例外,所以大家在看到各类关于全球各地房地产中介的广告纷纷在吹嘘日本的房子如何赚钱和高回报之时,希望大家多动动脑子。如今,我看到的这个日本便是在当年的房地产泡沫破裂后重新崛起的日本。它仍然保留了当年的强大,有着40800美元/人的人均GDP(2018),以及世界第三的经济地位。人均收入在44000美元(2018)左右。在所有的亚洲国家中仍然排名第一,原有的研发、制造能力虽然遭受重创但是核心技术能力仍然在。

经济发展进入佛系模式

现在的日本已经和当年的日本完全不同了,自从1991年房价开始下滑至今,目前日本的房价仅相当于1984年的水平,处于一个历史低位。整个经济都进入一个佛系的状态,主要表现在低增长、低通胀、低利率、高税收。基本和欧美发达国家一样进入了同样的模式。而在这个模式下想通过撬动杠杆来通过日本房地产,获得类似中国房地产商那样的暴利是不现实的。

日本的房价仍然处于低位

日本房地产曾经有过高光时刻,只是在泡沫破裂后进入低谷,我恰恰不认同日本房子很便宜这个说法,因为这个便宜其实是日本政府以及社会各界努力调控的结果。最近几年随着2020年东京奥运会和2025年大阪世博会,让日本的房价开始上涨,但是也远远达不到当年的高位。和当年其他奥运城市比起来,实际上涨幅并不高,日本全社会各界都已经吸取当年奥运泡沫的教训,并且对于房地产进行了有效的管理。

日元是被低估的抗风险货币

在全球很众多国家的货币中,日元是被严重低估的货币。以下这张图展示了日元的实际有效汇率在主流国际平台上一直处于非常低的水准,而日本经济十年通胀很低,这意味着若接下来市场发生危机或动荡,届时市场资金可能会大举涌向日元,日元价值可能会被大幅度修正。
在目前全球经济不景气,中美贸易战不断加剧的情况下,资产的抗风险能力显得非常重要。日本的抗资产风险能力非常强,这得益于日本在吸取了当年广场协议的教训后,对自身的经济结构做了很大的优化。现在的日本已经不再是当年那个高度依赖外贸出口的日本。日本对外出口占据GDP的比例在2018年已经降到了14.5%,但是相比其他国家是一个较低的点位。这使得日本变成了一个非常依靠内需的国家。国际市场的波动很难对日元资产造成影响。
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极低的通胀带来稳定的物价

日本的物价相当稳定。基本都是在一次巨大的通缩之后来寻几年慢慢的通胀后又回归原位。大家如果看过一部动漫《高分少女》就可以发现,25年了,当时主角大野曾经玩过的主流游戏厅现在还在,价格仍然是100日元/次。而且国家针对居民基本的生活用品价格均有一定的管控,不会出现类似国内猪肉一天一个价的情况,所以近10年日本的CPI没有多大变化。

宽松的不动产准入门槛为全球客户入场创造了条件

传统的西方主流发达国家的房地产交易都是要通过托管账户和银行反洗钱审查的的,交易流程长达三个月以上的比比皆是。同时,严格的反洗钱也误杀了大量中国客户。但是日本是一个高度依赖现钞的国家,甚至连绝大多数房地产交易都使用现钞。因此房地产交易非常宽松。目前,日本的房地产可以使用任意国家的银行账户购买。而整个日本的很多不动产都提供各类金融服务来吸引全球客户。中国客户前往日本购买房地产是不需要借助海外银行账户交易,很多不动产公司甚至支持现金、银联甚至是数字货币和黄金
房产购买的手续很简单,只需要中介帮忙准备材料,宅地建物取引士签字帮助双方完成交易即可。交易流程非常短,基本在15分钟内即可完成所有的交易手续,2~3周内就可以拿到产证。就目前来看,日本是目前众多发达国家中对不动产资金审查最宽松的国家。而且日本的房地产属于固定资产,不纳入CRS监管
而在2021年,尤其是大部分客户都面临严格外汇管制的情况下日本房地产更是在众多国家中更是独树一帜,不仅可以支持多种方式支付而且对于资金来源的审核远远比其他发达国家低,甚至绝多数东南亚小国的资金也可以顺利购买。
各国房地产对比
国家名称
公证文件
资本审查
支付媒介
限购门槛
海外买家税
护照
反洗钱
合规境外银行账户
护照
反洗钱
合规境外银行账户
存在
护照
反洗钱
合规境外银行账户
存在
护照
反洗钱
合规境外银行账户
海外买家暂时无法购买
存在
护照
反洗钱
合规境外银行账户
最多一套
存在
地址公证
任意货币

完善的再分配体制为所有的租客创造了稳定的环境

很多人来了日本以后,最大的感受就是日本人的生活水平非常高。医保可以70%起报销,12年制义务教育,遍地的养老院......这确实是欧式共产主义在亚洲的唯一实验基地。但是在这背后是大企业和财团的无私的奉献和付出。对于很多准备移民日本的家庭或者个人来讲这个是一个非常好的事情,因为相比中国家长要天天为医疗、教育、养老操心相比,日本确实是个天堂。而这个税率在设计上也非常合理,真正做到了扶持低收入、鼓励中等收入、调节高收入。针对高纳税者和高信用群体提供更好的社会福利反馈,比如低息银行贷款以及更高的信用评级。最吸引人的就是,只要投资者在日本持有合法的居留(包括经营性签证),养育孩子均享受相关福利。无论收入多少、3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。在初中毕业以前,学费全免、看病全免、每个月政府还给每个孩子发1千多元人民币的“儿童工资”。而这种再分配体制,也使得日本居民的工作、生活家庭能够获得保障。从而有效避免类似国内那样失业即断租的情况。而在新冠疫情期间日本政府更是提供了大量补助,让很多中小企业以及个人生活不受疫情影响。

严格的法律法规保护

现有的日本房地产的规范性主要体现在两个层面,一个是国家法律法规为主导的各种法律和政策。另一个是行业内不动产协会制定的相关规范。在法律法规方面,日本成功地利用房产税以及各种租客保护条例,规范了整个国家房地产市场的良性发展,真正做到了房子是用来居住这个核心点。同时,全国范围内大部分不动产公司都会加入全日不动产协会,这个相当于一个自律性组织。如果买家遭到了欺骗,或者不动产公司在销售房屋时未能披露给买家房屋的重大瑕疵,则由不动产协会现追责赔款给卖家,然后不动产协会再追究不动产公司的相关责任。法律不仅仅保护不动产持有人,还保护在其中的租客,日本现有的法律是保护租客的。现有的《借地借家法》严格规范了所有权和租赁权之间的界限,房主不能随意赶走租客,而租客可以有权利自由续约。而房屋屋主的变更不会影响租客的租约,所以有租客在物件内住10年以上都是非常正常的事情。

相对于其他发达国家日本房地产投资的优势

很多投资者都非常好奇,在如今全球海外投资产品一落千丈的情况下,为什么日本房地产仍然可以在众多国家的房地产中脱引而出,中国投资者仍然可以直接依靠银联卡和身份证购买,而且在目前国内海外投资移民的中介市场成为了主流产品。
主流国际房地产管制列表
国家标的
产权所有制度
限购制度
海外买家税(名义)
登记文件
现金
境内银联卡
对敲资金
境外一般资金(无完税证明)
贵金属
数字货币
身份KYC调查
永久产权
护照
不可支付
可以支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
存在
永久产权
外国无法购置
外国无法购置
护照
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
存在
999年产权
2%
护照
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
存在
永久产权
2%
护照
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
存在
永久产权
需批准
需批准
护照
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
不可支付
存在
99年、999年和永久产权
最多买一套
30% 的额外买房印花税
护照
不可支付
不可支付
不可支付
可以支付
不可支付
不可支付
存在
永久产权
地址公证
可以支付
可以支付
可以支付
可以支付
可以支付
可以支付
永久产权
护照
不可支付
不可支付
可以支付
可以支付
不可支付
不可支付
99年产权
最多买一套
15% 的额外买房印花税
护照
不可支付
有限支付
可以支付
可以支付
不可支付
不可支付
一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年
最多买一套
护照
不可支付
有限支付
可以支付
可以支付
不可支付
不可支付
永久产权(仅针对泰国人)
外国人只能购买公寓,土地无法购买
无法计算
护照
不可支付
不可支付
可以支付
可以支付
不可支付
不可支付
海外投资,最重要的是对方是否让中国人过来投资,在目前中国国内外汇管制不断加强,西方国家不断增加反洗钱和海外买家税门槛的时代。中国投资者可以选择的产品非常之少,而日本的房地产在投资的资金出境门槛很身份审核要求上绝对是秒杀任何一个国家。

海内外买家平权

众所周知目前很多国家的房地产针对海外买家均收取海外买家税,或者直接干脆不允许海外买家投资土地。比如泰国就是外国人无法购买土地的国家和地区之一。但是日本目前在房地产税收、房地产产权登记、房地产购买种类自由上是不对外国人做任何限制的,也就是说外国买家持有日本房地产在产权和纳税义务上与日本人一模一样,日本人缴纳多少税,外国买家也缴纳多少税 。外国人可以购买日本的土地和房屋,并且拥有完整的产权。可以说在当今很多发达国家并不多见。

完整且永久的土地和产权私有制

有些人问既然日本有天皇,那么是否全日本的土地属于天皇。但是情况恰恰相反,在战后,美国针对日本实施政治经济改革之后已经在全日本实现了真正意义上的资本主义。现有所有的日本土地和物业在购买完成之后属于投资者私有财产,投资者可以永久持有并且在缴纳遗产税之后传承给下一代。并不是类似国内的70年产权这样的情况。

银联、比特币、黄金、现钞条条大路可买房

而目前日本房地产最神奇的一个环节就是其购买环节,众所周知,随着全球西方国家纷纷完善房地产的反洗钱管理程序以及资金入境门槛,外加国内拥有海外银行账户和外汇的合格投资者不断下滑,中国投资者想要在海外买房可以说是难上加难。但是日本99%以上的物业均可以实现多种支付媒介直接交易,无论是刷银联卡、支付比特币甚至使用现钞和黄金等实体物业,只要不动产公司和委托的清算方认可,均可以实现直接交易。也是目前唯一可以用人民币和数字货币直接交易的海外房地产

代理人制度国内可以直接交易

由于现有情况下主流西方国家针对海外买家实施严格,甚至是必须本人到场才可以完成交易,在目前新冠疫情极其严重的情况下,投资者可能很难亲自到场。但是日本房地产由于中介机构拥有完整的代理权利,因此投资者可以在国内VR或者视频看房后直接成交。

非护照登记,无CRS,安全隐私有保障

可以说目前日本房地产是全球仅存的非护照登记的海外房地产项目,也就是说投资者购买无需使用护照,而是使用住址公证书,中国投资者使用身份证的中日文公证即可,其他国家用水电煤气单去当地公证日语证件即可。同时,也是因为没有CRS,外加日本严格的不动产持有者身份查询制度(非大数据保存),想要查到买家身份几乎如同大海捞针,也是很多高净值客户的首选。

现有日本建筑种类的分类

目前,日本的投资性房产一般根据房子类型主要分为四种マンション(公寓)アパート(低层公寓)一戸建て(单栋式公寓)タワーマンション(塔楼)。这四种是我们目前客户投资的主要产品类别。

マンション(公寓)

有点像国内的公寓,一般是重型钢铁架构、钢筋混凝土、或者其他坚固结构,通常在3层以上,隔音很好,绝大多数日本年轻人的投资首选。经过区分登记后,可以单独出售给卖家,土地是共有产权,是最为主流的投资性住房产品。东京由于人多地少,不少公寓面积都非常小,平均也就28平方米左右,专门为单身设计(日本生育率很低,单身宅男特别多),很多物件都已经自带租客,基本就是购买后即可获得稳定收益。
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アパート(低层公寓)

通常是木造或者轻型钢铁架构,板房的建造一般在1~3层,也是一种主流的住宅。可能在居住面积上略好于拥挤的マンション(公寓),アパート(低层公寓)的建造要求一般比マンション(公寓)低,对于土地的要求很低(容积率要求低),所以租售比一般较好,我司目前开发的就是这类物业。相比动不动就需要SRC和全套物业的マンション,アパート更适合中国的投资者圈地盖楼,因为其投资本较为少。
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一戸建て(一户建)

一般日本人的首选, 一戸建て的主流消费群体都是中年人或者已婚人群,相比上面两种, 一户建的建筑面积远远高于两者,一般都在90平方米以上,拥有自己独立的土地。一户建在东京绝对是奢侈的住房选择,一般都是土豪用于自住用的,由于土地在东京的稀缺性,东京的一户建大多非常昂贵,就以东日暮里地区离山手线很远的一户建为案例,大部分价格大多都在300万人民币以上,而且不包括后续的改造费用。
很多人想购买一户建之后做民宿,但是非常可惜,
东京地区绝大多数地区不允许经营民宿
,而且东京的一户建租金太高,作为长租房也是有价无市,大部分人都会选择埼玉县等周边地区购买一户建用于自己住。
但是在大阪地区由于非常特别的政策,大阪地区的很多土地可以用于商业、住宅、特区民宿三种用途。这也是为什么大阪地区的一户建投资可能是目前很多投资者的最爱。
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タワーマンション(塔楼)

一直以来,塔楼都是巨大的坑。很多来东京的客户一直都非常喜欢奥运村附近的一些住友不动产的塔楼,因为确实很漂亮,在东京,塔楼永远是最为亮眼的风景线,是权力和财富地位的象征。很多中介都抓住中国客户喜欢新房和高端地段的心理优先向客户推荐塔楼。但是,塔楼是非常不适合投资的物件,原因有以下三点:
  1. 绝大多数投资者是不可能住在日本的,在日本房子唯一的收益来源就是租金,塔楼的价格非常高,租金却一般,有价无市,租客市场少,绝大多数都是日本富豪自住的。如果投资者本身无法在日本长期居住,而且又找不到租客,每年还要缴纳物业费(每平方米将近人民币30元/月)。
  1. 绝大多数的高端塔楼是被日本的大型不动产如住友或者三菱不动产持有,因此高端物件的交易都是按照国际交易标准执行的,这意味着有繁杂的手续和反洗钱,绝对不会接受现钞或则人民币直接交易,除非客户已有大量日元外汇,我相信绝大多数中国投资者绝对不可能做到。
  1. 塔楼难以流通,即使在东京,塔楼仅仅是少数高端富豪才消费得起的(虽然很多只需要350万人民币)。小众的交易市场外加繁杂的手续,使得塔楼的流动性非常差,一旦入坑,转手几乎不可能。
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但是这并不意味着塔楼就没有市场,对于一些已经在日本的工作的高收入人士来讲,购买塔楼炫耀一下自己的身份,是一个非常不错的装逼选择。

日本现行房地产参数

和中国完全不一样的地方在于日本房地产在对外销售进行面积计算时都是使用面积,这意味着阳台、电梯、走廊等公共面积。因此在购买日本房地产之前投资者需要认识3个概念:专有面积公簿面积课税面积

计量参数

在日本,一帖等于1.62平方米。现有日本大多数房屋租赁和销售都会看到的一种计量单位,但是帖的计量在不同的区域均有不同的代表指定,因此并不是一个精确的面积。而在实际销售的过程中,尤其是国际投资者的房地产交易,一般都是使用国际单位平方米。产证标准的登记文件上也使用国际单位平方米。
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专有面积

户主可以独自自由使用的面积,就是户主在屋内的大部分面积,不包括阳台、以及从门到玄关的那一部分面积。专有面积会在签约前写入物件概要書,投资者可以在其中了解可以装修的物业面积。尤其是毛坯房,专有面积参考非常重要。专有面积也称为壁芯面积,中国现有的公寓楼产权划分也有类似概念。
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专有面积也称为壁芯面积,中国现有的公寓楼产权划分也有类似概念。将两户之间的墙壁从中间进行划分,将墙壁面积一分为二,然后将阴影处的面积划分出来作为壁芯面积。
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但是专有面积的概念仅限于公寓,无法适用于一户建,一户建因为带有土地和建筑的完整产权并非区分物业因此在计算的时刻紧需要计算建筑和土地的真实面积即可。

公簿面积

这是去除所有墙壁厚度之后的面积,一般都是登记在日本房产证上的面积,也叫做内法面积。
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和之前登记面积(壁芯面积)不同,公簿面积(内法面积)实际上将所有的墙壁厚度的面积全部去除了,所以在面积上肯定是缩水的。很多投资者在产证登记的环节发现产证上的面积和广告上的不一样,是因为产证上的面积其实是公簿面积(内法面积),在大小上去除了墙壁厚度之后肯定比登记面积(壁芯面积)小。
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课税面积

课睡面积是延床面积/专有面积+共用部分,新房竣工后均会有专门的测量士前往进行测量,而测量的就是课税面积。课税面积是日本不动产取得税进行计量的重要标准,但是由于现有情况下建筑种类非常复杂,课税面积的计算也较为灵活,存在减免甚至免征额度的情况。由于登记时测量有微小的出入,有时候课税面积真实的面积略有不同。但是投资者无需担心, 只需要查看不动产取得税票上的给出的面积即可。
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东京不动产投资指南

日本大概有1.3亿常住人口,其中在自己或者家族所有的住宅里居住的人口,大约是总人口的40%。也就是说,在日本每10个人当中,大概有6个人是租房子住的。这样的国情决定了日本商务区附近对公寓的大量租住需求,所以,日本公寓的房屋空置率也很低。一般长租的公寓在退租后,一个月内就都会有新的长租需求的租户。其中东京地区的人口密度是全日本最高的,人口密度约为6100人/平方公里,远远高于日本平均每平方公里337人的标准。在东京核心地区投资不动产很少有租出不去的情况。在这里说一下,东京范围内对于民宿的管制非常严格,因此并没有很多值得讨论的空间。因此投资的重点在单身长租公寓

单身公寓大行其道

很多人来了日本购买东京公寓之后,会发现,为什么所有的房子都是十几平米或者二十几平米的,相比国内动辄100平米以上的居住环境,日本人的居住环境为什么这么狭小?最大的原因就是日本的单身人口非常庞大。
根据2019年9月的统计,日本总人口中65岁以上高龄者占比28.4%,创日本新高,也是世界第一。与此同时,日本还率世界之先,正走向“超级单身国家”。根据日本国立社会保障和人口问题研究所2019年对未来人口所做的预测,到2040年,日本单身人口(包括未婚、离异和丧偶者)将占到总人口的近一半,独居家庭将达到全国家庭总数的39%以上,与之相对,由“夫妻与儿女”组成的家庭将锐减至23%。
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绝大多数日本都只需要一个20平米左右的公寓就可以满足日常的起居生活。而在东京核心地区,由于工作和生活压力非常大,这个单身的比例还要高,市场为了适应这个单身的情况退出的新造公寓大多都是25~40平方米的单身公寓。

核心区域老旧二手房产为主,但是流动性极佳

很多中国买家来到日本以后第一件事情就是想着要在日本核心圈内购买新房。但是日本整个东京的新房市场是非常少的,自1992年房地产泡沫危机以来,东京范围内的新房建设数量屈指可数。可能一块200多平米的土地,盖上一幢楼就已经是非常大的新房项目了,绝大多数物件都是二手房产,而随着时间的推移,大量30年以上的旧楼开始占据日本房地产交易的主体市场。
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日本东京地区的二手公寓的交易流量一直都非常稳定,首都圈光二手公寓的签约数量都保持在每年30000套以上。如果觉得东京并不是你的理想之地,或者有其他方向,可以顺利将地产卖出。目前,业内平均周转水平为6~12个,很多情况下只需3个月即可实现周转。
但是超高的楼龄也带来严重的问题,那就是长期只修不建,大量高楼成为不可再建的物业,拆除难度极大,新房开发非常缓慢,价格昂贵。旧房修了又修,但是情况堪忧。日本业界认为日本的房屋修理技术非常高超,不过在真实情况下,老旧公寓发生小毛病的情况非常多,消费者选择非常少只能接受。

多元定价,租金驱动模式

这是很多人都不理解的一个情况,日本的房产定价为什么是看租金流水的。中国的房产定价是依靠单一的环境地带来定价的。很多城市的租金回报率极低,比如北京和上海普遍都只有1.5%,但是房价一直扶摇直上。但是日本的房地产的定价是多元的,而且高度市场化。一个好的物件必须有稳定的租金流水,信用良好的租客,充足的修缮基金。银行在评估一个物件的时候,会根据物件的情况做多元评估。其中,房产的租金流水是一个重要评判体系。这个评定体系是非常科学合理的,有效避免了烂尾楼和不良资产被抵押形成坏账。于是很多物业在抵押的时候有可能会出现这样一个情况:一幢在东京周边八王子市新建的学生公寓的在银行根本通不过银行的贷款审核。而一幢在日本港区1985年建造租金流水稳定的老旧公寓反而可以获得银行的抵押贷款。因为港区物业在银行的评估中租金的稳定性是远超八王子市这类非核心区地区物业。

投报率透明价位透明,很难有差价

这得益于日本地产行业的高度市场化,已经不动产行业的高度自律。日本的核心区的房产报价非常透明。一个圈内的租金回报率不会相差太多,不会像国内中介那样,中间吃很多差价。比如一个圈内房屋的平均回报率在4%,如果加上大量差价,投资回报率势必会急剧下降到4%以下。而这幢房子可能不仅仅是一家中介报价,是多家中介报价,如果有一家中介报高了,网上一查就知道。

现有东京的投资策

东京地区的房地产投资其实非常单一但是却异常稳定,由于整座城市的规划非常严格,因此酒店业、公寓、商用店铺都是严格区分的。但是由于东京庞大的人口和经济,因此大部分情况下核心区的物业其实并不愁租,但是一旦出了都市圈情况就显得不那么理想。

着眼核心区,地段永远是最重要的

首先,我不鼓励在东京这样成熟的市场做投机行为,在成熟金融市场的投机行为往往都是以失败告终的。之前很多人赌奥运会和横滨的赌场(后来因居民反对停滞),亏得血本无归。中国的客户大多都太喜欢投机,但是东京的房地产根本不是投机市场,很多人以为可以完全复中国国内的模式,低吸高抛,然后利用杠杆来疯狂盈利,而实际操作根本不可能。而我见过的绝大多数投资者在东京最多也就是购买一套单身公寓。
东京是一个人口高度密集的地方,很多上班族都是每天围绕着东京的山手线转。上下班的人非常多。但是,一旦到了郊外,你就会发现全部都是大农村,人烟稀少,而且全部都是老年人。而如果在这里购置房地产,你会发现,租客少,房屋再出售非常困难。在日本,只有租的出去的房子才有价值,否则每年就是白交各种税和管理费。而如果查看整个东京的土地价格可以看出其实东京最热门的地方也就是文京、新宿、涩谷、千代田、中央区、港区这几个地方。
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很多客户都对我说,东京核心8区以外的房子很便宜,在偏远的周边甚至还有免费送的房子,而在实际操作过程中,我们发现不少客户还真的去选择了这些物业。因为在中国,以地方政府主导的基建开发和借债模式,可以将房价推得非常高,而庞大的人口红利也使得整个房产市场不缺流动性,随时有韭菜可以接盘,所以在中国购房习惯的客户很容易把中国的这一套搬到日本。但是日本不可能,现有情况下日本的年轻人口仍然在被大城市虹吸,很多周边小城镇根本无法发展,更不要说让房价上涨。

租金驱动下,有租客才是王道

在日本,租客是保证房产价值的关键。租售比的高低直接决定了房价,这个和国内完全不同。在东京,同一类物件因为租金不一样会导致价格差距是很大,因为房产的售价都是根据租金水平和市场要求的租售比决定的。即使租金水平很高,但是租客质量很差并或者没有保证公司,一旦出现租金滞纳会使该物件变为不良资产。在东京很容易出现二手公寓价格远超一些新建公寓的情况。在日本租房是一定要有保证公司给租客担保的,一旦租客出现拖欠房租的行为,保证公司是维护房东利益的重要关卡。再日本民法极端保护弱者,房东想赶走拖欠房租的房客是非常困难的,房客的合法权益更受到法律保障,如果需要打官司基本需要消耗一年左右。在实际过程中,中国客户往往容易忽略租客质量,那些没有保证公司的租客或是福祉租客(低保户) 会让房产变得非常危险。一旦后续发生争议问题,往往就是漫长的官司期。

修缮基金、物业管理、内部装修……要考虑的东西很多

在购买房地产之时,检查租客是否有保证公司,租住天数和年限,房产修缮基金和物业费是否齐全,是否在1981年之后(新建筑耐震基准法修正案)建造。很多日本的二手物件再一定年份之后,都会进行翻修,翻修后和新的一样,所用资金均来自于所缴纳的修缮基金。但是经常会有一些老旧物业由于之前缴纳的修缮基金不足以进行修缮,因此会在一定时期提高修缮基金,而这些全部需要持有者承担。物业的好坏也会影响整个物件的价值,在东京很多独栋的アパート(低层公寓)并排在一起,但是这些独栋物业每一个物业都是不同的,然而由于每个物业的管理水平不同。如果邻居楼层的物业管理很烂,垃圾不能及时回收也会影响周围房屋的房价。最后就是内部装修,每一次租户的搬出,一般房东都会进行装修,然后再进行出租,这样可以有效提高租金水平。如果居住较久的客户搬出后,往往房子需要大量的装修费用,因此屋主在购买前也需要进行仔细咨询现有房屋内的装修情况。好在以上所有内容全部会在交易时进行披露不会遗漏,披露的时一般会有全面的翻译,投资者购买前也算是可以放心。

大阪不动产投资指南

之前我们主要介绍了东京地区的不动产,东京在日本的经济地位不用多少。但是不少客户对大阪更有兴趣。东京和大阪分别是日本关东和关西地区的经济中心。两者在经济、政治、文化上是有一定的差距。谈到大阪,所有人的印象都是“美食之都”或者“商人之都”。
1923年关东大地震导致很多人迁移到大阪居住,以至于一段时间内大阪的人口和经济超过了当时的东京,称之为“大大阪时代”。但是二战结束后,随着新干线的开通以及日本经济逐渐向东京倾斜。20世纪80年代,大阪由于转型较慢,外加东京地区的优势吸引,大量企业从大阪迁往东京。日本房地产泡沫破裂之后,大阪的经济受到了严重打击,2010年之后随着关西地区维新会逐渐掌握议会多数席位,大阪开始了属于自己的复兴之路。在很多方面,大阪的改革都要比东京来的大胆。
相比东京的拥挤,大阪真的好很多。作为全日本第二大都市,大阪的投资回报率要比东京好很多,而且在很多政策方面也要比东京宽松,尤其是民宿牌照和博彩业。同时大阪的博彩业世博会是未来非常闪耀的投资亮点,也是新冠疫情之后中全球资本的着眼点。
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雄厚的经济实力

目前大阪仍然是关西第一日本第二大城市,也是全球数一数二的国际化大都市。大阪府的面积约1905平方公里,占日本总面积的0.5%。人口约882万人),占日本总人口7%,仅次于首都圈的东京。根据都道府县经济计算2015年公布的数据,大阪府的GDP约39兆1069亿元,与一个发达国家的经济实力相匹敌。大阪产业的特征首先是“中小企业之城”。大阪府的中小企业占据了工业生产的65%,而且这些企业拥有世界独一无二的技术。

宽松的法律法规政策

众所周知,自从2018年6月15日颁布新民宿法之后,日本很多地区都无法正常经营民宿了。目前以东京为例:东京分成23区,各区对于民泊有不同的开放准则。例如一般观光客很爱的浅草(台东区),则为部分开放型。而东京严格的法律法规也导致市区内的建筑的种类和用途区分非常严格,相互之间无法转换。而大阪的却要比东京宽松很多由于大阪地区对于土地用途的宽松政策,市区范围内的很多土地都是集民宿、长租、办公用途一体的。也就是建筑用途上可塑性比东京乃至全日本都强很多。目前大阪地区的民宿持有OSAKA STAY的牌照对于经营的模式没有具体要求。即使拿到了OSAKA STAY民宿牌照也可以直接经营长租,在旅游不景气的时代也可以安全通过长租收租,这是传统旅馆做不到的。对于办理经营性签证的客户来讲,长短租的流水都可以作为有效合法的流水

稍微不那么紧张的土地供应

大家都知道,东京核心区域的土地供应一直都是非常紧缺的,一般客户很难拿到合适的土地资源。但是在大阪,居民对于土地的心态和东京不同,因此大阪地区的土地供应相比东京还是比较宽松的。花点钱,拿个40-70平米的土地造一户建还是比较现实的。而土地价格涨幅带来的真实感受也是非常真切的。

现有大阪的投资策略

大阪最大的特色就是自由,全日本从南到北唯独大阪可以将房屋灵活用于各种用途。虽然大阪对于民宿牌照的申请较为宽松,但是对于民宿的建造标准还是非常高的,不仅要满足消防安全、道路预留空间、防盗监控等各项设置,还需要在经营民宿前和周围领居开会沟通。同时,地段的好坏经营管理水平的高低也是和民宿的回报率息息相关,毕竟游客是流动的,不像长租客户那样稳定。

还是老样子,核心区第一

整个大阪市的市区面积只有223平方公里,土地资源十分短缺,在上个世纪70年代市场就已经趋于饱和。目前大阪的核心地区的地价是非常昂贵的。根据2021年也就是令和3年的的土地公示价格,大阪市的中央区的土地均价为310万1111円/m,,北区的均价为305万7764円/m,西区的均价为108万6571円/m,天王寺地区的均价为62万4500円/m。可见核心区的低价还是和东京一样,高不可攀的。但是在南部的区域,仍然有很多价格便宜的土地仍然在大家的预算范围内。在西成区住之江、住吉区购买土地并且建造精装一户建的价格可以控制在2000~3000万日元/个房间左右。一块50平米左右的土地建造2个房间,无论是短租还是长租都是非常划算的选择。
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着眼核心交通要道

大阪其实是一个非常小的城市,核心区不会很大,主要是靠南海线、大阪市营地铁运作,物业只要靠近车站基本流量都可以获得保证。所以我们所有民宿的地理位置都是靠近南海线地铁站或者大阪市营地铁站台。 南海电气铁道(なんかいでんきてつどう/ Nankai Electric Railway)简称“南海电铁“。
大阪市营地下铁路是直达大阪一些核心地段的重要交通工具,日本桥、大阪环球影城、黑门市场、大阪城等核心地区都需要依靠市中心的地铁线才可以达到。所以大家可以看到,我们的一户建大多都在南海线上布局。这个既是为了保证游客可以方便到达大阪的各个旅游景点,也是为了能够保证现有的长租上班族可以方便地到达本町、难波、梅田商务中心上班。
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优先考虑可以办理民宿牌照的第一类住宅用地

整个大阪市区都属于特区民泊的范围,因此其建筑用途既可以作为长租房也可以作为酒店使用,可以说是全日本最为特殊的地方,目前大阪市内可以办理特区民宿牌照的物业的土地如下展示。
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这些土地的优势主要有以下这几点:
  1. 可以长租和短租并用,实现出租和盈利的最大化;
  1. 牌照申请后永久保留,切换无需报备;
  1. 可以用作经营性签证的移民项目;因此这一类物业可以说投资潜力非常大,相当于投资一块大阪的土地可以同时用于长租房事务所民宿三种用途,在全日本是独一无二的存在(土地用途混用),这也是为什么大阪市核心区内的土地非常昂贵。

值得期待的IR项目

早在2018年7月,日本政府已经正式通过了包括赌场在内的综合度假村(IR)实施法案。IR全称为“Integrated Resorts”,意思是带有赌场的综合度假区,IR实施法的通过,意味着赌场将在日本合法存在,并再也没有任何阻力可以阻拦。这是日本民营赌博首次合法化,日本政府将设立赌场管理委员会,负责管理及监督赌场营运。目前大阪是全日本唯一一个成功过通过相关法案的地区,大阪的IR产业只有两家巨头参与分别是高梅国际酒店集团(MGM Resorts International)及其当地合作伙伴欧力士(オリックス株式会社)。IR产业存在确实对于房地产行业会有影响,但是IR全面开放的时间是2027年。
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大阪与东京的对比

2018年东京GDP为104.3万亿日元,占日本GDP总量的四分之一。东京在经济上占有绝对优势,但是大阪GDP约为39.1万亿日元。但是两者的人均GDP却非常接近,大阪的人均为69515美元,东京的为71335美元。这主要是两者之间的人口差距。大阪府的面积为1905.14 平方公里,东京都为2193.96平方公里。但是东京要承载1385万人的人口,大阪要承载881万人,大约为东京的64%。相比东京,大阪的居住压力要稍微好一些。在东京,能在核心8区内买一户建或者土地,那真的是只有豪才可以负担得起。但是在大阪,则完全不同,在市区内,仍然可以看到一户建,并且可以买到一些40~50平米的土地。两座城市是的市中心看上去都差不多,东京显然更加繁华一些。全日本第一高楼却坐落在大阪的阿倍野区,那就是高度有300米的阿倍野HARUKAS。梅田、难波、心斋桥的热闹程度也不输东京的银座、秋叶原和新宿。东京有迪士尼,大阪有环球影城,所有的关键性娱乐设施两者都是相当的。
东京都
大阪府
面积(Km)
2193.96
1905.14
人口(人)
13857129
8817436
人口密度(人/Km)
6316
4628
2019年度预计税收(万亿日元)
5.5
1.3
GDP(万亿日元)
104.3
39.1
东证一部(主板)上市企业
1161
271
但是在不动产投资方面,两各地方的投资模式确实是各有差异,目前我们的大部分投资者都是投资在东京都是投资单身公寓,大阪大多是可以做民宿的一户建。很多人对于东京和大阪对于一些选择比较困难的客户可以查看以下这些表格进行对比。
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日本房地产交易流程

日本的不动产行业交易流程分2种一种就是我们所熟悉的标准现房交易,还有一种是注文建筑交易,可以理解为期房交易。现房交易直接交割即可,注文建筑则需要给出工期表以及等待周期在交易流程上与现房大有不同。

交易材料准备

目前所有的日本房地产的交易材料都是统一的,无论大小都是以下这些材料。中国客户只要不持有日本护照,在交易时均按照海外公民进行交易登记。但是日本房地产不以客户所持有的护照为依据进行登记,而是地址证明,这个在发达国家中是首例。在交易日本交易之前需要大家准备好以下文件
  1. 地址公证书。从公证处开具即可,需要中文和日语两份。
  1. 护照。用于在司法书士面试登记时使用。
  1. 个人印章(或者指纹)。建议去淘宝刻一个印章,部分客户如果未来想要在日本做经营性签证,建议还是使用印章。
  1. 委任状。由于大多数客户均不能实时参与整个交易流程,一般都需要由我们提供委任状,所有的材料,必须在交易前准备完毕。

交易参与方结构

一个规范的日本不动产的交易结构如下,涉及买主卖主不动产中介不动产保护协会资金清算方。买卖双方的中介负责撮合交易,资金清算方(可能是银行或者其他机构)负责把资金清算。其中最为特殊的这个是不动产管理协会,不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利,所有的纠纷均由不动产管理协会来协调,针对中介的欺诈和不诚信行为,不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司
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现房物件交易

而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤:提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记,整个流程在15~30个工作日(根据物件情况而定),以下就是标准的日本房地产交易流程。我们的日本房房地产遵循一整套严格的看房交易流程。但是由于每位客户的需求不一样,每个人的流程也会不一样。东京地区的房地产交易流程相对比较清晰,大多数长租物件都是已经建好的公寓,因此交易流程都是标准的日本不动产流程。但是,大阪地区的房地产都是新造的一户建,属于注文建筑,所以流程上略有不同。
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提交买付证明书(買付証明書を提出)

在看中了房产之后,您需要提交购买意向书,购买意向书由我们为您准备,一旦签订购买意向书后,买卖双方不可撤回,所以请您慎重考虑。但是买付契约书提交后,会有三种结局; 房东同意出售,并且愿意直接交割,这种情况是最好的;房东同意出售,但是需要使用指定交易条件(只允许卖给日本人或者规定只允许用日本银行账户); 房东不同意出售;绝大多数日本不动产中介都是从网上找物件,非常容易出现房东和买家协商不一致的情况(而且是多数)。为了避免这些情况,有实力的大机构都会使用机构资本直接拿下优质房源,然后直接出给客户,避免这种情况。
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重要事項説明書

买主向卖主提交買付証明書,且买卖双方达成一致协议后,即可进入签约流程。 根据日本宅地建物取引業法,在签署房地产买卖合同之前,需持有宅建士资质的专业人员向买主进行关于标的物的重要事项说明。 说明事项大致分为“关于标的物的事项”及“关于交易的事项”,所有与标的物相关的信息都会在此时向购买意向者一一进行说明。
在这个环节,不动产中介会给投资者介绍整个物业的状况,究竟是否存在瑕疵问题,以及是否需要修理。一般情况下如果是土地或者待修缮物业,重要事项中也会给投资者图纸,告知投资者施工流程。但是一般现房尤其是新房交易不会有复杂的情况发生。
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定金支付

在确认物业,并且知晓重要事项说明之后,买家需要支付定金,一般都是房款总额的10%。这里注意一下,定金一般不可退,如果取消交易定金全部会交给卖家。在性质上属于违约,在一些热门核心物业,客户不交定金甚至连房子都看不到,或者缴纳定金之后还需要排队等待。

不动产买卖契约

在《買付証明書》和定金得到确认后,即可进入签约阶段,会由宅建士为您准备面签程序,如果投资者在日本现场,可以直接与宅建士进行面谈。如果投资者不在日本交易,一般会提供视频签约(需要已经签署委任状)。在签约时,一般中介会为您提供以下材料供您阅览签字。
不動産売買契約書:
这是主要文件,里面包含交易房产的基本信息以及交易的相关条款;买主确认并理解关于标的物的重要事项并签 名盖章后,进行正式签订不動産売買契約書。 除重要事项说明书中所包含的内容外,还会 有更详细的关于标的物的交付时间、手付金金额及其他一些特别条款等信息,请注意确认。 在买主确认合同内容无误并签字盖章后,买卖行为正式生效。买主需向卖主支付一定金额的订金手付金,一般不超过不动产买卖金额的20% 。此后如买方违反买卖契约,将不退还定金。卖方违约则需支付买方两倍定金。
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不動産購入委任状(如有):
如果您无法直接前往日本签约或者找他人代理签约时,需要用到委任状。由于绝大多数客户均无法在日本参与每个流程的,因此需要进行委托办理。委任状的目的是将不动产交易的所有环节全部全交给不动产中介,节约您的时间。
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宅地建物取引士証:
在签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引士証,证明自身拥有合格的不动产交易资质;
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宅地建物取引業者免許証
:签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引業者免許証,证明所在公司有合法的不动产销售资质;
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但是以上仅仅是契约的材料准备,投资者在确认以上内容之后,必须开始着手准备

办理住址公证

由于买卖契约文件需要一定的时间,投资者在签约后可以开始着手办理地址公证。
对于中国投资者来讲,日本的房地产登记是依靠您的在中华人民共和国内的住址公证来确认产权的,因此您必须携带您的相关材料前往当地的公证处办理住址公证,一般需要2~3周时间,公证语言为日语。
对于其他地区比如欧美以及东南亚来讲,投资者只需找当地的律师公证自己的护照地址、水电煤气单地址即可,公证语言为日语。
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支付尾款

在完成以上内容之后,投资者需要支付剩余的90%尾款,尾款将会直接交给卖家。从这一步开始,所有的日本房地产交基本本完成,卖家在接受资金并且签字画押后,产权名义上就已经完成了交易。

交割(引渡し)

在不動産売買契約書中确定的最終決済日这 一天,进行标的物的交割(引渡し)。 买方支付标的物的剩余尾款,卖方则需将标的物所有权转让给买方。 司法书士作为买卖双方的代理人进行所有权的转让登记,确保整个交接流程顺利进行。为了防止虚假交易等行为,您需要提供护照或者身份证复印件给司法书,并和司法书士面试。在面试完成之后,即可进入最后的登记环节。

办理登记

对于登记环节,实际上已经和卖家无关,产证登记其实是不动产公司受客户委托,将产证登记到日本法务局。法务局的官网其实有不動産登記申請手続页面介绍了整个登记流程。整个登记时间一般为2~4周,登记完成后即可获得《全部事项证明书》以及《登记识别情报》

注文物件交易流程

先说明一下,如果纯粹是交易已经建好的一户建,交易流程和东京差不多,但是也有很多客户是直接委托我们进行新造物业,接近国内自建房的概念。这种情况下都是先委托我们先交易土地,然后通过不动产公司委托工务店按照标准的指定图纸进行规划建造,或者一些大型物业需要从地基开始该起来。我们所有的新建民宿的交易流程分为土地交易和建筑建造契约。先交易土地,然后再交易建筑,按照图纸直接进行建造。

土地契约部分

土地契约部分遵循的是标准的日本不动产规范,因为土地交易和房屋交易一样,都必须走标准的不动产交易流程。所以,在土地交易流程这一块,和现房交易时一摸一样的,这里不多赘述。因为裸地上没有建筑,一般不会发生瑕疵纠纷,契约流程如下。
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建筑契约部分

这一步才新建一户建的特别之处,就是建筑契约部分。在购买好土地之后,要开始建造一户建。这时候需要由工务店开始建筑部分。如果是从裸地开始新建民宿根据需求和材质不同需要6~12个月。如果原来的土地上还有建筑,可能还需要花大力气拆除。但是在土地交易前会和客户进行披露。在建造的过程中,流程大概分以下5步。建造流程基本上都是由建筑公司和不动产中介合作完成,买家无需担心。但是相应的流程也需要了解,以便和不动产中介核对工期可流程。
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建筑请负契约

甲方须要协助乙方和建筑公司签署房屋建筑委托合同(建筑请负契约),请负契约中须要明确项目的整体开发方案、大致预算(确切的预算需等建筑许可获得后确定)、建筑费用支付流程、建筑建设过程中出现风险事件时的责任担当。以下是我们花园南民宿的建筑图纸可以作为参考。一般来讲我们不建议您修改的图纸,图纸修改后可能会造成牌照申请时无法达标的情况
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建筑许可及规格

建筑公司在与乙方签订建筑请负契约后,须要根据整体开发方案委托专业设计师事务所敲定获取建筑许可所需的材料,并获得建筑部门的批准。在获得建筑许可后甲方须要协助乙方对所有内容进行确认,并通过确切的建筑预算和建设工期表,我们一般会给出以下工期表给客户。
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建筑建设

这一环节就是重要的建筑环节。甲方须要协助乙方监督建筑公司的工程进度,工程质量,并向乙方定期汇报工程情况。如果在工期中发生风险事件,诸如台风、地震、水灾、火灾等,甲方应当协助乙方根据建筑请负协议的事前约定进行处理。建筑过程中,一般我们都是全程监工,并且及时对于一些细节问题进行修改。
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建筑完工验收

建筑公司完成开发项目后将向建筑部门申请建筑完工证,然后制作房产证。之后,甲方应当协助乙方进行验房,确认建筑按规格完成建设后安排支付建设尾款和建筑交割,至此,乙方将获得房屋的所有权。

产证登记

司法书士帮忙进行产证登记,作为新建一户建进行登记。登记完成后,意味着该建筑归客户所有,登记完成后即可开始申请民宿牌照。整个登记时间一般为2~4周,登记完成后即可获得《全部事项证明书》以及《登记识别情报》和一般的现房交易没有任何不同。

房产卖出流程

很多投资者在购买房地产之后会选择卖出,卖出房地产的操作其实非常简单,大部分投资者所关心的内容可能在卖出后资金的去向以及卖出后所获得的交易证明的用途。日本房地产很难像中国房地产一样可以有非常强大的增长力,可以依靠买卖获利,但是日本房地产卖出后的资金却有着一种让所有中国投资者都无法拒的强大功能。基本卖出流程如下,就是购买流程的反向操作。

卖出后资金流向

不动产中介卖出后客户是可以委托中介将资金通过不动产中介的对公银行账户汇往任意指定账户,包括海外银行账户。这一环节可能很多人都有疑问,第一如果买家给的是现钞如何处理?第二为什么银行对附带不动产交易的凭证的资金不做大额入金审查?其实这是因为现有日本唯一频繁的大额现金交易就是不动产,而银行针对不动产业务基本都放绿灯,只要涉及不动产业务的资金均可以在银行存入后汇出,但是存入银行时必须携带真实的交易文件。卖出后,投资者可以委托不动产中介通过汇款汇到任意指定银行账户,无论是海外的还是日本国内的均可,不受任何限制。且汇款方可以是不动产公司的对公银行账户。经过目前大部分投资者的检验,这些资金可以直汇入美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的银行账户,并且用于这些国家移民以及房地产项目的直接投资

卖出后相关交易文件的用途

请注意,卖出房地产之后,务必保留好相关交易证明。这些证明可以经过日本当地的行政书士翻译之后成为资金来源证明。经过大部分投资者的检验可以直接用于通过美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等国的反洗钱和完税证明调查程序

民宿牌照申请

目前,我们推荐部分符合标准的物业可以申请民宿牌照,但是这并不是必须的。只要符合当地标准的物业均可以申请民宿牌照,但是各个地区对于牌照的审核标准不同。目前日本大部分地区均对民宿牌照审核非常严格,因此大部分二手物业均无法用作民宿。同时,针对无牌运营的民宿及酒店政府均出台严厉的惩罚措施,甚至还有刑事处罚。先说明一下,目前全日本可以顺利申请民宿牌照的地区只有大阪东京大田福冈北九州。其中以大阪府范围内的许可最为宽松,其他地区均有相当大的门槛。

关于民宿牌照以及民宿的定义

这里请不要误解大阪的民宿牌照是专门给民宿的,其实大阪市内符合条件的物业非常多,有很多办公楼或者住宅清空改造后如果符合相应条件,都可以申请相关牌照,但是牌照申请过后如果这类物业继续以办公楼或者长租公寓的模式出租也是可以的。因此大阪市区内并不存在所谓的“民宿”,这些“民宿”准确的来讲都是具有民宿牌照的第一类住宅用地物业
而实际上很多投资者在京都奈良长野等地看到的民宿物业均为旅館業法牌照物业,此类物业并不是民宿,而是一般的酒店,全部需要有严格的消防和人员应对,并且一般都是整栋持有,运营门槛相当大

现有各地区民宿牌照

行业内的住宿业变成了三种牌照,分别是旅館業法牌照住宅宿泊事業法特区宿泊事業法,这三种牌照中大家所熟悉的民宿牌照就是大阪市民泊条例,属于特区宿泊事業法监管下的一种民宿牌照,接近大家所定义的民宿,其他的均有营业限制或者强制雇佣要求,管理和运营的难度和成本较高。目前我们所有投资民宿的客户均在大阪
条件
旅館業法牌照
住宅宿泊事業法
特区宿泊事業法
营业时间
180天(部分地区仅限周六周日)
建筑用途
只能作为旅店
仅仅作为外国人交流设施
可以无缝切换为长租房和办公室
房间面积
3.3平方米以上
25平方米以上
分布地点
全国
全国
仅限大阪、福冈、北九州、东京大田
人员对应
强制
居民反对
无效
摘牌
无效

大阪特区民宿牌照的申请要求

请注意,该申请仅限大阪地区的符合条件的建筑。新民宿法大大提高了民宿的建造要求,如果要在大阪合法地获得OSAKA STAY牌照,所建造的民宿还必须满足以下要求
  1. 房间的面积必须至少为25平方米。
  1. 入口和窗户应该是可上锁的。
  1. 除了门窗之外,客厅与其他客厅,走廊等之间的界限必须是墙体结构。
  1. 有足够的通风,照明,照明,防潮,排水,加热和冷却设施。
  1. 有厨房,浴室,卫生间和厕所。
  1. 提供生活所需的床上用品,桌子,椅子,储物家具,器具或设备以及清洁所需的器具。
此外,“大阪市民法条例”增加了以下规定:
  1. 独立的厨房和卫生间设施,可供应自来水和其他适合饮用的水的供水设施;
  1. 能够提供加热功能的灶具,如微波炉和炉灶。
  1. 有吸尘器,防尘布,垃圾桶作为清洁工具。
为了满足以上要求,民宿的软硬装必须合法,装修的成本比起过去大大提高。这也是为什么很多客户来大阪挑选民宿时只能选择几种固定的建筑方案,无法自由变更

大阪特区民宿牌照的申请流程

一个标准的大阪特区民宿牌照的申请如下所示,一般都有中介代为帮忙申请。只要物业满足以上要求均可下牌照。
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保健所登记

在土地家屋调查士和司法书士进行调查后经过确认符合民宿申请标准之后,先提交保健所进行申请。在得到回复后进入下一个流程。

消防适合检查

然后,保健所会派遣专人进入民宿进行消防检查。自从京都阿妮事件之后,民宿的消防检查比过去严格很多。好在大部分新造房屋均可符合标准,因此新造物业投资者大可放心。

民宿会议

目前所有大阪民宿在申请时都需要由行政书士召开会议,召集周边邻居进行商讨。尽管会议结果不影响民宿牌照的下发,但是必须和邻居进行沟通,针对邻居的一些极端问题处理:比如客户如果在门口吸烟该如何处理?门口是否要按照摄像头之类的。

牌照下发

经过以上流程之后,各位终于可以拿到民宿牌照。民宿牌照一般终身有效。除非确实发生了重大失误才会导致牌照回撤(比如欺诈骗取牌照、重大工程质量问题、上架非法平台经营等)。目前,所有的线上平台包括Booking、Airbnb、小猪等国内外民宿平台均需要提供民宿牌照的复印件,大家可以查看以下的样本作为参考,下发后的牌照一定要保留好。
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资金出境指南

目前随着日房地产的海外买家越来越多,很多境外投资纷纷入局日本的房地产。这个国家最吸引人的地方就是非常宽松的资金支付模式,在全球大多数发达国家排斥中国买家的环境下,日本房地产市场可以说是一股清流。目前大多数日本不动产中介接受多种支付方式,所有房地产交易的唯一标准就是:卖家收到了钱。和传统的欧美发达国家相比最大的优势就是:没有资金来源审查和背景调查。而能支撑这种交易模式的基础就是日本房地产在交易划分上属于一般民事交易行为,因此交易分类上和购买青菜萝卜差不多。不动产业界甚至还有高达模型换房,比特币购房等案例,只要相关协议签署得到买卖双方许可,一切均可操作。

资金清算方的存在

很多日本的不动产交易公司都有自己的熟悉的资金清算方,由于日本房地产交易的判别标准仅仅只有卖家是否收到资金,至于资金形式和内容,不做任何审查。所以很多不动产中介都会委托一些资金清算商帮助客户清算资金,比如部分高净值买家客户会委托银行开立跨国不记名支票给卖家支付资金,还有些投资者需要虚拟货币清算商清算现金资金给卖家。

现钞支付及贵金属

也许是全球唯一一个还保留着现钞购房传统的发达国家,绝大多数日本人选择的方案,尤其是老年人,目前我们大多数卖家基本都是只要看到现钞到手机,就自己拿个行李箱提走了,现场签字交房。由于交付标的由卖家指定,如果卖家指定需要贵金属比如黄金,买家也可以接受。

转账支付

除了本土银行账户的汇款,日本大多数不动产公司的对公银行账户均可接受来自海外的汇款,但是一定要打电话和银行标明属于海外买家购买房地产的资金,并且提供不动产交易文件,银行都会特别注明上报。很多人以为日本的银行业监管严格,然而在日本,不动产监管属于不动产协会,银行只负责交易资金收取和划转并不对交易本身进行干涉。所以日本房地产可以接受除联合国制裁国家(古巴、伊朗、朝鲜等)以外的任意国家的汇款,甚至可以接受来自缅甸和柬埔寨买家的直接汇款。

数字货币支付

这可能是全球唯一可以接纳数字货币资金兑换后大规模进入经济领域的发达国家,可能大多数发展中国家都做不到的事情。具体流程可以参考《数字货币交易日本房地产的实践指南》

银联卡购买

中国投资者的最爱,目前大多数在日本的不动产公司都支持使用银联卡。直接拿上银联卡即可前往付款,好像类似2017年以前的香港保险。就目前来看,日本房地产可能是中国投资者目前唯一可以直接刷卡购买的海外房地产项目

关于银行贷款

在日本购买房产最大的优势就是银行贷款,目前全日本的房贷利率非常低只有1%不到,但是千万别兴奋。大部分中国投资者是不可能获得贷款的,尤其是没有在留身份的客户。而日本银行贷款本身也有非常高的危险性,尤其是其毫不留情的破产清算模式,更是让很多投资者在疫情期间吃了很大苦头。因此需要贷款的情况只有以下集中。在日本没有身份也没有任何信用记录的普通中国投资者是不可能获得日本银行贷款的就算有贷款的能力,我也希望各位量力而行,新冠疫情期间因为贷款导致的问题非常多。

在日获得银行贷款的情况

我们收集了业界所提供的案例作为参考,也许还有更多场景。但是外国人在日本贷款难是正常现象,因此不要认为自己拿不到贷款就吃亏。而我们经过总结也发现,目前业界流行的贷款的对象如下:

在日本工作已久的人员

比如在日本大收公司里已经工作3年以上,并且有良好的资信的人员,确实有买房职业的需要,这属于正常需求。银行会根据客户资质进行再审核。这类客户一般都是属于正常的需求,因此风险较小。但是由于身份问题,利率一般比日本人高。

法人贷款(超高净值客户专属)

指的是给合格投资者通过办理公司后获得的再贷款,一般都是给高净值投资客户,比如某某大老板在日本投资了一栋楼并且设立了一家公司,用该公司的名义做抵押贷款是OK的。但是这栋楼必须位处日本都市区繁华地带并且是优质物业才有希望可以抵押。基本上都是身家上10亿日元以上的客户才有资格碰的。

跨国银行贷款

在港澳台以及韩国有很多银行在日本设置有海外银行分支,因此他们均可为在当地的本国(地区)居民提供跨国银行服务,比如台湾的玉山银行,香港的东亚银行,汇丰银行等都可以为这些合格的客户提供贷款。但是先说明,在日本的中资(大陆)银行是很难为投资者提供贷款的,因为受到中国外汇管制,内保(存)外贷业务已经全面停止。在日华人一般都是找日本本土银行贷款为主。

银行贷款的风险

对于中国投资者来讲可能已经适应了国内高速增长的房地产所带来的红利,认为任何一个国家的房地产市场都可以靠杠杆撬动获利,但是在日本这个几乎不可能。当初新冠疫情前大量酒店利用贷款盲目扩张,导致行业过度依赖贷款。而且很多不良资产也是因为当地华人投资者盲目投资后因为疫情无法偿还本息导致物业被银行收走拍卖。而这类贷款属于商业贷款行为,在疫情期间银行会根据实际情况判断是否会成为不良贷款,如果判定物业无法盈利,会提前采取措施中断贷款,抵押物业以白菜价拍卖。传统日本银行对不良资产处理严格,因此风险非常大,同时目前大多数日本本地银行绝不会接受温泉酒店的再抵押贷款。
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而我们目前在多个渠道了解到的情况来看,不合规贷款的情况在华人业界非常之多,很多都造成了严重的不良影响。

无法支付物业内劳工工资被法院抵押

这类情况普遍发生在北海道的滑雪场和富士山河口湖的酒店,由于这类物业普遍需要非常多的劳动力才可以维持运营因此物业持有方一般为法人,并且聘用了大量当地劳动力。由于投资方因为新冠疫情影响资金不足,无法持续运营欠了劳动者薪水,被告上法庭。这种情况下,法院会直接将公司名下物业直接白菜价拍卖后优先补足劳工薪水。即使宣布破产,也无法逃避相关责任。

商业贷款无法清偿被银行拍卖

这个是日本酒店行业近几年的常态,一般情况下很多商业开发贷款均设置有“毒丸”协议,很多中国投资者因为并未仔细阅读这些贷款协议,结果导致了大量的损失。一般情况下日本的商业贷款都会约定投资者无法还款的宽限期,而中国投资者以为违约后直接将房子抵押给银行即可,银行会负责以市场价拍卖,殊不知一般情况下商业贷款均设置了无法偿还的条件,那就是物业的“处置权”归银行所有。这意味着一旦投资者违约,银行可以直接将物业以任意价格拍卖,这里注意了是任意价格不是市场价格,银行可以1日元卖掉,卖给自己的关联公司或者行长。投资者贷款可能只有价格的30%,这相当于把整个酒店都亏给了银行。

借用日本当地人“骗取”贷款的风险

众所周知,一般海外投资者在日本是不可能获得日本当地银行的低息贷款的。但是在关西地区很多不动产公司均给一些中国投资者提供以日本人名义办理的贷款,投资者只需给日本人一些好处费,即可借用他人名义办理贷款购买房地产,利息和日本投资者一模一样。但是各位注意,在日本提供不实资料,冒用他人名义贷款在日本属于严重违法犯罪行为,一般都是无法开脱的刑事案件

金融公司贷款的霸王条款

由于很多华人刚来日本无法拿到贷款,因此日本很多金融公司看中这个市场,为一些刚来日本的华人发放年利率在3%以上的高息贷款,并且在合同中均有无限连带责任条款。请注意,此类贷款属于高息借贷合约,在日本长期存在,均来自于日本的一些民间金融借贷公司,并非合规的银行贷款,普通投资者切莫参与此类贷款,因为一旦无法还款无限连带责任条款将会波及借款人所有资产

不动产购买的相关税费

首先,大部分人说到税费,总是会说日本房子税费很高,不值得买。大家千万不要看到税收就觉得不好,日本的税收都是取之于民,用之于民的,非常高效,交税不一定是坏事。放眼全球所有的发达国家都针对房地产有税收调控,而且都差不多,发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展。我们把日本的房地产税费分成两类,一类是一次性缴纳费用。我们所熟知的不动产中介费消费税不动产取得税不动产登记免许税印花税都是一次性缴纳的费用。另一类是需要每年缴纳的费用,固定资产税都市计划税物业管理费物业修缮基金保险费用房屋托管费个人所得税。为了方便大家参考特别做了思维导图。

不动产中介费

在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,一般为3%,部分客户可能有特殊需求,在中介费的基础上还会多收2~6万日元(一般为广告费或者调查物件的车马费)。

消费税

众所周知,消费税是日本所有服务及货物在销售时都会收取的一个税费,大概是10%。日本的消费税从10月1日起从8%上调至10%。而客户购买不动产时中介提供了不动产中介服务,需要缴纳消费税,也就是中介费的10%。请注意,消费税仅仅针对不动产中介费大小收取和房屋本身价格无关

不动产取得税

不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%。但是这个价格是银行评估价格,而二手房产的评估价格一般非常低。

不动产登记免许税

这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。

印花税

买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用,一般是从邮局购买的。这个是法定税率,根据房产交易价格计算,一套单身公寓只需要10000日元即可。
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固定资产税(每年缴纳)

日本的国税,土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格。注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加,这点需注意。

都市计划税(每年缴纳)

日本地方税,土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%,这里也是银行评估价格。

物业管理费(每年缴纳)

该费用通常由物业公司代为收取,优质的物业公司管理费非常贵,这也是为什么很多塔楼物业费非常贵,将投保率直接压倒了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位,这个很难估算,但是不会太高。

物业修缮基金(每年缴纳)

该费用通常为物业管理公司代为收取,修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化,但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低,可能会在未来的某一年打算提高,这个属于正常现象。

保险费用(每年缴纳)

为什么要把这个费用算进去,确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我仍然建议大家一定要买火灾保险。日本的房屋内的租客很多都是终老年人租客,行动能力不佳。一旦发生火灾,造成损失,屋主如果没有火灾保险非常麻烦。

房屋托管费(每年缴纳)

中介房屋代管需缴纳服务费,一般为月租金的5%。但是这要看中介品牌和影响力,部分特殊物件的托管费可能会有所变动。

个人所得税(每年)

这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样。房屋持有者可能是个人,也可能是法人。税务计算非常繁杂,这里我们只讲一种情况,那就是个人直接购买日本房地产之后,并且获得扣除以上租金之后所得净收入之后所需缴纳的税费。根据不同的收入税率从5%~45%均有,具体可以参考日本国税厅官网
課税される所得金額
税率
控除額
1,000円 から 1,949,000円まで
5%
0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで
10%
97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで
20%
427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで
23%
636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで
33%
1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで
40%
2,796,000円
40,000,000円 以上
45%
4,796,000円

不动产购买后的物业管理

目前绝大多数在日本的不动产公司,提供物业的托管,大部分投资者购买的一户建以及公寓的托管其实是非常简单的。但是部分大型物业比如酒店、温泉、滑雪场等都是需要额外的托管协议。我们的重点放在一户建和公寓的托管,因为这类托管可能是大部分投资者关心的。

普通公寓的托管

无论是高大上的塔楼还是最底层的木造小公寓,托管的模式都是不动产中介收取托管费,协助客户完成物业状况的及时报告和租客签约和退房的管理。而公寓物业一般自带物业管理公司,物业公司和给投资者卖房的不动产中介一般是两个公司,物业公司负责物业的清洁、公共区域的修缮等操作。公寓的托管可以说是最简单的操作。在公寓遇上损坏的情况下,一般都是不动产中介及时与客户进行沟通并积极联系客户进行理赔和修缮。

一户建的托管

一户建的托管案例其实非常稀少,因为大部分一户建托管案例都集中在大阪,毕竟这地方一户建可以作为民宿出租。一户建可能在物业费和管理费上有非常大的操作空间,因为不存在物业管理公司,一户建的管理费用可能比东京的普通公寓低很多。大阪地区的一户建管理基本模式都是不动产公司与客户分成,非常灵活。但是其他地区的普通一户建有些投资者可能仅仅是买过来当作度假屋自己住,并不会产生租赁收益,因此都是向托管公司缴纳固定费用定时请保洁前去打扫。

大型物业的托管

酒店、温泉、滑雪场等都是有依靠签署管理协议进行托管,由于各自的管理协议完全不一样,因此无法提供统一的托管案例模板。

总结

日本的房地产是一个高度成熟的市场,经历过1992年泡沫经济的日本对于房地产的管控已经非常严格。而这个市场的定位就是一个提供稳定租金回报的投资市场。而妄想像其他发展中国家一样一年有10%以上涨幅不可行,在东京更是不可行(因为没有资本可以撬动这么大的杠杆)。东京房地产更加适合一些初入日本的投资新手,最大的优点就是投资回报的稳定性以及流动性。东京的奥运会确实会让日本的不动产上涨,但是由于目前整个日本不动产行业的高度自律加上政府的调控,未来房价更加像是一种慢牛趋势。同时,东京房地产极低的入门门槛以及完善的法律法规,成为很多中国海外投资新手的最爱。而大阪更加突出其增值性,毕竟有赌场有IR,而且未来增长潜力非常高。

物业案例参考

我们在东京和大阪拍摄了部分物业的VR全景图,供大家参考。我们也在全日本拍摄多种物业的全景VR图片,这样子可以让很多投资者可以更好地投资日本的物业。

河内长野度假山庄

大阪府河内长野市位于大阪府东南端,以河内长野为中心的大阪东南部的美丽富饶的地区被称为「奥河内」。这里有大阪府的最高峰金刚山,还有芒草茂密的岩湧山,游客可以享受登山,徒步旅行。还有一些景点,如著名的观心寺、天野山金刚寺,以及通向世界遗产高野山的高野街道,项目占地1700平方米,总投资1.5亿日元。

东京Livcity寓楼

属于在文京区饭田桥站的学区公寓,为SRC构架,属于高端住宅的一种,单间销售价格在4000万日元上下,在日本属于中高端产品。是一个SRC构造的市区高级物业经开发典案例。

大阪难波单身公寓

位于大阪难波的核心区公寓,也是一个极具参考意义的高级单身公寓,该物业位于大阪的难波车站附近,属于非常标准的核心区大型公寓物业。

相关争议内容参考

本内容主要是关于很多争议案例的参考,实际上中国投资者购买日本房地产所抱有的心态很多都不正确,导致了很多机构有机可乘。这里顺便说一下,如果投资者根本不了解日本房地产却想要投资日本房地产,那就尽可能用正常人的思维去考虑问题。想要在一个平稳的发达国家实现发展中国家那样的高额回报是不可能的。而目前争议内容主要集中在购买产权、房屋质量、贷款等多个领域。我们已经将所有的内容进行归纳整理。

期房问题之争

请大家注意一件事情,目前根据日本宅建业法,任何机构在日本不允许全款预售公寓楼。也就是说日本不存在国内恒大或者香港佳兆业的炒楼花模式,相关行为在日本一旦被发现将会面临宅建业协会的惩罚,严重者甚至会摘牌。这类情况在中资不动产公司尤为严重,因为面向国内投资者销售,因此无法受到日本的长臂管辖,甚至有机构直接在香港的电视节目上销售尚未开工的公寓楼盘。这里没有办法,投资者只能自己判断了,顺便说一下,如果投资者不幸遇到类似问题,可以咨询销售方的宅建牌照,直接上报全日不动产协会。请注意投资者在海外签署的任何期房销售合同不受日本当地法律保护。唯一接近期房的产品只有注文建筑或者极少数以PE形式募资建造的裸地物业。但是这类产品理论上并不是期房,注文物业建造时间短而且也全程受到监管,投资者必须先将土地交割后才可以进行建设。而PE投资属于对公和高净值客户的投资方式,其本身有严格的监管,并不属于一般房地产销售。

通过合伙股权模式持有物业或者集资建房

首先,这个模式在日本是有操作的模式但是我们不推荐投资者使用这种方式购买物业,日本有很多不动产公司推出众筹 (クラウドファンディング)模式购买房地产。很多中国投资者因为不熟悉クラウドファンディング的流程,在没有审核对方牌照和资质的情况下通过股权间接持有房地产。这里说明一下这种操作的问题所在:
  1. 产权完全不在客户手中,一旦相关物业遇上债务问题,将会第一时间被银行或者法院处置拍卖,投资者无法获得该物业掌控权力;
  1. 大部分中资不动产给客户的协议未经日本当地行政书士公证,并且完全不符合众筹 (クラウドファンディング)模式的标准流程,投资者权益完全无法获得保障;
  1. 物业如果需要修缮、拆除等行为需要全体持有者同意并且出资,但是有时候出现部分投资者资金不充足无法支付将会造成大量的麻烦。
  1. 如果项目失败,投资者房产无法得到交付,不动产协会不会参与客户索赔。
而由于目前业界大量的负面案例导致相关产品销售遇到了非常大的阻碍,我建议投资者可以完整阅读这份日语文件之后再思考这种持有模式是否适合自己。还有一个最大的争议点就是不動産小口化商品,是一种需要持牌的集资盖楼解决方案。但是即使持牌也无法解决以上问题,而且这类融资行为如果失败,不动产协会也不会参与客户索赔,因为属于正常金融投资亏损。

不良物业以及不可再筑物业投资

很多投资者都喜欢在SUMMO上挑选房产进行交易,很容易挑选到以下这类高回报物业。这类物业价格非常低,投资回报率甚至高达7%以上,很多都是70~80年代的二手物业,这是正常现象,东京和大阪都市圈周围有很多,而很多中国投资者非常热衷这类物业的投资,因为看重其较高的回报率。其中最受中国投资者欢迎的就是不良物业,因为投资回报率非常高。
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另外就是大阪府范围内极其严重的中古不可再筑一户建,这类一户建价格极其便宜,但是年代久远。早期很多开发商将其翻新后作为民宿卖给中国投资者,但是后来随着新冠疫情来临很多中国投资者发现无法获得较好的投资回报率,想要拆除后作为裸地销售时发现这些物业由于当时侵占了道路一旦拆除投资者将无法获得该有的土地。
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以上两种物业都归类于非常难处理的不动产物业,由于很多中国投资者对日本不动产了解程度并不深刻,仅仅看重投资回报率才导致大量的争议和投诉。实际上日本投资者不会去投资这类物业,而是由本土的专业不良物业处置公司进行处置。我们不建议投资者参与以上两种物业的投资,原因如下:
  1. 专业的不良物业处置都涉及驱赶租客、邻居商谈等对抗环节,需要有极强的本地化人脉,大部分中国投资者或者中资不动产中介都不具备这类条件。
  1. 以上两种物业一旦陷入僵局,投资者基本就丧失了产权,而且无法起诉不动产中介,因为相关物业信息肯定在购买时已经披露给投资者,投资者无法辩驳,也不在不动产协会的管理范围内。
  1. 改造不良物业如果租客发生人身伤害(比如楼塌了),将会直接追究投资者的责任,而不像新开发物业有质保可以起诉开发商。
  1. 大部分物业都是老旧物业,寿命已经到了尽头,未来必然走向解体拆除,而解体拆除的难度在日本任何城市尤其是市区都是高难度的操作,投资者可能要集体承担高额的阶梯费用。
所以我们完全不建议新手尤其是尚未了解日本房地产的投资者参与这类投资。

贷款争议————究竟中国投资者是否可以在日本贷款?

日本的房地产贷款利率非常低,有些甚至低到0.8%,但是我明确告诉大家目前只有一种人可以享受,在日本有稳定工作和居留身份的投资者。普通中国投资者是不可能获得如此低息的贷款,但是我们也发现通过以下违法方式可以给中国投资者获得相应的贷款,请大家务必小心:
  1. 通过伪造、变造身份信息材料给银行骗取银行贷款的行为,比如号称可以通过“内部关系”拿到日本本土或者中资银行贷款;
  1. 通过他人名义比如借用日本人身份获取银行贷款的行为;
  1. 利用空壳公司,更换法人,骗取银行法人贷款的行为;
我知道目前业界有很多“特殊渠道”可以获得日本的贷款,但是我们不建议投资者参与,每一次“特殊渠道”的曝光都会给当地生活的华人贴上“不诚信”标签,目前东京很多工作多年的华人都很难从日本银行内获得贷款购房。可能会给投资者提供的贷款都是国际银行的房抵贷,也是大部分中国投资者可以接触到的贷款,但是利息非常高,年化利率高达3.5%(也比国内低很多)。

业界包租陷阱

早在疫情之前,整个中国人投资者投资日本不动产看中的就是“包租”亮点,很多中介与客户均签署了包租协议,认定每年高达8%甚至10%的高利率回报。但是经过新冠疫情的冲击,大量机构破产,很多投资者的包租协议也纷纷被暂停,而在结束包租之后,大量投资者发现很多包租的酒店根本不在运营,即使运营也远远无法达到包租收益,与正常的市场价格价差在100%以上甚至更高。
实际上包租的原理就是通过远高于市场的价格(通常要高100%)让投资者买下物业,然后开发商通过返还每年固定百分比的收入给投资者。实际上就算物业不运营,开发商也可以返这些价差。大部分包租都在一些偏远的地区,以酒店为主,因为拿地成本较低。
而目前在中国大陆市场以及香港国际市场的包租物业均有以下问题:
  1. 房屋价格本身具有巨大差价,远高于市场价格,投资者后期根本无法出手物业;
  1. 包租属于商业担保行为并非由不动产协会的担保;
  1. 很多包租物业打包为ABS产品,投资者往往无法拿到产权,仅仅是收利息模式;
由于中国投资者普遍爱好固定收益支付,因此往往会陷入这个陷阱,等到发现不对劲了已经来不及了。甚至还有投资者购买的是股权投资或者物业所有权非本人所有,仅仅收到了利息,并且很快利息就停止支付了。永远记住一句话:当庄家愿意和你对赌,这意味着庄家肯定有100%的把握

附录

单身公寓交易案例参考

很多人看到这里就感到非常困惑,那就是我买一个单身公寓究竟要缴纳多少税费?这里实在太过模糊,我给大家提供几个案例作为参考,第一个案例是我们的新宿一号购买时所需要缴纳的税费。综合购买成本为5.18%,也就是总价+5.18%的税费,这个是购买时一次性缴纳的。扣除各类税费之后,名义租金回报率为5.63%但是实际上是4.17%
北新宿3-12-17 2F-A举例
售价
25600000
交割时期
交割时一次性
计算方法
中介费
828,000
3%+60000
消费税
82,800
日本法定10%消费税
不动产取得税(估算金额)
256,000
按评估价征收,约为房价的1%
印花税
10,000
5000万房产以下为1万
司法书士费用
150,000
-
合计
1,326,800
总计约5.18%
持有时期
持有期每年
年租金
1,440,000
出租收益12万日元/月
固都税(估算金额)
51,200
按评估价征收,约为房价的0.2%
管理费(估算金额)
120,000
10000日元/月
修缮基金(估算金额)
120,000
10000日元/月
火灾保险(估算金额)
10,000
估算
托管费
72,000
5%的年租金
表面回报
5.63%
实际回报(净回报)
4.17%

常见问题(FAQ)

针对网上所收集的客户信息,我们针对东京房地产的一些事项做了详细解答。更多的问题目前有多位投资者提出了以问题。

日本房屋买卖是否为永久产权?

是。日本房地产购买后为永久产权,包括建筑权利和产权为购买者本人,不会因为托管公司的原因而转移。

房产的性质是否可以更改?

东京地区的房屋性质管理非常严格,长租公寓、旅馆、商业办公楼都有非常严格的区分,实际上全日本绝大多数都市圈对于房屋使用性质的管理非常严格,大部分建筑在建造前就已经决定了相关性质,无法进行变更,也就是说酒店、商用办公楼、住宅不允许混用。只有大阪地区或者一些偏远的地方对于房屋的性质管理较为宽松。

会不会和国内房地产一样爆雷?

日本所有公寓楼全部实施建好后才能销售的制度,开发商不可以销售楼花或者期房给投资者,除了少数投资者自己买土地自建一户建的注文物业,所有标准公寓楼均必须使用开发商自有资金建造完成后才可以投入市场销售。只要投资者坚持按照正常的房屋买卖模式,安全都是可以保障的。

日本房屋会不会受地震影响?

很多人来日本购房时都对日本的房屋的抗震表示担心,因为日本是一个地震多发国家。而且历史上有过多次重大地震灾害。因此,绝大多数日本的房屋都是为了对抗高强度地震而准备的,而且设立了完善的建筑耐震基准法。日本于1981年(昭和56年)6月1日起实施新的建筑基准法,此时间点之后新盖的建筑就必须依新耐震基准进行设计。旧耐震基准:建物必须能承受震度5的地震。新耐震基准:重点放在建物不只能够避免因地震造成的倒塌,更要确保建物内的人身安全,因此修改规定以“震度6以上建筑也不会倒塌”为基准,且设计上在平面及立体都需取得平衡。但是这并不能阻止有些千年不遇的超级地震(比如2011关东大地震)后房屋倒塌的问题,倒塌后会有专人根据建筑质量进行评定和责任追究。很多人非常关心,日本地震,我的房屋塌了怎么办?这一点完全不必担心,新耐震基准法的建造标准要求是非常高的。要求房屋在设计时一定要能够抗9级以上的地震,而且是强制性标准。但是在现代日本的历史上,仅有一次9级地震,那就是2011年(平成23年)3月11日发生的一场東北地方太平洋近海地震,东京地区所有在新耐震基准法下面建造的都没有倒。就连大家认为最危险的塔楼也都只是晃了晃,掉了几块玻璃。

公寓是否可以用来做民宿

东京地区的民宿管理非常严格,就算申请到180天/年的民宿,也有时间和各类限制,最重要的是需要邻居同意,但是邻居99.99%是不会同意的。因此,我们不建议在东京做民宿。也有人提出使用简易宿所作为方案,但是大部分地区的简易宿所尤为严格,都是要有强制雇佣条件的。目前大部分符合条件的民宿均在大阪地区。

为什么所有有租客的公寓均无法查看内部?

这是很多中国投资者最为抱怨的问题,尤其是东京地区的长租房。因为租客的隐私受到法律的保护,所以投资者在看房时只能前往公寓所在地,看看房屋周围情况,无法进入内部公寓视察。这一点投资者非常不爽,都说是抓瞎式购房,而且屋内情况完全不可见。这一点完全不必担心,每一幢公寓都有自己的修缮基金,而且房客退租时都会要求将房子恢复原状。如果发生了损毁,会有修缮基金和房客赔偿。在大多数情况下,东京不动产投资者购买房产不是为了自住,仅仅是为了获得租金回报。在交易时,不动产公司会披露该房屋内所有可能存在的瑕疵如果不披露则会被追责,因此大家完全不必担心屋内瑕疵,只有空室是可以进入观看的

房屋购买后是否可以自住?

这是很多人问的问题。如果没有日本的长期居留,仅凭5年多次往返签证只可以短暂入住,不可能长期居住。如果房屋为公寓楼,并且屋内有租客,也是无法入住的,房东不能随意赶走租客。除非是空房,否则很难办理。

买房是否可以办理银行账户和贷款?

首先,如果没有在日本的合法居留,无论你买多少房地产,都无法在日本办理到银行账户。另外就是大部分人来日本都是不可能获得银行贷款的。除非你在日本已经工作、经营多年,可以凭自己的纳税记录和名下固定资产去获得贷款,但是能不能获得审批需要看银行情况,目前即使是日本的中资银行也因为国家外汇管制停止向中国人贷款。同时,我不鼓励各位盲目贷款撬动杠杆来日本炒房的,日本房地产市场完善的管理机制决定了这个市场并不适合杠杆投资,弄的不巧,还有可能发生法律风险。如果一旦发生偿付问题,日本的银行是直接扣留你的标的物并且白菜价出售以抵押坏账,可能一幢5层的旅馆,最后银行就直接以土地价格的7折贱卖(不算建筑价格),你会发现自己血本无归。

为什么一些三方物业提交的买付无法成交?

很多日本房地产物业表面上在网上挂着还写着在售,但是实际上你会发现,已经被其他客户买走了。而日本房地产网站没有类似中国的统一数字化管理系统,大部分情况下只能电话咨询物业的销售情况。购房前我们一般先需要提交买付以确保房屋是处于可以交易的状态。由于东京房地产交易非常频繁,市面上流动的房产甚至可以每3个月交一次,买付无法成交是正常现象,就看谁手快。这个情况一般出现在中介物业上,如果是不动产公司自己持有的物业,是可以一般都可以直接成交。各位可以把每一套日本房地产想象成一支股票,每次交易各位报价肯定是价高者得,而其他报价者都有可能无法成交。

在日本买房是否可以移民?

单纯的日本房地产购买行为是不可以移民的,日本本身也没有任何买房移民政策。但是通过购买2套大阪民宿或者购买若干东京房地产,办理经营性签证是可以移民日本的。其中大阪的民宿的民宿经营业务可以作为经营性签证的申请的理由,东京的公寓的收益流水可以作为续签的经营流水。

我是否可以赶走物件内的租客或者涨房租?

不可以。在日本,对租客有着完善的法律保护。大正十年(1921年)就颁布了《借地借家法》来区分使用权和所有权。因此房东不能随意让客户退租,也不能随意涨房租,大部分情况下,只要租客想租,必须续约。各位可以理解为只要租客不欠租,你就拿他没办法

日本房地产卖出是否容易?流动性如何?

这也是为什么我让大家一定要将交易范围限制在一些核心地区。因为整个日本出了核心城市圈(东京、大阪)以后房屋的价格是急剧下降的,福冈有32万人民币/套的公寓,虽然投报率很高但是流动性是极差的。而一些物业如果太过老旧或者本身属于不良物件,脱手就会非常困难。基本上就是烂在手里。

为什么东京大阪等核心都市圈那么多房子全是60~80年代的二手房,有没有新房?

日本房产最为火热的年代就是泡沫经济时代,在1992年之前,日本的房屋建造数量是非常多的。但是自1992年泡沫破裂后,大量房地产开发商破产,房屋价格急剧暴跌,至今仍然处于开发真空期。从泡沫爆发至今,东京地区每年新楼盘建造非常少,能遇到一个房龄只有10年的物件都属于稀罕品。涩谷、新宿等核心地区能开一个小幢的楼盘已经是奢望。

有没有免费的房子?

有。日本农村到处都是鬼屋,你可以去免费居住。但一个苛刻的前提是,你首先要有日本长期签证,即永住身份。便宜没好货,好货不便宜的道理大家都懂。希望大家理性一点投资。而很多非核心地段的物业确实也非常便宜但是这些地区的人口一般都是负增长的,即使是0元的物业未来增长可能性也非常低。而一个大型都市圈和商圈的形成在日本需要几十甚至上百年才有可能。

我是否需要亲自打理房屋?

不需要。目前,大部分投资性日本不动产都是由不动产中介进行代为托管的。但是房屋内如果发生水电煤故障或者电器非人为损坏(老化),均是要由屋主处理的。比如空调坏了、墙纸漏水,屋主必须承担维修责任,一般由中介代理从房租中扣除。所以,在交易房产时,所有合同中均会提示房屋内装修状况。而且在交易前会让卖主维修好屋内所有的瑕疵。在租客搬走后,不动产中介会帮忙进行重新招租,通过广告来进行募集入居者,将符合条件的有保证公司的客户重新募集进入房屋内。并代理客户签订房租协议。

发生租赁或者交易纠纷时该如何处理?

这在日本非常普遍,如果发生租赁纠纷,比如客户不缴纳房租。首先必须看理由,请记住租客是爷,没有充足理由,不要随便和租客打官司。如果是房东不提供相关服务(不修理破损电器)导致的断租,一般肯定是租客赢。如果发生问题,一般都是由托管公司代为沟通。而由于不动产交易所造成的冲突可以直接去不动产协会,出示相关证据不动产协会会受理,还有中文客服。

日本房地产是否在CRS范围内?登记依据是什么?

目前,日本的房地产不在CRS范围内,而且由于采用地址证明登记制度和隐私保护制度,一般人无法查阅房屋藤本。和绝大多数西方主流发达国家房地产不同,日本房地产的登记依据不是护照,而是地址公证。地址公证就是由国内公正机关为您出具的地址证明。因此,房产相当于半匿名持有,隐私性极佳。

外国人在日本置业购买房产,日本法规上是否有任何限制?

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制。自1998年4月改法后,非日本国籍人士于日本置业的限制已被取消,外国投资者和日本投资者是完全一视同仁的,没有任何区别。无论是纳税还是房产持有的产证性质均与本国居民一样一视同仁。

日本有学区房的概念吗?

有,但没有中国那么明显。教育质量好的中小学私立的多,不划片,可以直接考。但公立的也有不少历史悠久,教学质量好的学校。日本家长也愿意住在附近。在东京,文京区好比北京海淀区,聚集了大量好的大中小学。所以对于有孩子的家庭来说,文京区非常有人气。但是目前大部分日本的基础教育如中小学校均采取轮班制度。

奥运会、赌场、世博会的是否会对日本的房地产有影响?

我不建议大家去炒奥运或者赌场会这个概念,因为日本在历史上吃过奥运泡沫的亏。现有所有不动产的建造、定价、销售等流程和环节都进行了非常严格的规范,抑制投机和炒房。虽然确实因为奥运的原因,晴海的塔楼获得了一波涨势,但是在后来的新冠疫情打击下很多投资者都是面临极大的亏损尤其是一些杠杆炒房的客户,因此热点地区的热潮一定要谨慎对待
 
揭秘大阪的赌场培训的点滴,日本的博彩梦还有多远?日本大型非公开物业及温泉酒店购买开发指南----机构及高净值投资投资专用指导 V2.0

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