如何在日本买地盖楼----机构及高净值日本房地产开发指南

可能是目前最为完整的机构以及高净值客户在日房地产开发指南,目前该指南仅仅只能算是入门,仅供参考。

2 months ago   •   114 分钟 阅读

By CATMAN
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日本大型物业收购市场还是属于高净值与机构客户天下,目前行业利润确实可观,但是大部分物业收购手续还是比较复杂并且设计二次修缮和劳务雇佣等复杂场景。所有产品均属于高风险投资产品,购买前请务仔细斟酌。

新冠疫情下日本房地产市场概览

截止2021年6月,全日本在没有疫苗的情况下经历了4波大小不一的新冠大爆发。直到新冠疫苗的普及后,感染人数猜得到有效控制。但是这并不意味着未来的发展就可以一帆风顺。日本内阁府最新发布的修正数据显示,2021年一季度,日本GDP折合成年率环比萎缩3.9%。尤其2021年两次紧急事态,日本二季度GDP很可能面临更大的衰退。
与此同时,日本的房地产对公开发市场也受到了不小的冲击,大量房地产开发企业遭受着新馆疫情带来的巨大冲击,很多楼盘甚至发生了无法交付的巨大危机。但是随着疫情的趋缓,很多开发商又重新回归物业开发。

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娱乐和消费产业冲击巨大,酒店和娱乐物业开发遭遇空前冷落

目前和旅游最为相关的酒店业、餐饮业也面临着全面的洗牌,从1945年日本战后恢复以来从来没有遇上过如此大的行业冲击,要知道就算是97年的亚洲金融危机和08年的次贷危机也没有类似今天这样大规模的封锁管制,完全相当于战时状态了。其中旅游业相关的产业受到的冲击尤为明显。2020~2021年,整个年度,日本的游客数量基本清零,最大客源来源国中国也坚持动态清零,这也使得很多原本有酒店开发计划的开发商瞬间按下的暂停键。

住宅业需求巨大,疫情催生居家和购房热潮

但是相比于酒店物业,日本的核心区住宅物业完全刷新了投资者的三观,疫情越严重,避险资本涌入越是汹涌,反而造成了自平成景气泡沫破裂之后的又一次高潮。可谓是冰火两重天。

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原材料上涨以及通货膨胀给物业开发带来巨大不确定性

由于新冠疫情下全球各国均采取宽松的经济政策导致大量货币涌入市场,现有情况下全球通胀压力非常之高。外加中国采取非常严格的防疫政策,导致大量原材料无法进入海外发达国家市场。受此影响,日本建筑行业成本大幅上涨,递延到了住宅市场。
日本不动产经济研究所1月25日发布的数据显示,2021年日本东京圈新建住宅平均价格同比上涨2.9%至6260万日元(约合人民币347.9万元),创出历史新高。这是泡沫期的1990年(6123万日元)后的31年以来首次创出新高。
2022年以后,日本东京圈的新建住宅对普通消费者而言将可望不可即。因为伴随建设的拿地费、人工费及材料费等都在上涨。房地产调查公司东京KANTEI(东京品川)的数据显示,2020年,显示新建住宅均价是平均年收入几倍的“房价收入比”方面,东京都达到13.4倍,创下过去15年的最高水平。

机构投资者两极分化,抄底和保守并存

在现有的市场环境下,机构以及高净值投资者在选择上出现了两极分化,一些风险偏好较高的机构投资者尤其是中资机构认为可以趁此机会抄底日本很多受疫情影响的物业比如办公楼以及酒店等物业,等待未来游客回归顺势上涨。而一些风险偏好较低的机构投资者则仍然倾向于加码核心区新造物业,认为日本城市虹吸效应加强将会让核心区土地进一步上涨,而目前宏观经济仍然不稳定,一切求稳避免投资剧烈波动才是王道。
以上两种模式可能是目前市场上最为火热的开发模式,抛开后面的结果不谈,机构投资者应该根据自己的风险偏好和对市场的预测选择。而本指南我们也是着重于酒店娱乐业以及核心区物业投资,仅仅侧重讲方法而不是讲到底该选哪一条路,因为每一种投资方式都有他们投资的道理。

中国和日本房地产开发的一些对比和区别

讲解两种开发模式之前,我们希望打大家理解三大重点知识内容,尤其是要着重思考日本和中国在房地产市场领域真正的区别:

  1. 核心区和非核心区域在日本房地产市场的开发思路;
  2. 中国和日本房地产市场开发的市场环境对比;
  3. 中日居民房地产消费结构的区别;

只有在理解了以上内容之后,机构投资者才能用日本的思维去考虑日本市场而不是套用中国房地产的开发思路来开发日本房地产市场。

核心区与非核心区增长模式的区别

2016年的时候,一份日本北海道的投资报告吸引了无数中国投资者的目光,因为当时北海道开发还是属于日本的一个观光立国的战略点。很多中国投资者在此后获得了100%以上的回报。这导致了大量海外投资者对于日本非核心区物业的一个误解,认为日本非核心区物业也存在和中国一样的增长模式。但是很多人忽略来报告中海外游客的占比高达70%以上。当时的环境并没有模拟当日本海外游客归零后的情况,认为在很长的时间内日本都可以通过吸引外国人进入来弥补一些地区人口不断流逝的窘境。殊不知旅游业和海外人口引入都是有一定的局限性的,加上日本都市圈虹吸效应的存在,很多外来移民最终还是被吸纳进入都市圈并没有流入当地。
北海道的土地一次购买可能有几万亩,在旅游业繁荣的周期时代,其投入回报自然非常亮眼,但是在日本的历史洪流中,很多娱乐项目在持久化运营方面都有一定的问题。比如日本奈良梦幻乐园主题公园,建于1961年,然而由于东京迪士尼游乐园的开放以及大阪环球影城的冲击,竞争日趋激烈,奈良梦幻乐园于2006年被迫关闭,成为一座死城。

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相比之下,日本东京和大阪核心商圈的物业,比如梅田商圈,虽然是50年代开始建设的,至今也是略显苍老,但是仍然创造者持久惊人的回报。由于日本和中国非常近,而且都有过非常辉煌的经济增长历史。
众所周知中国仍然是一个发展中国家,很多非核心地段经过开发,马上就会有大量人流聚集,形成都市商圈。但是日本的核心区以及非核心区差距非常巨大,内部人口的老龄化已经导致两者基本上无法实现类似中国的奇迹。投资者往往会错误地把中国模式套到日本,但是殊不知日本的高增长周期已经过去了,不可能像中国一样新的商圈遍地开花。

最后我们来为大家总结一下日本核心区以及非核心区域开发的一些对比。

比较点 核心区物业 非核心区物业
一般拿地大小 一般在150平方米内 一般在1000平方米以上甚至更多
坐落位置 三大都市圈市区范围内,周围有离车站不会超过7分钟 大多坐落在旅游景区,周围都是山林地
土地投资模式 公寓、商铺、办公室等物业 酒店、度假、温泉酒店、滑雪场屋等旅游相关物业
增值模式 通过都市圈人口聚集的人口红利推动土地增长。 通过不断增长的国内外游客实现增长。
生命周期 由于土地稀缺一般都有很长的生命周期,很少又被替代的情况。通过虹吸偏远地区年轻人口不断增长,本土常驻人口不断上升。 受到游客数量和旅游热点的影响不断波动,但是所在区域的常驻人口一般都是外流的。
投资门槛 普遍超过3亿日元以上 最低起步5000万日元即可
开发利润 20~25% 100%以上
投资者 一般都是在日本的有住宅刚需的日本人和外国人 主要面向外国投资者,本土投资者较少
流动性 拥有庞大的本土和海外市场,流动性极佳,没有淡旺季。 往往需要较长时期或者在顺周期时才可以出手,遇上灾害时节往往需要投资者降价销售。
租金回报稳定性 依靠长租模式获得稳定租金回报,虽然稳定但是没有爆发性,普遍在4~6%。 租金回报主要依靠游客数量,有明显淡旺季之分,在旅游业蓬勃发展的周期,普遍可以做到10%以上,具有非常高的爆发性。
投资风险 由于市场较为稳定一般不会有很大风险 市场波动较大,投资者往往需要承担较大的周期性波动风险。

而现实中也会发现,日本三大都市圈基本就是在虹吸周边的年轻人口,实现自己的发展而周边的小城市基本只能依靠海外游客实现生存。如果没有外来游客和劳工的补充,非核心区域变成鬼城是非常容易的。但是一旦有海外游客的涌入,日本的非核心区域可以极大地利用自己的自然优势实现自身的观光价值。
很多聪明的人就会发现为什么中国内地大部分中介机构非常喜欢推介处于非核心区域的温泉酒店,其中一个很大的原因就是非核心区域的拿地成本远远比核心区域拿地低,很多土地基本可以0元购,开发商可以实现100%以上的差价,对于完全没有接触过日本的普通中国消费者来讲能花极少的钱购买到“非常大”的土地,而作为机构可以迅速利用信息差实现100%以上的利润回报,双方都会觉得非常满意。

中国和日本房地产开发市场环境的区别

很多机构投资者来日本开发房地产对于当地的市场环境都非常陌生。这里做一个对比,总结在日本进行投资开发和中国有何不同,主要是希望中国投资者在开发日本大型物业时候可以摒弃中国式思维,多以日本的模式去投资。很多投资者将大量资金投入非核心地段,想要复制中国的深圳一夜造出罗马城的奇迹,还有的想要通过日本的低利率优势撬动所谓的“杠杆”模仿中国楼市一夜暴富,但是发现事情远远比想象中的困难。
日本是一个高度发达成熟的国家有很多发达国家,自然是发达国家的发展特点,就是一个字:慢。这个和欧美很多发达国家都是一样的,发展到一定程度后,经济增长回落,整个社会的趋向是平稳发展。过去的几十年,中国的房地产市场在增值和投资回报上是碾压日本的,但是正如很多没有经历过房地产泡沫危机的国家一样,目前的中国房地产市场存在高杠杆、高泡沫、高库存等很多危机,而且已经不可挽救。所以我们特别总结了以下对比模式。

对比点 中国 日本
拿地方式 政府主导的土地拍卖模式,通过拍卖竞价模式公开向指定企业进行土地销售。 纯粹市场主导的模式,一般拿地都通过中间人向大手公司询价获取土地,政府不参与任何环节。
产权性质 国有土地,70年产权。 私有土地,永久产权。
城市规划划分 存在多种模式,商住两用非常普遍,存在SOHO等多种新兴办公住宅模式。民宿出租自由,无牌照困扰。 城市用地严格区分,不允许商住混用,严格区分商业和住宅用途物业。
人口流动分布 以区域经济中心为亮点的多样式分布,从南到北拥有多个多样化的一二线城市用于容纳人口。总体人口向城市迁移且存在动态流动。 东京、大阪单极化存在,其中大阪吸纳力不如东京。
贷款杠杆 允许银行等金融机构为房地产商提供较大规模的杠杆,比如类似恒大、富力的模式,允许预收款项等操作的存在,开发商可以以极大杠杆开发房地产。 严格控制贷款,绝对不会不合格机构批款。全行业目标是控制房地产泡沫,防止发生下一次房地产泡沫危机。
核心商圈形成模式 政府主导的规划模式,新商圈不断涌现,存在经济中心转移等情况,超大人口商业圈涌现频繁,而且周期短,普遍在6~24个月。 核心商圈单极化存在,基本只存在三大都市圈,且极少有新的商圈出现。商圈模式主要是商业自然聚集行为,政府不存在干预。
未来增值模式 年轻人口仍然不断增长,依靠本土人口红利和产业升级红利为房产的增值提供动力。一二三线城市都有大量住房刚需存在。 老龄化严重,通过都市圈建设吸纳周围年轻人口进入都市核心地区为核心区物业提供增长动力。但是人口迁出地地价下滑严重。
投资者盈利模式 通过房屋本身价值增长来实现房地产投资的超额回报收益。 通过长期较高的租金回报率来实现回报。
非核心地段情况 非核心地权如农村地区城市化进程仍然在继续,城市周围土地仍然不断转化为城市建设用地。非核心地段仍然有较大机会成长为核心区域。 基本没增长希望。
资产证券化市场 存在多种模式的ABS产品,房企发债较为宽松,资产证券化市场还处在初级阶段,准入门槛低,个人投资者参与较多。 资产证券化成熟,法律和监管非常严格,准入门高且针对个人投资者有严格限制,机构为主的市场参与主体。
销售模式 允许先以期房的形式交割然后完工后交房给客户,同时销售受到政府指导价格以及限购摇号等政府宏观政策影响。 全行业禁止期房融资建设,严格保护投资者利益,不动产协会监管遇上损失先行赔付投资者。纯市场交易模式,政府不做过多干预。

中日两国居民房地产消费的区别

房地产开发商开发地产最终的目的还是需要购房者来消费,这里就有人问了一个问题,普通日本人究竟是否购买房地产?这是一个非常有趣的问题。中国的住房自有率可以说是全球顶尖的存在,根据2017年的统计,中国居民住房自有率达到了80%以上,而且每年都在增长,14亿人口的房地产消费是非常巨大的。


但是日本可能就完全不一样了,在人口老龄化的日本,房地产自有率比中国低了20个点。而且长期都是不温不火的。不过近几年平均60%的住房自有率在发达国家里并不算低,也算是一个有市场的国家,但是年轻人买房人数其实非常少,大部分都是中老年人等存量市场。

在一个完全市场化的的发达国家里开发房地产其实是一件并不怎么划算的事情,你会发现以下事实:

  1. 消费者购房热情远远没有中国人高,只有不断向核心区推进才会有真正的价值;
  2. 房地产增值速度远远无法和中国相比,无法实现发展中国家那样的高额回报;
  3. 信贷、法律监管体系非常严格,资金回笼周期长且无法拉动杠杆;
  4. 建筑质量要求非常高,并且存在连带责任;

这不仅仅在日本,在欧美很多发达国家都会遇上类似的问题,你会发现一个问题,那就是那里的年轻人根本不买房子,只租房子就可以保证自己良好的生活水平,而房地产的价格也因为本土理性消费的环境熏陶变得日趋正常化和市场化。如果你在日本房地产市场呆久了你就会发现,大部分超级开发商根本连沙盘都不做,发一本小册子已经是很屌的事情了。

新冠疫情下非核心物业(酒店及娱乐设施)的投资环境

2021年,已经是新冠爆发的第二个年头,根据日本观光厅发布的调查统计数据,2020年受疫情的影响较大,比2019年的住宿人数减少了近50%。其中日本人的住宿人数减少40%,外国游客减少84%。是从2007开始调查统计以来的最低数值。2020年的日本酒店的入住率只有34.6%。住宿人数的前三城市,分别是东京,北海道,大阪。和前年度相比,东京,大阪均减少60%以上。全部是有历史记录以来最大跌幅,就连2011年的311大地震也没有如今这样子长久深远的影响。
由此市面上有大量曾经十分优质的酒店物业被抛售或者解体,形成了一个巨大的底部市场,而这个市场给整个房地产市场提供了很多机遇和挑战。

破产数量创新高

仅仅是在2020年,全日本的酒店行业的破产总数就高达118家,比往年高出57.3%,而进入2021年,随着新冠肺炎仍旧全球蔓延的情况下,破产数了甚至达到了08年金融危机时刻。毕竟很多酒店在2020年4.5月份开始是依靠银行借贷来周转资金的,到了2021年4.5月份这些依靠资金周转的酒店,正好面临一年的借贷期限。大数的日本企业决算是3月份,目前因为资金链问题导致,产生账务危机的相关住宿企业是焦点所在。估计都要开始被停止再次借贷,逐步被银行抵押出货,并且作为不良资产进行清理。

酒店的空转率达到新高

基本上从2020年3月份开始,随着新冠病毒在全球的传播,日本酒店行业面临着非常庞大的空置率。为此,日本政府开启了GO TO计划,GO TO从2020年7月22日开始, 并提供日本国内旅行最高50%的折扣和补贴 日本公民和居民。但是到了,2020年12月28 旨在刺激日本旅游住宿行业的go to travel 政策全面停止。全年的运转率最低的时候只有12.9%,远远低于2019年的水平。

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大家最关心的还是GO TO对于旅游业的释放效果究竟如何?因为可能到2022年,全日本的酒店业估计都要依靠日本的内循环来实现。从图表中可以看出,即使在有Go To的情况下也就是淡季11月份的时候,全日本的酒店占有率勉强接近2016年的11月淡季的水平。也就是说在疫情持续的情况下,全行业的供需水平要回到2020年以前的水准还有很长的路要走。

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行业对资金信贷的需求增长明显

由于Covid19的影响,全日本酒店行业都是大量依靠银行信贷来续命的因此,2020年全日本的银行信贷疯狂增加,顶峰时期,银行出贷率高达6.7%。但是这并不是好事,当初大部分业者判断这波类似SARS,6~7月份随着夏季到来即可消退。但是显然全行业低估了疫情的持续时间。到了2021年6月,即使在有疫苗的情况下,全球疫情仍然在高位运转。银行发现,这些贷款如果持续必然成为巨大的不良资产,未来肯定成为整个行业巨大的隐患,为此开始对大量无法持续盈利的酒店采取措,包括限制资金以及强制破产清算等行为。

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后续运营能力堪忧

由于现有的情况下全日本大量的酒店设施都是依靠外来劳工来支撑,因此很多设施的运作能力受到了极大的威胁。现有情况下由于新冠疫情影响,大量劳工返回家乡。即使后续国内旅游恢复,大量业者也没有足够的人力进行运营。尤其是一些首疫情影响非常大的温泉酒店设施,在长达1年多的空置之后亟需修缮,但是没有足够的劳工进行修缮和管理,成了空置物业。

后疫情时代旅游业环境的分析

新冠疫情目前确实摧毁了日本酒店业的半壁江山,但是随着破产的数量大幅增加,目前业界可以运营的酒店供给数量已经低于市场的需求。随着日本及全球从疫情中恢复,行业的需求也会出现反弹。好消息是最坏的情况已经过去,坏消息是我们可能永远回不到过去那个年代。目前我们的分析主要是集中于后疫情时代的旅游业的情况来探讨日本酒店行业可能的情况,而们对市场的分析仍然是根据现有疫情发展的方向来预测。预计复苏还是分三步走,先本土,然后小规模复苏,最后才是完全复苏,回到2019年可能困难但是这并不意味着没有机会。

庞大的本土市场在复苏,这才是大头

在刚刚来到日本的时候,我们一直以为日本的酒店行业是依靠中国人来撑起来的。这是由于身边大量的业者都是华人业者都是从事中国人的生意,但是在查阅了相关资料之后发现,原来整个日本旅行市场的规模都是靠日本人撑起来的,并不是中国人。在2019年,整个住宿行业都是依靠日本的本土游客在运作。毕竟日本是全球第三大经济体,个人消费能力巨大,2019年国内旅行占据整个市场的69.4%,加上无法出国的日本人的消费量,全日本的内需市场占据整个市场高达80%左右,而访日旅行总量只有15.2%的占比,按照以往中国游客占据1/3的比例,中国游客对于整个日本酒店市场的贡献率不高,只有5%。但是中国游客在免税和零售消费的占比非常大。

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但是本土游客的分布并不是均匀的,在日本各个地区本土和海外游客的分布占比有非常明显的不同。几大国际化都市圈肯定都是外国人占比非常高,但是我从不担心这些都市圈的物业,因为东京大阪都有非常庞大的本土长租客户城市经济实力雄厚,大不了变成长租。但是一旦出了都市圈,70%以上基本都是本土游客,而很多大型温泉酒店基本都是分布在这些非都市圈的区域。

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疫苗助力全球旅行行业复苏,但是别指望中国人

随着日本新冠疫苗接种比例不断提升, 从2021年6月底开始所有年轻人都会逐步接种疫苗,7月开始会有疫苗护照,全日本群体免疫的日期大概在2022年4月份左右。届时随着疫情的消灭,全球旅行的重开,海外游客可能会回归,最有可能回归的还是美国、加拿大、欧盟、英国、韩国、台湾等疫苗接种率高,疫情控制的好的发达国家。这些国家对于疫情有较大容忍度,并疫苗接种率会非常高,所使用的疫苗也是通用的。

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但是对于中国游客可能不要有太多的指望,尽管中国疫控制相当出色,年内也将实现群体免疫屏障。但是下Bloomberg对于中国边境管控有新的见解,现有情况下中国的边境管制可能持续长达1年以上,由于现有的国产疫苗保护率低,并且长期对新冠零容忍的制度,中国游客回归其实是一个非常大的问题。可能长期都不会见到中国游客的影子。即使在不久的将来可以实现有限互通,也无法避免14天隔离带来的不便。

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市场洗牌加剧,行业杠杆必须降低

过去日本的酒店行业依靠完善的服务来吸引客户,同时依靠信贷资金盲目扩张的习惯必须改掉。后面的酒店运营管理可能必须开源节流,并且契合市场行情进行供应,做到大项目少开甚至不开,来保证整个行业供需平衡直到完全复苏。而现有的数据和预测也表明,行业扩张的速度也在明显降低,以保证未来的一个供需平衡。所以在投资日本酒店这类重资产业务上还是以收购原有物业,并且重新投入运营为主,而不是新开发酒店。很多依靠海外游客的酒店也要开始逐步调整战略思维(尤其是大量依靠中国人的酒店)面向本土和多元化。
最重要的还是要降低对于杠杆和信贷的依赖,此次疫情中我们也发现,大量的酒店物业都是无法支撑庞大的运营成本,盲目向银行贷款之后被银行以低价抵押出售。持有者可以说是血本无归。

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消费习惯改变,卫生要求大大增加

由于新冠疫情的影响,过去日本高密度的酒店模式在卫生和防止传染方面就有非常大的挑战。此次疫情之后,酒店行业对于卫生的要求也是非常高,消毒剂、洗手台、红外摄像头、PCR测试等项目可能会成为常态。消费者在选择方面可能更加倾向于一些空间较为宽松并且个人私密性较强的酒店。比如温泉酒店业界越来越多的流行“私汤”,而不是过去那种大浴池的模式。社交距离这一块,可能从前台接触式接待更加倾向于无人化接待。团体游客可能会变少,自由行可能越来越多,客户倾向于零散化的旅游模式。

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智能化将会成为市场的爆发点

酒店这类资产最大的问题在于属于重资产,人力成本消耗本身就非常高,尤其是在发达国家人工昂贵的情况下,酒店将会不惜一切代价来削减成本,以应对极有可能发生的二次甚至多次的疫情冲击,而日本酒店运营方式还是以传统为主,无人酒店以及自动化Check-in设施普及率几乎为0,相关产业将会在不久的将来得到非常大的普及。尤其是在大阪,同业在使用智能化设施后,酒店的运营成本得到了有效降低。目前很多大阪的业者在进行改造的时候也非常注重IoT设备的部署。现有情况下我们在大阪的物业更是验证了这一点,超低的运营成本让很多客户项目得以在疫情之下存活和很多同业拉开了差距。

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尤其是中国智能设备大厂Tuya凭借着自身开放多元可定制的属性,获得了很多日本业者的欢迎。很多日本的运营公司也在利用来自中国智能化厂商提供的SDK开发属于自己的IoT系统来实现酒店的无人化管理。

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现有情况下如何去收购或者开发酒店物业

大概是从2021年2月开始,以中国人为主的投资者开始咨询日本的温泉酒店项目,而且越来越多的物业开始低价出售。而日经中文网也指出现有情况下中国尤其是香港的投资者对于这些设施的收购咨询越来越多。我们也开始涉足相关业务,在考察了多个案例并且进行多次参考之后我们对于酒店行业抄底投资有新的认识。

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在我们所勘探大部分物业中,大部分物业都面临修缮和再运营的问题,因此在思路上各位投资者必须走的路肯定是购买、修缮、运营三步,基本不可能有现成的饭可以吃。其中最简单的莫过于购买但是修身和运营背后大有文章。整个市场的低价抛售酒店都是状况非常差的瑕疵物业,全新的健康的核心区物业价格都不会很低,更别谈抄底。

抛售物业价格低但状况差,能直接运营的非常少

很多物业在经历了长达1年多的空置之后,内部可能已经高度老化,而这些大型酒店可能都处于一些偏远的地区,本身物业建造年代久远,平日里人烟稀少,在缺少游客和劳工打扫的情况下物件状况很差。尤其是内部电气设备甚至可能没有空调,消防设施老化无法过安全检查。就目前来看,我们所遇见的所有温泉酒店物业都存在这类问题,很多物业的抛售价格可能惊人的低,但是买过来之后可以直接运营的非常少,尤其是一些老旧町屋内部更是惊为天人。所以基本上客户购买后第一个不能逃避的问题就是:修缮。

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初期购置价格低,但是后续投入很高

物业购买之后,修缮完毕可能就是需要运营了,日本的酒店物业在运营这一块都是大头,就以目前日本紧缺的劳动市场来看,人力价格非常高,很大程度上,就算修理完毕还是要面临招募新员工重新投入运营的现实。这种情况下只有两种解决方案:

  1. 寻求在日本的第三方托管公司代为运营;
  2. 自己建立株式会招募运营;

很多人问为什么这些物业不能像大阪的特区民宿一样无人管理,客户自己入住,因为日本除特区民宿牌照之外的所有酒店业牌照都是有强制雇佣条款的,可以说是霸王条款。这意味着你必须面对后续庞大的人力开支。

条件 旅館業法牌照 住宅宿泊事業法 住宅宿泊事業法
营业时间 180天(部分地区仅限周六周日)
建筑用途 只能作为旅店 仅仅作为外国人交流设施 可以无缝切换为长租房和办公室
房间面积 3.3平方米以上 25平方米以上
分布地点 全国 全国 大阪、福冈、北九州、东京大田
人员对应 强制
居民反对 无效 摘牌 无效


这时候就有人问了,日本的人工成本到底多少?一套40个房间的酒店在运营的成本上究竟需要有多少花费?我可以告诉大家一个刚刚毕业的高中学生可的起薪可能就接近20万日元,还不包括各种福利(保险、休假、津贴)。一个人一年最少400万日元的开支,而且还得保证8小时工作制,严格遵守劳动法,就算有疫情也不能随意解雇。这也是为什么疫情到来,很多酒店第一件事情就是宣布结业,因为他们很清楚高昂的人工很快就会拖垮整个公司。

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长租转化困难,市场复杂,改造成本高昂

对于酒店行业来讲,在疫情期间转为长租是否现实?这在中国确实非常普遍,但是在日本却非常不限时,在日本的很多酒店转为长租必须面临两个问题:

  1. 酒店所在的地区是否有足够的人口支撑?
  2. 酒店建造规格是否符合长租房屋的相关要求?

在人口方面,我们遇见的很多酒店都不可能是在三大都市圈(东京、大阪、名古屋)的市中心,大部分否是位于一些人口比较稀少的地区,比如群马、静冈、富士山、山梨等,当地人口本来就已经是负增长了,并且没有足够的人流量,在市场方面显然不现实。下面这张图就可以看出日本人口的增长区域,全日本只有都市圈是绿色的正增长。这些非核心区的物业本身在长租方面就有非常大的问题。

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同时在建筑要求上,酒店虽然在建筑质量上肯定是高于一般住宅的,在质量上肯定没有刺可以挑但是在具体细节上有很多问题。但是在很多情况下,酒店和长租房在一些差距上还是挺大的。主要在这几个方面:

  • 因为酒店在性质定义上不是住宅,所以需要办理用途变更的确认申请手续(超过100㎡的情况),并且必须废除旅馆拍照(废业)
  • 关于防火方面的主要隔墙(建筑基准法)。酒店或旅馆可以在3间客房以下和100平方米以下的范围内设置防火的主要隔墙。另一方面,在共同住宅的情况下,各房屋的隔墙必须是防火的主要隔墙。
  • 关于采光。酒店的客房是“居室”。而且因为酒店是特殊建筑物,所以居室需要采光。但是,有“在设置通风设备的情况下,不适用”(建筑基准法第28条)的排除规定。因此,即使客房没有任何窗户等开口,只要设置通风设备(使用风扇排出或排出空气的装置)就可以合法。应该也有在没有窗户的酒店住过的经验吧?
  • 宅安装电梯应急联络装置。公寓楼,不管有没有管理员室,原则上必须在居住楼层最下层的上下车大厅安装应急联络装置的主单元

不仅仅是建筑标准法,条例层面有很多精细的规定。例:《集体住宅建筑及管理条例(台东区)》

  • 在共同住宅等建筑物中必须设置电梯防盗窗。为了防止犯罪,在防火区没有障碍的范围内,在出入口设置犯罪预防窗
  • 单间公寓的一个房间超过25平方米。停车场、自行车停车场、自行车停车场的设置(根据户数和规模不同而不同)

在江东区的条例也比较复杂,《关于建设公寓的条例(江东区)》

  • 在建设40平方米以上20户以上的家庭型公寓时,需要与周边的学校设施和教育委员会协商(因为江东区的教育设施与儿童数量相比不足)
  • 安装灾害警报装置
  • 设置管理员室(带厕所和洗漱设施)
  • 在一定规模的情况下,在场地内设置广场

这就意味着酒店改长租必须面临本地的很多法律框架,有些酒店想要改为长租房可能非常困难。如果在建筑面积内部设施灾害安全等方面无法达标那么是无法改为长租公寓的,而业界改造成功的案例非常少,因此我认为大家还是放弃这个念头。但是我们在业界也找到了酒店改长租公寓过的流程如下:

在这个环节中,损失的不仅仅是改造费用还有疫情后永远无法变更回酒店的代价,除非万不得已,否则我们不建议这么做。至于之前有很多人说的改造为养老院以及其他性质的物业更是天方夜谭,因为相应建筑标准和法规都很难满足。

相关法律复杂严格,当地协会门槛大小不一

在日本除了基本的宿泊业法的规定以外,有些地区还有很多自己的规矩。很多位处观光胜地的物业都在一些行业协会的管辖之下。比如大家所熟悉的公益社团法人奈良市观光协会一般社团法人三岛市观光协会富山观光协会。都是属于当地的一些非营利性组织,这些组织的存在一方面是为了规范当地观光旅游的发展另一方面是为了保证当地景点和设施的盈利。因此当一些酒店设施发生破产收购等情况往往会出面干预,目前最常见的几种情况集中于:

  • 要求酒店设施建设达到指定标准(往往开出天价建造标准);
  • 要求重建期间的环保问题达标;
  • 要求运营上不得干扰一些当地居民的正常生活;
  • 收取会费上架观光会所的推广频道;

这些要求其实还是比较合理的,有钱的中国投资者可能还可以接受,但是我们也发现了一些极端情况,尤其是在一些传统古都比如京都这类城市,相当于噩梦级别。就以京都东福寺附近为例,不仅严格规定建筑高度还实施排他性的酒店建造间数限制。京都首次制定的详细保护法规是1967年的古都保存法,继而1972年在日本率先制定景观条例,并不断修改完善。京都市是日本甚至世界景观政策最严格的城市。整个城市被严格分区实施不同级别的景观保护政策,在保护历史风貌的城区,不仅对建筑的高度、设计风格、材料使用有严格限制,对商店的广告牌和商标的位置、大小与设计也有详细要求。这也是为什么至今我们尚未进入京都的酒店行业。

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有人问是否可以直接以酒店的形式运营而不参与当地协会的活动,显然不可能,因为没有当地协会的推广很难得到日本中老年人的青睐,而这些人往往掌握着日本的财富。全日本有1/3的人使用手机和互联网有困难,这批人都是靠电话和电视广告活着的,如果放弃这批客户显然是不合理的。

疫情威胁消退但是病根未除

从现有情况下来看,90%的破产物业都是被疫情击垮的,所以现有Covid-19的发展态势是才是整个行业最为关心的一个问题,目前尽管疫苗已经问世,但是变异病毒的威胁仍然非常普遍,日本希望通过给全部的老年人注射新冠疫苗以控制死亡率但是全球疫情威胁的阴影仍然存在。就算本土市场也要时刻提防紧急事态带来的影响,紧急事态对于行业的打击是巨大的。

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酒店等大型物业的收购开发流程

现有情况下,酒店物业收购的流程其实其实和大阪一户建的建造流程是一样的,基本分为三步走,先买物业、然后整修重建拿牌照、最后开张运营。听起来很简单,但是实际操作非常复杂,涉及多种情况。物业的好坏以及拿到的牌照都的性质都会导致不同的结果。

物业购买

首先先说明一件事情,那就是不属于你的物业,建筑公司是不会出设计图的,除非该物业的屋主可以给你出设计图(一般都是付费的),所以要进行改建之前必须购买该物业。物业的购买参照的还是标准的日本房地产交易流程,无论是酒店、土地还是公寓全日本的交易规范否是统一的,都受到全日不动产协会的保护。
一个规范的日本不动产的交易结构如下,涉及买主卖主不动产中介不动产保护协会。其中最为特殊的这个是不动产管理协会,不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利,所有的纠纷均由不动产管理协会来协调,针对中介的欺诈和不诚信行为,不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司。但是这里说一下,在酒店交易过程中只要卖家披露了瑕疵,买家打勾签字就没有任何问题,也不可能追责。

而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤:提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记,整个流程在15~30个工作日(根据物件情况而定),以下就是标准的日本房地产交易流程。

这个流程其实是最简单的,基本上没有任何门槛,顺便说一下日本大多数物业都是支持银联和比特币交易的,就算是大型物业只要中介允许都是可以进行操作的,没有反洗钱和资金来源审核。

物业修缮

下一步就是开始要进行修缮了,这是最难的一步,基本上所有人都是在这一步翻车了,很多当初去抄底箱根的客户也是被这一步坑了。这里要根据物业的状况分三种情况来看,但是大部分情况下买家都是要支付天价修理费用。

物业情况完整,很少甚至没有瑕疵

这一种情况非常少,绝大多数价格也不可能很低,毕竟好好的酒店如果正常也没有抄底这个说法,最多也就7折转让,没有很大的让利空间,但是确实是投资门槛最低的也是最方便的。这类物业只要重新申请一下牌照并且招募人员就可以运营。这种情况属于非常罕见的情况。

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物业存在瑕疵,需要重新整修

这类物业可能是大多数人需要碰到的,所以作为重点讲解。很多物业都是有长达1年的空置,因此物业状况都非常差,都是需要大兴土木进行整修的,一些在观光会所范围内的物业甚至还有整修要求(一般都是开天价)。整修的流程其实和普通的一户建注文建筑很像,但是时间不敢保证了,有些物业整修时间高达1年以上。

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废弃或者需重建物业

这类物业是非常难收拾的物业,很多老旧物业已经完全超出了其使用寿命,在一些偏远山区的普遍存在,这种情况下那就只能拆除重建了。这类物件的价格基本只剩下土地价格了。在日本废旧建筑拆除是要付高价的,重新修建也要付钱。基本上就是拆的时候要付钱,建的时候也要付钱,属于高端玩家才有钱去搞的事情。拆除后获得的裸地,就可以进行重新修建作业了。目前这一类物件我们碰到的非常少,就算有,我们会在签约前说明,一般投资者不建议去碰

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牌照申请及运营

当物业建成后,我们就要开始申请牌照和运营了,这时候如果读过我的这份资料应该对日本酒店业牌照有所了解,但是非常可惜目前我们见到的99%的项目都是遵守日本的旅館業法的物业没有特例。没错就是下面这张表格中的第一个选项旅館業法牌照。这意味着你必须面临3个困难:人员招募每月固定的成本消耗单一固定的经营模式

对比下表中的民宿牌照你们会发现,旅馆业法建筑用途单一,有强制雇佣条款可以说是不折不扣的重资产。

条件 旅館業法牌照 住宅宿泊事業法 住宅宿泊事業法
营业时间 180天(部分地区仅限周六周日)
建筑用途 只能作为旅店 仅仅作为外国人交流设施 可以无缝切换为长租房和办公室
房间面积 3.3平方米以上 25平方米以上
分布地点 全国 全国 大阪、福冈、北九州、东京大田
人员对应 强制
居民反对 无效 摘牌 无效

同时,针对部分观光会所的范围内的物业,可能还需要与观光会所沟通并且保持良好的关系,保证物业可以在他们的支持下完整运营,这里每一个地区的情况都不一样,可能要根据当地的法规来参考。
至于运营涉及的东西其实也很多,人员招募、物料配送等都是涉及酒店管理运营模块了,这些都要花钱,所以我们针对所有的购买者都是要收取运营资本金的,并且签订托管合同。部分物业甚至要客户自己成立公司并且注入资本金进行运营,总的来讲流程如下。目前我们见过的大部分项目平均初始注资就高达1000万日元。

持续化管理

一个好的有名的日本酒店更多的是持续化管理,优质的项目比如大江戸温泉物語(虽然最后还是破产了),都是经历多次经济危机的长寿酒店。每个月的经营报表和成本控制都是对酒店管理学的一次又一次打磨。具备持续化管理的酒店一般都具备以下几个特征:

  1. 业主拥有足够的资本能够在危机时刻及时注资续命;
  2. 合理且良好的利润提取,而不是杀鸡取卵式的压榨;
  3. 能够让员工感受到非常好的氛围,并且给予员工较好的保障;

显然这一点中国投资者以及一些仅仅是短视的资本很难做得到,这也是为什么至今日本很多优质的百年老店仍然还是日本人在开着。持续化管理意味着要让物业读过多次危机,但是目前大多数市面销售的温泉酒店都是粗暴的差价外加包租模式在销售,很少有能够真正愿意在这一行持续干下去的人

区分以及再销售(有争议)

有认为是否可以投资酒店然后进行区分销售?因为确实市面上看到很多中国开发商开始投资后销售给国内的投资者的案例。这里说明一下,目前我们见到的日资开发的酒店都是自持盈利物业,很少遇到区分销售的案例,原因就在于酒店的公共设施部分非常多,区分销售的难度非常大
但是我们在中国国内的中介市场遇到了很多酒店区分销售的情况,这里面主要有几种情况:

  1. 开发物业为混合型住宅(大阪市区内特区民宿牌照物业),但是这类物业不属于酒店,只是接近于酒店,有些甚至只是多用途的SOHO物业;
  2. 具有完整区分划分条件的物业比如独栋分离的别墅或者建造了独立居住公寓区域的酒店物业,这类物业的长相都像普通的日本一户建和公寓,娱乐设施和居住区完全分隔;
  3. ABS包装产品销售(股权区分),就是将项目变为基金产品后分割出售,投资者获得固定回报但是无法获得本身的产权,但是有非常大的争议;

所以酒店物业的区分和销售并不是一个主流的投资退出方案。

总结

疫情之下,日本很多的大型酒店物业都在以白菜价出售,如果论时机确实是千载难逢的好时刻,也许再等一次这样的机会要得要等几十年,如果日本未来开放。但是正如我之前讲的,收购并不简简单单买一个物业,更多的是后续的维护和运营。相信读过这一份完整的指南大家会对于大型项目的收购有新的理解一个正常的物业收购可能在购买的的时候仅仅需要花费极少的资金但是在后续维护运行上需要非常大的付出。
我们更加建议资金充足以及一些成熟机构投资者参与这些物业的收购而不是鼓励一些资金不充足的客户去加杠杆铤而走险,一个无法运营的物业就是负资产,只有能够持续稳健运营的物业才是整个市场最需要的东西。

新冠疫情之下核心区物业(都市圈核心区土地以及建筑)的投资环境

之前有人问既然周围酒店圈子有存在抄底这个说法,日本三大都市圈(东京、名古屋、大阪)圈内物业是否有抄底这个说法。我可以明确告诉大家核心区物业没有抄底这个说法,这都是刚需,毕竟08年的次贷危机都无法撼动的存在,显然不可能被区区疫情撼动。其实中国投资者再投资日本的时候往往有个误区,那就是认为非核心区物业的涨幅一定可以超过核心区。同时,在开发市场这一块,中国开发商往往喜欢热衷于开发酒店等资产而并不喜欢开发核心区物业。但是很多西方国家的机构的投资者仍然喜欢加码核心区物业投资,这很大程度上是受到本国已经成熟的城市化发展历史的基础之上作出的判断。

永远稳健的核心区物业神话

日本在经历了平成景气之后泡沫迅速破裂,但是破裂之后的日本全国上下均吸取教训,房地产调控都是尽可能避免泡沫注重房屋本身价值,因此出现了一个奇妙的现象那就是强者愈强,弱者越弱,核心区土地永远依托城市建设不断上涨,而小城市的土地随着年轻人口被大城市虹吸土地价格不断下跌。从下表可以看出,东京地价自泡沫之后一致都是趋于平稳的增长模式,这是日本政府和企业共同调控的结果,目标是让日本的房地产走向一个健康长远的模式。

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2021年东京奥运会之后,东日本不动产流通机构(东日本REINS)的统计显示,8月东京圈的二手住宅楼的成交价格同比上涨3.5%,达到3773万日元(约合人民币222万元),连续15个月高于上年同月。二手独栋住宅也上涨6.1%,涨至3425万日元(约合人民币202万元),连续10个月高于上年。近畿圈不动产流通机构(近畿REINS)的8月调查显示,近畿圈二手住宅楼的成交价格上涨5%,涨至2519万日元(约合人民币148万元),二手独栋住宅为2132万日元(约合人民币126万元),上涨7.8%。就算是在疫情之下,核心区物业仍然存在所谓刚需神话。

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供不应求的住宅物业

新冠疫情对于核心都市圈的影响最大的莫过于核心都市圈的开发,由于疫情的影响,全球各国货币超发政策以及原材料供应短缺的影响,外加大量市区老旧物业修缮和重建出现延误,2020年整个日本东京地区的住宅供应量创历史新低,反而出现了供求问题。此时很多日本开发商由于疫情影响,资金出现流动性危机,因此项目开发周期和进程被大幅拖延,这给了很多有实力的外资开发商一个机会进入这个市场。此处可以观看日经新闻关于二手住宅物业的的分析

外资的不断加码

核心区物业之所以能够如此坚挺主要还是寡头机构的把持,另外还有大量大型外资机构的参与,这有一个好处那就是个人投资者对于市场的影响非常渺小,整个市场的稳定性非常高。有经验的外国机构投资者都只会选择核心区的成熟地段,周边的酒店物业只能挑几套作为补充,并不会成为其资产组合的主流。外资进入日本难度非常小尤其是机构,进入日本形式也可以是多种的,并没有任何的管制,这也是为什么越来越多的国际房地产开发商开始进军日本本土的不动产市场。

核心区域开发中资较少,急需补充短板

这可能是一个非常奇怪的现象,那就是在核心区投资领域,中国资本一直都是缺席的。来自中国的机构和专业投资者都喜欢投资非核心的旅游区域地产,极少有投资核心区物业的。这可能与以下这几个因素有关系:

  1. 核心区物业拿地成本高,存在中间人等多重阻碍,大部分中国资本不愿意在中间成本上多花费资金;
  2. 一般拿地面积较小,开发受限程度大,相比于旅游区动辄上万平方米的土地,中国投资者往往觉得核心区“不划算”;
  3. 开发里利润小,平均只有20~25%左右,相比旅游区地产100%以上的利润,核心区物业开发利润并无优势;
  4. 中国海外投资者市场大多偏好非核的低价房地产,认为低价未来才有增长空间,对于日本市场的了解不够深入;
  5. 开发周期长,资金投入大,无法满足资方快速周转和杠杆投资的需求;

中资机构缺席并不意外,因为相比中国国内的房地产开发,日本的房地产开发利润真的少的可怜而且法律限制又多,很多中资机构对于开发利润和资金周转的要求是非常高的,这也意味着核心区物业开发的主体都是日企或者外资巨头。

市区裸地及新筑物业开发指南

不得不说,在日本的都市圈内如果可以拿到一片较好的裸地开发,利润还是非常可观的,新造物业可以尽享土地和建筑的增值周期。由于整个日本核心城市的新筑建筑数较少,老旧建筑更新周期缓慢,需求又非常旺盛,因此新筑物业一般都是市场上的抢手货。但是整个日本的土地供应数量极其有限,而且很多城市土地早就已经是成熟开发土地,上面一般都有残留建筑物,开发和建筑难度还是非常高的。所以想要尽享红利这个市场红利需要的考虑的因素还是非常多的,这类高级玩法可能更加适合有实力的投资者,比如机构和高净值投资者。

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空地新筑市场环境

在投资了东京的新宿、文京、大阪西成之后,我们对于日本的空地市场只能算是入门了。实际上整个日本优质的土地基本都集中在坂神都市圈,中部都市圈以及东京都市圈这三个地方,有人口的地方才有机会和活力。都市圈拿地新筑可以说是最不愁租的方案,毕竟有庞大的人口作支撑,基本亏不到哪里去。反而是周围的周围的各种山野地区拿地,看上去容易实则开发难度最高,尤其是后期运营真的是一个很大的问题。

空地供应稀少,新筑物业一房难求

日本的土地是市场化的,不存在类似中国那样的政府集中拍卖供地,很多情况下,市区新土地的供应都是非常稀少的。有多稀缺大家可以看看中日楼盘开发就知道,中国地区的楼盘开发一般都是这样子的。比如北京的世纪风景,基本都是一个大块的土地开发一个大型的住宅楼盘,几栋楼矗立在一块巨大的土地上,楼层间有过道、停车场、公共设施等。开发商一次拿地基本都在十几亩地,对于中国人来讲其实住房面积远远比日本人充裕。

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但是在日本,就算是类似三井这样的巨型开发商,拿地盖楼基本都是以一小块土地为中心,然后盖一幢高楼然后就结束了,可能开发成本和中国的开发商差不多,但是拿地面积一般也就几百平方米,有的甚至就是一个几十平方米的小地块,盖上个很多层,至于什么绿化、公共娱乐设施肯定无法和中国相比。所以就论土地的稀缺性来看,日本的土地供应可能远远要比中国紧张。所以在日本做裸地开发肯定要有一个概念那就是别想着像中国那样可以豪爽地一掷千金拿个几十亩地,一般机构投资者可能连这类紧凑的塔楼大小的土地面积都难以企及。

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老旧建筑换代慢,不可再筑物业泛滥成灾

东京和大阪土地紧张也就算了,更大问题就是日本现有老旧建筑和很多不可再筑的物业。由于日本自二战之后一直都是土地私有制,因此土地流转只能依靠市场,而中国由于土地实施国家所有制,所以在老旧社区改造以及拆迁的效率上远远要比日本来的高效。举个例子,在东京新宿区有一幢危楼,日本人可能需要很长的时间进行居民疏散,产权统计以及和物业业主沟通并且设计好完善的方案后才可以进行动工拆除,时间至少在15年以上。但是如果北京有一片城中村可能一声令下第二年就可以成为一片产业园区。所以日本市场上出让的核心土地物业非常稀少,基本都需要很长的等待周期,拿超过100平方米的市区土地都是需要等。
比如大家看到的这类60年代的旧楼,基本都是修了又修,但是就是不可拆除的物业。这也许就是整个日本最头疼的问题,很多投资者也难以理解为什么日本人宁可把旧的东西修了再修,但是就是死活不肯造个新的。这里的因素有很多,其中最关键的因素就是整个日本消费市场早就过了当年80年代顶点那种追求高大上的时代,变得越来越务实。

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但是最大的问题还是不可再筑物业,很多投资者看到日本的建筑规划感到非常好奇,为什么有些土地价格异常便宜但是买到后发现属于不可再筑,无法将上面老旧的物业拆除,而这类不可再筑物业在低价二手物业市场上数量惊人的多。我们收到的很多二手一户建中有7成以上都是这类不可再筑的物业,很多中国投资者认为买了土地就可以随意拆除,在日本显然不可能。通常的不可再筑物业都是因为道路法的关系,为了解决历史遗留问题而强制性规定。

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但是也有因为民事原因从无法再筑的情况,比如下图中两套房子的外墙已经粘连在了一起,如果要拆除必须和邻居商量,并且征求邻居同意。这类物业在东京和大阪非常多,属于非常严重的历史遗留问题,如果邻居不同意的情况下,施工难度也非常大。最好的办法就是买下相粘连的整个町,全部统一拆除后重建,但是资金量要求也非常大。而这些再建築不可の物件的价格往往出奇的低,甚至只有附近一般物业的1/7甚至更低,比如下面的这套就只有700万日元。很多人也许会想到改造,但是非常可惜,再建築不可の物件改造难度非常大,而且就算改造了也很难在市场上投放。在大阪很多再建築不可の物件就算改造也很难通过新的民宿许可,很多投资者以为花1000~2000万就可以在大阪买到心仪的物业但是最后往往都是这类再建築不可の物件,所以贪便宜到最后基本没有任何好处。

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非公开物业为主流,人情关系复杂

这一点和中国非常像,那就是要好处费的情况非常多,尤其是在东京和大阪市区拿地,都存在中间商介绍的红包费用,这也是为什么中国投资者拿地非常困难。很多中国投资者也知道裸地开发物业回报率非常高,但是因为不理解其中门路,拿到的基本都是边缘地块或者就是那种最劣质的再建築不可の物件。实际上很多可以拆除的土地或者优质空地都是非公开市场物业,也就是在互联网和SUMO上是无法搜到的物业,必须通过中间人介绍后才可以获得。这一点和中国的土地市场非常像,只不过中国大多属于行政贿赂,而日本更多的是商业贿赂。目前我们开发的新宿一号大阪千本南五连地以及最近销售的饭田桥Livcity都是属于非公开物业,而且都是市区大块地,因此拿地都是有一定的成本的。以新宿一号为案例,我们光喝酒吃饭找关系中间成本就有150万日元,是我们目前最大的人情消费。这也是为什么很多投资者不理解,为什么在东京和大阪投资大块土地我们一上来就收取大额的拿地费而且开口就是100万日元,其实这个是日本所有不动产商的正常操作,而且这100万日元实际是办事费基本都是不退的,核心区土地基本都需要一定的代价才可以获得,这也是为什么99.999%的投资者基本不适合所谓的买地盖楼的模式

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法律严格,极少提供杠杆操作

这一点也是很多人需要注意的,如果熟悉中国房地产的开发套路大家都知道,基本上都是从政府手上拿到土地后直接马上找银行要贷款然后预收一波房款,直接几十倍杠杆上马项目。大家都知道这种模式之后造成了现今中国极其严重的房地产泡沫,非常不好。但是日本80年代也是这么开发的,只是到了现今这个泡沫破裂的社会,日本金融行业吸取教训,从政府到银行对于融资操作极其严格,而且不存在房子还没盖就收房款的情况。基本都是必须建好或者马上建好之后才可以打广告让客户购房,所以无法复制所谓的“中国模式”。因此现有的日本房地产才有如此高的租金回报率和性价比。至于外国开发机构想要在日本贷款也是异常困难,基本都是国际银团贷款或者自有资金开发。所以在日本东京每个区块的新房每年供应基本都是个位数的,没有杠杆自然就无法呈现像中国那样的盛况。

核心商圈形成缓慢,城市划分严格

有很多投资者都对我说在中国开发一个成功的商业街,基本可以带动整个项目的增值,以万达广场为例,基本上哪里有万达广场哪里就是市中心。中国商圈一般都是遍地开花模式,基本上一座二线城市每隔几年就有新的商圈蹦出来,形成新的经济动脉。比如昆山阳澄湖高铁新城、上海虹桥国际商务区等都像是一夜冒出来的商圈,在这附近开发房子基本稳赚不赔,但是日本是否有这个模式?
很可惜,日本的商圈的形成并非政府主导更多的是大量企业或者财团经过几十年的开发之后才形成,更像是自然积聚的模式。以东京银座商圈、秋叶原商圈,大阪的难波商圈以及梅田商圈为案例,这些商圈的形成都是几十年商业聚集的结果,一个超级商圈在日本的形成非常缓慢。但是一旦形成将会是非常稳固,可以说是千秋万代。
就以大阪梅田为案例,1955年梅田就稳坐大阪都市商圈头牌,至今没有任何变化,尽管周围开发了多个项目比如USJ和HARUKAS大厦,但是都难以替代这个商圈。

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当然最要命的还是土地性质严格将宅区、商业地、工业地等分成13类土地用地,而且相互之间转换非常困难,严格限定商住混用的情况,自然也不可能有类似SOHO这样的存在。疫情期间,北海道很多酒店想要转为民宅,但是手续非常麻烦,还要做改造最后也没有弄成。

空地新筑的投资优势

全日本的物业非常多,为什么很多机构和超高净值投资者还是喜欢裸地新建?自然是有机遇才会有市场,如果没有好处自然不会有人去参与。由于日本是一个土地稀缺的国家,新地供应量早就饱和,目前唯一的土地供应都是市场上旧建筑回收后拆除重建为主。

尽享整个建筑的回报周期

现有的日本建筑方针都是百年建筑,东京和大阪很多塔楼的建设都是冲着100年以上使用寿命去的,类似美国的帝国大厦的模式。就算是普通木造公寓一般也要有70年的使用周期,很多投资者喜欢购买投资回报率较高的60年代旧房殊不知,这类房屋的投资回报周期很快就会结束,基本就只剩下20年左右的寿命,虽然也可以收点钱但是未来肯定还是面临拆除等需要花大价钱的手续,而新造物业的投资的使用周期是远远高于这类二手物业,不仅仅是租金回报率高,对外销售的流动性也远远高于二手物业。

完全享有土地增值回报

由于日本人口聚集的方向都是城市,因此市区的土地的增值是肉眼可见的。但是公寓投资者可能对于土地的增值是没有概念的,毕竟公寓物业土地是要等公寓生命周期结束后拆除收购才可以看得出土地价值的增长。这也是为什么很多投资者特备喜欢投资一户建,因为一户建交易的时候土地增值是肉眼可见的。实际上很多优质的市区建筑土地否是被大手公司押在手中,等待市场行情需求旺盛的时刻再进行释放,基本都有100%以上的回报。
而目前我们的所有裸地开发物业的投资回报业绩也远远高于一般二手物业投资,这是一个现实,但是请大家注意,这类高回报的投资其实是建立在高门槛的基础之上。

可定制化程度高

相比传统的住宅物业购买,空地的可定制化程度非常高。虽然收到用地限制,但是建筑的布局、功能等都是可以定制的。尤其是在大阪,由于现有OSAKA STAY牌照存在,因此可以将部分符合条件的房屋用作短租甚至办公室,因此可以定制出类似SOHO的物业,弥补日本在这类灵活出租市场和商住两用市场的不足。当然,很多机构投资者可能需要定制属于自己的办公楼,可能需要更大的接待门厅、更个性化的办公室等。而二手物业改造是无法满足这累要求的,改造的范围可能仅仅限于墙体涂个油漆,其他的就别想了。

空地新筑的投资劣势

但是并不是所有的投资者都适合这类物业的开发,否则这个市场就不可能全是日本机构占据主导的市场。虽然今年外资增长较快,但是相比日本本国资本,外资仍然是极其小众的存在。所以投资还是有很多限制的,说白了其实就是不适合个人投资。

起步门槛较高

很多投资者估计是听信很多日本拿地盖楼的案例,很多人拿到的土地物业看似回报很高和划算,但是一看位置基本都是距离车站开车几十分钟的那种土地,这显然是不合格的案例。目前东京和大阪地区我们的建议起步价投资金额为1亿5000万日元,这个数字可能是盖一幢小型公寓的起步资金。所以千万别把日本的房地产想的太便宜,核心区的物业价格还是非常昂贵的,银座就算造个粪坑照样可以卖上亿日元,而且人人都想往里面跳。

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拿地困难中间成本高

很多人一上来就以为花钱就可以能拿到市区土地,实际上不可能。就以东京和大阪目前的情况来看,外国个人投资者拿地的极限是东京核心八区不超过60平方米,大阪市区不超过100平方米。由于大量的土地都是被日本的本土大手公司把持,因此拿地需要代理人介绍礼金,才有可能在非公开市场拿到优质土地。虽然是市场化运作,中间没有政府指导价或者限价拿地等操作,但是仍然深受亚洲红包文化影响
很多人直呼这简直就是丧心病狂的贿赂,十分不公平,但是我告诉大家,这个就是日本的非公开裸地市场,基本都是内部人士拿地,而且这个市场已经存在非常长的时间了,可能有几百年的历史。目前大部分开发上拿地都必须经历这一关,而核心都市圈的裸地想要投入市场获得高回报可能在裸地拆除的过程中就有当地的非公开物业的介绍人和你商谈,也就是说无论怎么操作都躲不开中间人和红包

商业贷款审批困难

很多日本本土的开发商都有自己的贷款渠道,三井甚至可以有自己的银行批贷款,利率非常低,相当于拿居民的存款给自己放贷。但是外国投资者如果要获取银行贷款除非是海外的外资银行才有可能批贷款,但是利率肯定比日本的本土开发商昂贵。在资金杠杆方面,海外投资者其实是处于绝对劣势。但是这个是指机构,因为个人如果在日本工作多年并且拿到了永久居留卡去银行贷款仍然是很低的。日本银行业严格审批商业贷款也是害怕疫情期间大量机构投资者集体违约。

再销售法律框架严格

很多人问我是否可以将开发物业销售到日本获利,这个是可以的。但是如果要销售大量的区分住宅物业,在日本是需要遵守日本《宅地建物取引業法》,投资者比如成立公司设立一个自己的不动产公司,招募宅建士获得宅建牌照后才可以从事,成本相当大,周期异常漫长,基本不会有人会去走这条路。因此很多投资者都是以资本形式进入在日本的不动产公司,以对方名义进行投资并退出的。这种模式是目前海外机构及高净值客户的主流投资模式,说白了其实是一种PE投资,但是因为人数较少因此参考的案例不多。

核心区土地的资金进入及退出流程

首先,先说明一点东京和大阪地区的土地物业大部分投资者都是需要代理人介绍礼金,此外还有超长的的谈判周期(1-3个月)这一点谁都躲不开。另外由于参考案例较少,因此我们也仅仅是将我们自己的几个案例提供给大家作为参考,如果确实是有实力的投资者并且拥有1.5亿日元以上的开发资本是可以来进行尝试。为此,我们特别准备了2套投资模式给所投资者参考:
第一套投资模式是给需要资金推出也就是建造完成后需要再销售盈利的投资者准备的

第二套模式是给纯粹是想要建设楼宇并且直接自用收租或者其他用途的投资者。这类投资者可能仅仅是自己想要建设一套公寓收租使用。所以最大的区别在于资金是否以PE资本形式进入不动产公司

拿地流程讲解

所有在大阪投资的客户都知道,我们给所有的投资者提供的单块土地面积不会超过60平方米,这个就是因为个人投资者在日本拿优质土地困难导致的,由于目前大阪要建造世界一流水准的赌场,很多机构基本都在疯狂拿资本押土地,因此就算是一些郊区土地也比较困难。但是相比东京,大阪由于在建筑拆除上难度比东京好很多,因此我们的大部分中小个人投资者买一块大阪的50~60平方米的地还是比较容易的。但是如果涉及100平方米以上的项目,那就非常辛苦了,基本都需要代理人红包。在东京和大阪地区,拿地流程基本如下:
这里面的过程有几个中国投资者难以接受的点说明一下:

  1. 优质的土地都是非公开的,就算投资者明明知道这块地的主人,中间人是绕不开的,就算绕过中间人打电话过去对方可能不卖。
  2. 50~200万日元的找地费是必须的,而且如果客户最后没能看中土地,也是不退还的。这一点可能是目前所有中国投资者难以承受的。
  3. 客户可能无法指定某一地块,因为市区高度拥挤,基本只能选择一个区域,而且选择区域内存在有待解体物业。
  4. 为了能够迅速拿到市面上的优质裸地,一般必须先必须通过PE模式注资到合作的不动产公司才有可能以最快的速度拿到裸地,但是这个流程可能是所有中国投资者无法理解甚至害怕的

所以想要在东京和大阪拿到心仪的土地还是非常困难的,光第一步拿地基本筛选掉了99%的投资者,很多中国投资者因为无法适应这种模式被拒之门外。而事实也证明如此,核心商圈的优质物业几乎没有中资的身影。

押地资本注入(PE注资购置裸地)

众所周知,大部分都市圈的裸地基本都是被秒杀的,海外投资者是不可能”买“到这些核心区的裸地物业的,最快的方案是通过注资进入合作的不动产公司,然后委托对方迅速在非公开市场迅速押地才有可能拿到可能还算不算差的土地。但是这一步同样也是争议非常大的一个步骤,因为注资流程本身来就是一种完全委托他人的投资模式,本身要求双方必须在达成合作协议前签署各种合同,然后才可以进入所谓的土地购置流程,这类投资一般起步高达1.5亿日元,不是小数目,谨慎一些都是必要的。
由于市面上的案例非常少,而且合同样本大多无法公开,且合约形式千变万化,我们很难一一列举,根据每个地区的不同土地,都有不同的方案。虽然这个环节有很多让人害怕的地方,比如合作方吞钱跑路、拿地成本超预算等。但是这可能是目前业界探索下来最快的拿地方案,也是大多数投资方主流的解决方案。

土地的预处理和残留建筑拆除

拿到土地后,根据情况我们一般分两种,第一种是裸地,最好解决,直接上面建房子,但是我们从没拿过超过200平方米的裸地。第二种是上面存留待解体的物业,这个是常见形式。由于市区的土地交易早在70年代就开发完毕,想拿到大片的裸地是不可能的,现有情况下,我们在日本拿到的土地都需要找解体公司帮忙解体上面的残留建筑物,然后才可以给投资者建造新房子。而且这里的风险非常大,可能会碰到再建築不可の物件,邻居反对,町内会反对等情况,但是在大阪真的比东京、横滨、名古屋好很多,基本不会出现以上情况。

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图纸规划

走过了上面这两道鬼门关,基本上后面的反而比较轻松,图纸规划等都是后事,因为这些都是投资者内部的事情了。目前我们没有从头带尾开发过酒店等大型物业,能给出的图纸大多数是公寓楼的规划。由于第一类住宅用地的开发往往是最容易的,只能造公寓,所以也不存在过多的争议。

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施工建设

施工建设方面,大家可以参考我们的大阪一户建建设流程,基本上就是一个一户建施工的放大版本,但是这里注意很多超高公寓的建设周期都是非常长的,都在12~24个月。不像很多一户建6~8个月就可以完工。工地的规模也比一般的一户建大很多,比如下图中的这个泉北建设的物业,建设在了大阪著名红灯区飛田新地附近,已经逼近街道主体,建设规模非常庞大。

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完工验收

首先,我可以明确告诉大家,日本的建筑质量标准是全球领先的,因此完工验收是一个技术活,但是大家放心,一般的建筑公司都有专门的完工验收合作伙伴来帮助办理整个流程,这些验收的组织是不固定的,都是政府认证的的公益法人机构,每个地方的都不一样。如果没有,都会有一张纸被塞到工地邮箱,相比之下,日本的完工验收可以参考这些纸张上的广告更加清晰。如果投资者不想进行销售,那么完成以下工作后即可结束,进行托管运营。

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物业销售(可选)

如果投资者是准备进行销售物业来获利的,由于大部分开发的项目都是公寓,因此要进行区分登记,然后物业的名义人必须让渡给不动产公司,以不动产公司的名义进行分发各个渠道进行销售,销售资金给投资者,然后退出后回流给投资者。这一步其实和国内的房地产销售并不两样,但是还是有明显区别:

  1. 不得预收房款销售,可以缴纳极少量的意向金,但是绝对不能向投资者预收房款用于集资造楼
  2. 只有房产完全完工后才可以进入市场进行投放销售,所谓完全完工是指完成检查后建筑物登记完成之后;
  3. 多套房产区分登记销售必须有宅建牌照
  4. 在房屋销售期间,机构投资者的投资款是以资本的形式留存于不动产公司,这意味着如果不动产公司倒闭,机构投资者的物业将会被抵押。

可以看出所有的规则都是倾向于保护购房者,而不是开发商,所以在发达国家买卖房产有个特点,那就是开发利润都不高,东京大多在20%左右的毛利率,但是法律健全,开发风险远远小于东南亚,可以避免很多风险,比如类似柬埔寨西港骗局

持续化管理

其实就是要起公寓物业具备持续化管理的能力,这一个块内容可以参考《一份完整的日本房地产投资指南》,这里有包含一般公寓楼持续化运营模式的内容。优秀的公寓如ライオンズマンション,也就是狮王公寓,都是可持续性化管理的典范。

总结

显然核心区裸地开发对于投资者资本要求非常之高,也对不动产开发商的要求非常高。日本都市圈核心物业的开发必然是一个漫长且枯燥的流程,不适合想要迅速赚快钱的投资者。
但是将时间拉长,你会发现,能够扛得住周期性金融危机的硬核资产只有这类核心区资产。由于日本年轻人口仍然大量涌入城市圈,因此这类资产更贴近于“刚需”,年年都在涨,等个几年你会发现自然会有巨大的惊喜。

关于解体工事

无论是在开发酒店还是核心区的公寓、办公楼等物业,所有投资者不可避免地都会遇到土地上还残留有原来的建筑物的情况。这种情况下就必须实施解体工事将原来土地上的建筑物拆除。

什么情况下需要解体?

基本上我们所见到过的85年之前的物业或者维护不佳的物业均有需要解体的可能性。但是业界对此看法不一,尤其是在东京很多建筑物明明已经远超使用寿命但是仍然无法解体,原因有很多,有的是租客仍然拒绝退租,有的是因为周围建筑物太密集,解体成本非常高。

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然而,日本作为一个发达国家,目前很多建筑其实已经逼近使用寿命,如果不能有效解体物业,未来必然成为一个很大的隐患。尤其是日本本土处于地震多发地带,建筑物如果没有很好的抗震能力,倒塌后造成人员伤亡投资者需要承担很高的责任。这也是为什么我们不推荐中国投资者选择修缮物业,因为修缮物业倒塌后责任归于房东,而新造物业有十年质保,如果有质量问题可以追究施工方。

为什么解体工事难度非常高

实际上在日本物业解体是一个高难度的活,尤其是在都市圈,大部分开发商都会遇到租客抗议、居民反对等环节,而且都市圈解体必须遵循非常严格的建筑工事要求。所以目前都市圈建筑物解体大多都是成熟的日本大手公司参与,很少见到中国投资者愿意解体物业重新盖楼。
而在郊区比如一些度假山庄,解体的难度非常小,但是也仍然受到环境保护等众多要求的审查。而中国投资者普遍不愿意参与费时费力的解体工事,更喜欢直接改造,毕竟改造房事情更加少。

建筑物解体的成本究竟如何?

我明确告诉大家,日本建筑物解体的成本是非常高的。实际上在日本有过购房经历的投资者就会发现,同一条街完整裸地的价格是远远高于有残留建筑物的土地。价差可能高达4倍以上,其中很大一个原因就是解体工事的高昂费。
一般50~100平米土地解体的报价在150万到400万之间,根据建筑物鉄骨造、木造有所不同。但是也存在所谓的天价解体,这类解体大多都是因为建筑物内已经有租客,或者周围居民反对,需要请行政书士参与沟通,有些情况下甚至还需要与周围居民或者住客协商补偿,这些成本一旦算入解体费用,开支很容易飙升到1000万日元以上。
更可怕的是由于日本从事解体的业者大多都是外来劳工,在疫情加剧的情况下,外来劳工想要进入日本更是难上加难,人工费用自然水涨船高,更不要说还有垃圾处理费。

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解体之后得到的好处是什么?

虽然解体非常困难,但是解体之后的好处是非常多的。解体后土地的价格会出现大幅提升,而且新造建筑的使用寿命是远远高于原有的物业。可以有非常长的高回报周期,新造建筑在日本的受欢迎程度也远高于二手物业。
尤其是2020年之后,随着大量日本建筑物开始进入解体周期,新造物业边得越来越稀有,市场供给不平衡进一步加剧。

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相关争议事项

这里列举了业界在投资大型温泉酒店以及核心区裸地物业时所遇到的一些争议事项,目前很多事情在业界的争论很多,我们把这些事情放到互联网希望大家提供参考。这里主要是业界很多投资者提供的相关问题。

贷款投资

现有情况下银行大量房贷,利率极低,支持者认为如果可以使用日本银行的低息贷款(很多不足1%的年利率)未来收益几大,能以极小的代价在未来获得极大的收益。但是反对者认为,当初新冠疫情前大量酒店利用贷款盲目扩张,导致行业过度依赖贷款。而且很多不良资产也是因为当地华人投资者盲目投资后因为疫情无法偿还本息导致物业被银行收走拍卖。而这类贷款属于商业贷款行为,在疫情期间银行会根据实际情况判断是否会成为不良贷款,如果判定物业无法盈利,会提前采取措施中断贷款,抵押物业以白菜价拍卖。传统日本银行对不良资产处理严格,因此风险非常大,同时目前大多数日本本地银行绝不会接受温泉酒店的再抵押贷款。
而经过新冠疫情的摧残之后,我们在日本的各个地方均发现了很多中国投资者当年留下的未完工物业,大多都是因为疫情资金链断裂后直接跑路回国。但是这些留下的物业造成了以下问题:

  1. 严重损害华人投资者海外信用,目前大部分华人个人机构在日投资贷款均收到了阻碍,甚至波及很多在日工作生活的海外华人;
  2. 留下物业大多不可再造,只能拆除后以裸地的形式投入市场,造成大量浪费;
  3. 导致日本很多银行留下大量坏账,损害当地金融机构利益;
  4. 很多项目未完工违规收取海外投资客户资金,给海外投资者造成巨大损失,且无法追回;
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ABS包装投资——以基金或者股权合伙投资

由于酒店物业较为庞大,因此很多机构投资者购买物业后以股权和基金的模式分割出让给投资者,有效解决部分投资者资金不足的问题,让更多投资者可以灵活投资。一般项目都是设置在香港或者新加坡,以基金模式为客户代持相关物业的模式运作。
但是反对者认为,目前日本本土对于ABS产品控制非常严格,大部分投资者如果以这种方式投资日本物业,一旦基金内运营资本不足发生破产清算,投资者是无法受到日本不动产协会保护也无法向任何一方获得赔偿,基本上只能按照香港和新加坡的法律进行处理。而且本身酒店收购属于高风险投资,开放给不合格个人投资者属于不合规行为。就算未来产权归属确认,客户也无法获得该物业的产权。目前日本的Reit都是机构和高净值客户持有,散户非常少。
但就目前调查下来的几个法律诉讼案例来看,很多中国投资者在参与此类投资之后,根本不知道自己是通过这类方式投资日本房地产,所有投资者都认为自己购买了完整产权的物业。

银行等特殊渠道物业竞拍处理

从2020年开始,随着大量的日本银行开始对日本的酒店业断供,很多酒店目前面临极其严重的亏损,大部分都被银行接收后抵押。拍卖价格往往只有原价的一半不到,但是这类物业在处理的时候银行方面已经联系潜在买家进行拍卖处理了。一般中国投资者很难接触到这类物业,除非委托相关人士前往日本实施调查后进行购买(一般都有入场费)。目前这类物业投资门槛和难度相当大,如果没有2亿以上资本我们不建议参与这类投资

超级商圈物业以及日本红包文化的争议

东京的银座、秋叶原,大阪的梅田、难波都是属于日本的超级商圈,很多投资者确实有钱,但是由于这类超级商圈的物业都是异常稀缺的,甚至一个60平方米的小物业背后都是大手机构把持,除非对方有意对外销售(基本都是秒杀的),否则拿地或者物业都是非常困难,我们也爱莫能助,只能在有限的范围内为这类投资者提供帮助。而我们在经历过几个超级商圈物业谈判的流程中也发现,这里的中间人红包要的贼多(普遍在180万日元以上),而且谈判后给出的物业范围都是非常固定的,客户很少有挑选的机会。除非有特别需求,否则我们一般不优先推荐客户购买这类物业。
至于很多投资者所抱怨的那个红包制度,日本毕竟还是属于亚洲文化圈,红包是亚洲文化圈不可避免的一种东西。尽管商业贿赂以及行政贿赂在日本属于严重违法行为,但是就像日本的风俗本番和小弹珠换钱一样,都一直以不可见光的模式存在。在日本很多情况下都需要介绍人制度,尤其是核心区优质土地及物业获取、政府指定旅游景点认证(温泉酒店、寺庙民宿)以及很多其他场景,大多数在100~200万日元之间,且不可退。美其名曰:办事费。有人问是否可以不给,显然不可能,因为超过99.99%的优质物业全部垄断在少数财团手里,而这些介绍人做的就是牵线搭桥的工作,如果不通过介绍人,普通人是无法拿到这些优质的物业的。

以资本形式(PE)进入裸地开发销售的风险争议

目前核心区裸地开发以及销售的流程中都涉及PE模式的资本运作,相比一般投资者直接购买房地产物业,PE投资的整个流程都是有一定风险的**,但是大型项目开发的整个流程都是无法避开此类环节的**。所以我们只能先给大家打好预防针,告诉大家以资本形式进入裸地开发其实是有风险的。主要业界考察下来主要是有以下几个方面的风险:

  1. 项目是以资产的形式挂在不动产合作方的名下,虽然可以随时转移,但是一旦对方破产清算需要及时做保全处理,否则血本无归;
  2. 如果是用来销售盈利,那么项目销售是投资者资金退出盈利的唯一模式,如果项目无法顺利销售,投资者可能会面临资金周转困难的形式;
  3. 区分投入市面销售必须有不动产牌照的的不动产公司,所以投资者如果要走区分销售,除非自己花重金成立不动产公司,或者以资本形式进入其他不动产公司,除此以外别无他法。
  4. 开发过程中可能会遇上项目成本超支收益不达标等诸多状况,投资者最好有足够的资金储备。
  5. 全新大型物业开发均涉及PE或类PE环节,而且不可避免,但是在没有完善的保全和合作协议的情况下极有可能发生合作开发方拿钱跑路的情况。而且由于这类行为不属于不动产买卖,只能算一般民事违约行为,所以打官司非常困难。

而为了控制这种风险,大多数合作不动产公司都会提前要投资者将所有资金汇入三方账户用作工程款。同时投资者一般也会有保全协议,在完工后物业可以随时保全进入投资者名下。
这种风险是任何机构以及自然人投资者在买地盖楼销售的过程中所不可避免的,所以大家一定要以一个正常的心态来看待,不要因为机构一句:“保证不出事。”就一股脑进入项目。

在海外签署三方合同提前收取预付款的争议

首先,我明确告诉大家,在日本境内区分公寓销售是必须完工后才可以向客户销售,不允许类似中国的期房模式。就算是注文物业,也是先交易土地或者带拆除建筑主体,然后再签署工程合同,注文物业只是贴近中国所谓的期房物业,但是仅存在一户建领域。但是在很多情况下我们发现,很多在日不动产开发商与海外销售机构达成协议,先收取客户投资款,然后用客户投资款盖公寓楼,最后区分交割让渡给投资者。这个在日本属于严重违法行为,可以摘除宅建牌照。无论是资方还是购买客户,预收款有以下风险:

  1. 资方如果与日本不动产公司联合参与公寓楼预付费销售,将会承担连带责任,10年以下有期徒刑必不可少;
  2. 项目如果失败,预付款无法退还,将以欺诈罪论处,资方与不动产公司均需承担损失和罚款;
  3. 投资者维权困难,因为这类非法合同不受日本不动产法保护,因此无法得到先行赔付,而且资金去向一般非常难追查;

目前随着大量外资使用非法途径收取海外投资者的款项众筹盖房,全日不动产协会针对这些不法行为的审查将越来越严格。

资金出境指南

许多人担心在这个领域资金大规模出境会有困难,但是幸运的是即使是对公开发以及大型项目,日本不动产对这类业务的资金管控仍然是相当宽松的,尤其是在对公领域,由于涉及到大规模的建筑开发,从原材料到人员基本上和中国有着千丝万缕的关系。因此在资金出境上甚至可以比普通购房者还要宽松。

建材和人工请务必银联刷卡

没错,如果真的遇到了大规模开发,我们所有的建材和人工全部是Made in China的,不仅仅是我们,是全日本的建筑和工务行业都是这个情况。基本上一个项目可能要消耗大量的人民币购买建材来到日本进行搭建,甚至劳工完成工作后结算时都会要求你换人民币回国消费。而我们公司更是利用这个优势,在中国采购大量的原材料,相同的质量下,成本都要比日本同行低很多。

可以支付的渠道很多

无论是酒店购买还是裸地开发,可以选择的支付渠道非常多现钞、银联、贵金属、境内外银行账户、数字货币等均是可以选择的支付手段。其实和普通日本购房者相比并没有任何不同。

现钞支付及贵金属

也许是全球唯一一个还保留着现钞购房传统的发达国家,绝大多数日本人选择的方案,尤其是老年人,目前我们大多数卖家基本都是只要看到现钞到手机,就自己拿个行李箱提走了,现场签字交房。由于交付标的由卖家指定,如果卖家指定需要贵金属比如黄金,买家也可以接受。

转账支付

除了本土银行账户的汇款,日本大多数不动产公司的对公银行账户均可接受来自海外的汇款,但是一定要打电话和银行标明属于海外买家购买房地产的资金,并且提供不动产交易文件,银行都会特别注明上报。很多人以为日本的银行业监管严格,然而在日本,不动产监管属于不动产协会,银行只负责交易资金收取和划转并不对交易本身进行干涉。所以日本房地产可以接受除联合国制裁国家(古巴、伊朗、朝鲜等)以外的任意国家的汇款,甚至可以接受来自缅甸和柬埔寨买家的直接汇款。

数字货币支付

这可能是全球唯一可以接纳数字货币资金兑换后大规模进入经济领域的发达国家,可能大多数发展中国家都做不到的事情。具体流程可以参考《数字货币交易日本房地产的实践指南》

银联卡支付

中国投资者的最爱,目前大多数在日本的不动产公司都支持使用银联卡。直接拿上银联卡即可前往付款,好像类似2017年以前的香港保险。就目前来看,日本房地产可能是中国投资者目前唯一可以直接刷卡购买的海外房地产项目

押地资本注资注意

请注意,如果投资者选择裸地开发,需要向合作的不动产公司注入押地资本购买开发裸地请务必注意以下事项:

  1. 押地资本保留不得超过30天,必须在30天内进入土地并开始进行开发,否则会面临税务调查和解释;
  2. 押地资本也支持现钞、银联、贵金属、境内外银行账户、数字货币等支付方式,但是我们推荐大家使用正常的方式;
  3. 押地资本注入前一定要与合作不动产公司确认并且完成所有的合约之后再支付。】
  4. 部分项目(超过5亿日元以上)需要开立专用监管账户,监督资金的使用,所有资金均会存入账户以确保资金安全。

参考案例

为了可以更好的让大家看看日本的温泉酒店,我特地花时间去拍摄了很多周边的酒店的全景图,可以让更多因为疫情无法看到实体的投资者可以仔细观赏物业的每一个角度。特别精选了很多物业。有些已经卖了有些还可能待售,也让一些普通投资者饱饱眼福。

河内长野度假山庄

大阪府河内长野市位于大阪府东南端,以河内长野为中心的大阪东南部的美丽富饶的地区被称为「奥河内」。这里有大阪府的最高峰金刚山,还有芒草茂密的岩湧山,游客可以享受登山,徒步旅行。还有一些景点,如著名的观心寺、天野山金刚寺,以及通向世界遗产高野山的高野街道,项目占地1700平方米,总投资1.5亿日元。

东京新宿一号公寓楼

目前我司开发的一个坐落于东京新宿的物业,距离大久保站只有7分钟,距离新宿站只有1.9Km,占地面积只有200平方米,总价为3亿日元,属于新宿核心区域投资的经典普通公寓案例。

东京Livcity寓楼

属于在文京区饭田桥站的学区公寓,为SRC构架,属于高端住宅的一种,单间销售价格在4000万日元上下,在日本属于中高端产品。是一个SRC构造的市区高级物业经开发典案例。

常见问题(FAQ)

目前收集了业界在投资时面临的常见问题,主要是业界各类投资者进行整理分析后得出的相关问题。

酒店收购后产权归谁?

全日本任何物业产权购买后都是归投资者本人所有,不可能归管理公司所有,更不可能归天皇所有,管理公司只是帮助您进行物业托管的服务商。如果发现土地或者物业产权不再您本人名下的非标准合约,可以直接找全日不动产协会起诉。

我是否可以利用酒店项目办理经营性签证?

酒店属于经营管理行为,可以作为办理经营管理签证的项目,经营管理签证不是必须的,但是如果投资者需要办理可以参考这篇文章:一份完整的经营性签证指南

雇佣劳工是否可以雇佣外国人?

取决于当地的法规和政策,一般情况下酒店是可以雇佣外国的技能实习生来参与,但是疫情情况下海外人员进入日本非常麻烦。同时,外国人身份一直都是大问题,有些地区对于雇佣人员会有非常高的要求,比如必须要求写入公司藤本成为正社员等要求。但是目前主流的酒店均可以让劳务外包公司参与,并且签署劳务外包合同避免发生正社员无法解雇拖垮投资者的情况。

疫情期间是否可以委托三方律师前来参与物业收购?

由于投资者本人无法来到日本参与投资,因此可以委托一些在日本的全球律师事务所参与物业的考察和收购。这个在机构端非常常见,但是费用需要投资者自己支付。

经营状况不佳,我是否可以解雇员工?

不可以,除非该员工是劳务外包公司的员工,可以在协商之后与劳务外包公司解除托管关系,否则无法进行任何解雇操作。这也是日本酒店投资最为凶险的一个点,应该是所有发达国家酒店投资的普遍现象。

经营状况不佳,我是否可把物业用作其他用途比如长租公寓和养老院?

理论上可以,但是实际上酒店牌照想要转为其他物业非常困难,除了大阪特区民宿牌照的物业可以自由转换其他的物业都是不可能的,目前业界成功改造的案例非常少,我们可以提供的实际案例也不多。同时按照现有日本宅地规划,商用地不得用于住宅。所以投资前请谨慎选择项目,事后收拾非常麻烦,几乎不可能

我从银行贷款做项目,因为疫情无法偿还贷款该如何处理?

先去向银行申请贷款延期偿还,如果不行就只能走正常渠道破产清算了,大概率会血本无归,因此我们不建议贷款去做项目。但是目前,境外投资者获得贷款非常困难,后续所有的客户不存在所谓的问题。

当地协会或者观光会所提出了不合理的要求,我是否可以拒绝?

如果与当地的相关协会有矛盾,建议协商解决,如果无法协商解决,建议停止收购,因为得罪当地协会和观光会所的后果还是比较严重的,比如部分寺庙周围的酒店数量限制,虽然不是法律强制规定,如果强制与当地人发生冲突未来酒店也是开不长的。或者因为修缮不达标被当地协会警告也是一个大问题,建议需要找熟悉当地懂民情的领路人谈判。我们建议还是事前处理所有矛盾冲突,不要事后处理。根据我们经验,大阪人比较好说话,其他地区日本人非常难处理。

如果拿到了日本的核心物业土地是否可以只拿土地不建房子?

理论上可以,利用土地未来增值来实现盈利。但是每年固定资产税和都市建设税也有不少。如果不马上建设盈利显然有些不划算,除非有足够的资金支撑这些税费。

什么情况下需要资产保全协议,如何执行资产保全协议?

如果客户最终目标是希望在日本销售房地产盈利,资金和项目都将让渡给合作的不动产开发商,这种情况下需要签署保全协议。在遇上重大不可抗力危机,比如战争、瘟疫等自然灾害或者重大经济危机的情况下,客户可以直接执行保全协议将尚未销售完的物业让渡到自己名下,但是让渡过后项目将不再可区分销售。

我是否可以随意在土地上定制自己想要的物业?

不可以。日本的土地性质和城市建筑规划都有严格要求,建筑计划必须遵守当地法律。尤其是在都市圈以及一些旅游景区,地方法律异常繁杂。同时,日本在建筑质量质检方面也有严格要求,如果不符合抗震要求,房屋最终也无法通过质检拿到产证,所以能够定制的空间实际上非常少。

为什么一些优质地段的拿地流程都存在中间人?我能否跳过这个中间人?

确实,中国投资者非常讨厌这些中间人,尤其看见他们收了这么多红包就办了这么少的事情,非常不爽,但是目前没有办法跳过这个所谓的中间人制度。日本优质的土地大多被当地大手公司垄断,关东关西各不相同,为了能够将土地卖到好的价格,很多机构都会串通在一起,形成了日本庞大的非公开物业市场,在这个市场内由于中间人的存在,得以筛选很多不合格投资者,卖家也可以依靠中间人卖一个好的价格。目前华人业界拿地大多集中在非核心区比如北海道、富士山、冲绳等旅游地带,这里空余土地非常多,但是一旦进入东京或者大阪市区这类需要中间人的市场就寸步难行,跳过中间人,可能就无法接触这类优质核心区地段。

为什么核心区物业开发流程十分缓慢?

日本东京和大阪两大都市圈的城市地区人流量非常庞大,因此在人流量较大的地区施工必须做好非常严格的安全措施。比如使用复合墙体盖住整个建筑,防止工具、建筑灰尘、噪音等影响街边行走的路人。因此无论是拆除、建造还是完工收尾全程的工作量非常庞大。就以当年东京银座索尼大楼修缮为案例,仅仅是修缮,整个流程从2020年秋季一直到2022年才可以完工。

我是否可以向客户集资建楼?

目前向普通住房投资者集资建楼在日本属于违法行为。即使集资必须是面向少数合格投资者并且做好备案后才可以操作,但是由于日本无法管辖到海外,因此在海外向他人集资在日本建楼存在很大的法律漏洞。普通消费者必须擦亮眼睛,签约使用日本统一的不动产交易合同即可避免风险。最保险的方法是向销售方所要不动产牌照副本,如果发生纠纷直接找律师起诉即可。

为什么很多物业开发前都需要支付一笔不小的行政书士费用?

在裸地开发前,必须签署一系列保全文件,部分投资者甚至需要中英日三国语言文件,翻译费用非常高昂甚至会达到20万日元以上,但是这个是必须的一步,因为没有专业的保全协议,开发商可以随意拿走投资者资金。

为什么裸地投资会存在押地资本注入(PE注资购置裸地)的环节,有没有其他解决方案?

日本三大都市圈的优质土地的流动性都是极强的,外加有内部的非公开物业市场存在,实际上一般投资者是无法接触到这类特殊优质物业,目前业界主流的方案是注资购买,没有别的选择。确实这种类PE投资存在很大的风险,合作方一定要靠谱并且签署好所有的保全协议才可以推进。这也是为什么我们建议一般投资者仅仅进行不动产投资,不建议盲目上这类投资。

外来资本是否有准入门槛?

日本欢迎一切海外资本进入日本投资和开发土地,外资在日本享受在法律上的平等地位。除军事用地外所有的市面土地均可正常交易。但是由于各国文化的不同,很多外资对于日本市场并不熟悉,有些事情虽然法律上并无禁止,但是如果日本当地民众反对有时候也是没有办法的。

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