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一份完整的日本房地产投资指南

September 17, 2019 • 房地产阅读设置

温馨提示:由于我们所售公寓内均已经带租客和保证公司,根据日本地区隐私保护法律,无法提供相关内景图片。
本文只讨论关于日本东京、大阪地区的投资方向,不涉及经营性签证等移民操作。我们会在之后提供另外的文章供大家参考。

日本不动产的投资环境

我是想告诉各位,没有一种资产是绝对只涨不跌的,日本的房地产也不例外,所以大家在看到各类关于全球各地房地产中介的广告之时要学会理性思考,这里面是否会有水分和炒作。
如今,我看到的这个日本便是在当年的房地产泡沫破裂后重新崛起的日本。它仍然保留了当年的强大,有着40800美元/人的人均GDP(2018),以及世界第三的经济地位。人均收入在44000美元(2018)左右。在所有的亚洲国家中排名第一,原有的研发、制造能力虽然遭受重创但是核心技术能力仍然在。
现在的日本已经和当年的日本完全不同了,整个经济都进入一个佛系的状态,主要表现在低增长、低通胀、低利率、高税收。基本和欧美发达国家一样进入了同样的模式,这个模式可能对于一些风投机构来讲缺少刺激,但是对于个人以及家庭投资者来讲是一个非常优质的环境。

日本的房价仍然处于低位

自从1991年房价开始下滑至今,目前日本的房价仅相当于1984年的水平,处于一个历史低位。最近几年随着2020年东京奥运会和2025年大阪世博会,让日本的房价开始上涨,但是也远远达不到当年的高位。
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这得益于日本目前完善的金融监管体系以及不动产行业的良性循环,这是一个好事,因为只有良性的发展的投资环境才能给大家以最安全的投资保障。

日元是被严重低估的货币

在全球很众多国家的货币中,日元是被严重低估的货币。以下这张图展示了日元的实际有效汇率在主流国际平台上一直处于非常低的水准,而日本经济十年通胀很低,这意味着若接下来市场发生危机或动荡,届时市场资金可能会大举涌向日元,日元价值可能会被大幅度修正。
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日本资产抗风险能力非常强

在目前中美贸易战的背景下,资产的抗风险能力显得非常重要。日本的抗资产风险能力非常强,这得益于日本在吸取了当年广场协议的教训后,对自身的经济结构做了很大的优化。现在的日本已经不再是当年那个高度依赖外贸出口的日本。日本对外出口占据GDP的比例在2018年已经降到了14.5%,但是相比其他国家是一个较低的点位。这使得日本变成了一个非常依靠内需的国家。国际市场的波动很难对日元资产造成影响。
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极低的通胀带来稳定的物价

日本的物价相当稳定。基本都是在一次巨大的通缩之后来寻几年慢慢的通胀后又回归原位。大家如果看过一部动漫《高分少女》就可以发现,25年了,当时主角大野曾经玩过的主流游戏厅现在还在,价格仍然是100日元/次。而且国家针对居民基本的生活用品价格均有一定的管控,不会出现类似国内猪肉一天一个价的情况,所以近10年日本的CPI没有多大变化。
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极低的利率有利于经营活动的稳健发展

当然这个只能说针对海外投资者非常有利,本国的日本人民在经历了当年的泡沫经济之后已经对不动产和创业产生了天然的恐惧,加上高龄少子的社会使得大家对于未来的看法十分悲观,如此低的利率背后其实是日本整个经济行业所面临的问题,那就是没有活力,由于老龄化和少子化,日本的创业气氛很难和中国相比,所以本土的融资需求非常低。
但是对于海外投资者来讲,尤其是经营性签证客户,这是一个进入日本的绝佳时期,放眼全球,很少有发达国家愿意开放如此低的利率给投资者融资,而且日本很多本土的优质产业比如芯片、材料制造业等都非常值得收购。但是要拿到极低的融资利率还是有困难的。针对个人和法人都有一定的要求:

  • 个人投资者:需要在日本合法稳定地工作满3年,并且拥有良好的社会信用记录;
  • 法人投资者:需要在日本合法稳定地经营1年以上,诚信经营,不偷税漏税;

总之只要在日本合法纳税,诚信工作或者经营,就可以到银行获得大额低息贷款。

宽松的不动产准入门槛为全球客户入场创造了条件

传统的西方主流发达国家的房地产交易都是要通过托管账户和银行反洗钱审查的的,交易流程长达三个月以上的比比皆是。同时,严格的反洗钱也误杀了大量中国客户。
但是日本是一个高度依赖现钞的国家,甚至连绝大多数房地产交易都使用现钞。因此房地产交易非常宽松。目前,日本的房地产可以使用任意国家的银行账户购买。而整个日本的很多不动产都提供各类金融服务来吸引全球客户。中国客户前往日本购买房地产是不需要借助海外银行账户交易,很多不动产公司都支持人民币交易。
当然,房产购买的手续很简单,只需要中介帮忙准备材料,宅地建物取引士签字帮助双方完成交易即可。交易流程非常短,基本在15分钟内即可完成所有的交易手续,2~3周内就可以拿到产证。就目前来看,日本是目前众多发达国家中对不动产资金审查最宽松的国家。而且日本的房地产属于固定资产,不纳入CRS监管。

完善的再分配体制创造了亚洲最大的福利国家

很多人来了日本以后,最大的感受就是日本人的生活水平非常高。医保可以7折起报销,12年制义务教育,遍地的养老院......这确实是欧式共产主义在亚洲的唯一实验基地。但是在这背后是大企业和财团的无私的奉献和付出。
对于很多准备移民日本的家庭或者个人来讲这个是一个非常好的事情,因为相比中国家长要天天为医疗、教育、养老操心相比,日本确实是个天堂。而这个税率在设计上也非常合理,真正做到了扶持低收入、鼓励中等收入、调节高收入。针对高纳税者和高信用群体提供更好的社会福利反馈,比如低息银行贷款以及更高的信用评级。
最吸引人的就是,只要投资者在日本持有合法的居留(包括经营性签证),养育孩子均享受相关福利。无论收入多少、3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。在初中毕业以前,学费全免、看病全免、每个月政府还给每个孩子发1千多元人民币的“儿童工资”。

世界最佳的避险市场

如今的日本已经走出泡沫经济的阴影,同时对本国的金融体系进行了非常完善的优化。雄厚的经济实力加上长期低息环境使得日本成为经济危机爆发后资金集中涌入的地区。在多次周期性经济危机的情况下,都会出现日元兑美元大幅升值的情况。
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东京不动产投资指南

对于新手来讲,东京不动产投资是一个非常好的选择。去过日本东京的人都知道,东京在日本的地位。1300万人口,以及占据日本三分之一GDP总量的经济,使得这座城市成为日本的政治和经济中心。目前东京GDP总量高达9472.7亿美元,远超中国上海的4066.3亿美元。同时,东京还是亚洲最重要的金融中心,投资东京房地产一般是所有中国地区投资者的首选。强大的经济地位和需求成就了东京不动产在全球的特殊地位,一直以来都是很多机构投资者规避经济周期的不二之选。尤其是在中美贸易摩擦、英国脱欧、中港矛盾等众多地缘性冲突不断增强的情况下,东京不动产投资成为很多小种产投资者资金的一个好去处。

为什么要投资东京不动产

投资东京不动产的理由很多,最重要的就是一个“稳”字,东京的不动产无论在资产本身还是收益上表现都非常稳定。极少受经济周期影响。

稳定的租金回报

自1995年日本房地产危机之后,如今的东京房地产价格和1985年的时候一样,在吸收了泡沫经济的教训之后,日本的房地产已经高度成熟。东京作为日本的首都,各类长租单身公寓一般都是供不应求的情况。而且租客大多数情况下签订的合约大多都是5年以上的超长合约。即使在类似2008年全球经济危机的情况下,仍然可以有平稳的回报。东京的公寓更像是一种类固定收益理财,每年平稳的回报,而且无需太多管理成本。
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日本大概有1.3亿常住人口,其中在自己或者家族所有的住宅里居住的人口,大约是总人口的40%。也就是说,在日本每10个人当中,大概有6个人是租房子住的。这样的国情决定了日本商务区附近对公寓的大量租住需求,所以,日本公寓的房屋空置率也很低。一般长租的公寓在退租后,一个月内就都会有新的长租需求的租户。其中东京地区的人口密度是全日本最高的,人口密度约为6100人/平方公里,远远高于日本平均每平方公里337人的标准。在东京地区投资不动产很少有租出不去的情况。
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极佳的流动性

日本东京地区的二手公寓的交易流量一直都非常稳定,首都圈光二手公寓的签约数量都保持在每年30000套以上。如果觉得东京并不是你的理想之地,或者有其他方向,可以顺利将地产卖出。目前,业内平均周转水平为6~12个月,但是目前很多情况下很多物件都只需3个月即可实现周转。
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同时,由于日本对于外资进入不动产的管制较为宽松,卖出不动产之后所得资金均可出具资金证明,以任意货币进入任意国家的银行账户。

极低的准入门槛

这表现在资金准入门槛的宽松。东京房地产的投资模式非常单一而且简单,就是长租公寓投资。大部分都是单身公寓或者学校宿舍,起投门槛非常低,只需要60~90万人民币就可以买一套单身公寓,中小买家都可以轻松购买。因此,完全可以作为固定收益基金和年金类保险的一个替代品。

东京的房地产的分类

目前,日本的投资性房产一般根据房子类型主要分为四种マンション(公寓)、アパート(低层公寓)、一戸建て(单栋式公寓)、タワ`マンション(塔楼)。并不是每一种房屋都适合投资者投资。

マンション(公寓)

有点像国内的公寓,一般是重型钢铁架构、钢筋混凝土、或者其他坚固结构,通常在3层以上,隔音很好,绝大多数日本年轻人的投资首选。经过区分登记后,可以单独出售给卖家,土地是共有产权,是最为主流的投资性住房产品。东京由于人多地少,不少公寓面积都非常小,为单身设计(日本生育率很低,单身宅男特别多)。目前,东京的公寓楼是我们的助推项目,因为很多物件都已经自带租客,所以基本就是购买后即可获得稳定收益。
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アパート(低层公寓

通常是木造或者轻型钢铁架构,板房的建造一般在1~3层,也是一种主流的住宅。可能在居住面积上略好于拥挤的マンション(公寓),アパート(低层公寓)的建造要求一般比マンション(公寓)低,对于土地的要求很低(容积率要求低),所以租售比一般较好。
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一戸建て(单栋式公寓)

这在东京绝对是奢侈的住房选择,单式别墅型公寓。一般都购买一块土地然后自己造,由于土地在东京的稀缺性,所以东京的一户建大多非常昂贵,东日暮里地区离山手线很远的一户建价格大多都在300万人民币以上,而且不包括后续的改造费用。很多人想购买一户建之后做民宿,但是非常可惜,东京地区绝大多数地区不允许经营民宿,而且东京的一户建租金太高,作为长租房也是有价无市如果纯粹是自住可能还好,但是不建议作为投资方案。
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タワ`マンション(塔楼)

一直以来,塔楼都是巨大的坑。很多来东京的客户一直都非常喜欢奥运村附近的一些住友不动产的塔楼,因为确实很漂亮,在东京,塔楼永远是最为亮眼的风景线,是权力和财富地位的象征。很多中介都抓住中国客户喜欢新房和高端地段的心理优先向客户推荐塔楼但是,塔楼是非常不适合投资的物件,原因有以下三点:

  1. 绝大多数投资者是不可能住在日本的,在日本房子唯一的收益来源就是租金,塔楼的价格非常高,租金却一般,有价无市,租客市场少,绝大多数都是日本富豪自住的。如果投资者本身无法在日本长期居住,而且又找不到租客,每年还要缴纳物业费(每平方米30元/月),塔楼绝对会让投资者血本无归。
  2. 绝大多数的高端塔楼是被日本的大型不动产如住友或者三菱不动产持有,因此高端物件的交易都是按照国际交易标准执行的,这意味着有繁杂的手续和反洗钱,绝对不会接受现钞或则人民币直接交易,除非客户已有大量日元外汇,我相信绝大多数中国投资者绝对不可能做到。
  3. 塔楼难以流通,即使在东京,塔楼仅仅是少数高端富豪才消费得起的(虽然很多只需要350万人民币)。小众的交易市场外加繁杂的手续,使得塔楼的流动性非常差,一旦入坑,转手几乎不可能。

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现有东京房地产投资策略

首先,我不鼓励在东京这样成熟的市场做投机行为,在成熟金融市场的投机行为往往都是以失败告终的。为此,东京房地产的投资策略就是抓住“核心资产”。

瞄准核心8区的资产

很多客户都对我说,东京核心8区以外的房子很便宜。没错,北海道的房子也很便宜,还可以免费拿,但是绝对不是好东西。在日本,一幢公寓的房价是和租金挂钩的,只有租的出去的房子才有价值,否则每年就是白交税和管理费。
我们之所以投资东京核心8区,因为核心8区的人口密度大,租赁市场没有淡旺季,租金水平有可参考的基准,遇上不良租客的可能性较低。即使租客退租也很容易找到新的租客。大多数投资者是不可能来日本自住的,所以一定要瞄准核心区域,购买核心资产,保证出租率。
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确保交通便利

东京是一个人口高度密集的地方,很多上班族都是每天围绕着东京的山手线转。每天上下班,人数都非常多。山手线上下班的人数都是非常恐怖的。因此,我们不少物件都是在山手线重要站点附近。因此,即使房屋租客退租,基本在1个月内就有新的租客前来租住。
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房内最好有合格的租客

在日本,租客是保证房产价值的关键。租售比的高低直接决定了房价,这个和国内完全不同。在东京,同一类物件因为租金不一样会导致价格差距是很大,因为房产的售价都是根据租金水平和市场要求的租售比决定的。即使租金水平很高,但是租客质量很差或者没有保证公司,一旦出现租金滞纳会使该物件变为不良资产。在东京很容易出现二手公寓价格远超一些新建公寓的情况。因为物件定价都取决于租金。
中国客户往往容易忽略租客质量,那些没有保证公司的租客或是福祉租客(低保户)会让房产变得非常危险。在日本租房是一定要有保证公司给租客担保的,一旦租客出现拖欠房租的行为,保证公司是维护房东利益的重要关卡。因为日本民法极端保护弱者,房东想赶走拖欠房租的房客是非常困难的,房客的合法权益更受到法律保障,如果需要打官司基本需要消耗一年左右。

拒绝有严重瑕疵的房产

在购买房地产之时,检查租客是否有保证公司,租住天数和年限,房产修缮基金和物业费是否齐全,是否在1981年之后(新建筑耐震基准法修正案)建造。因为如果上述情况有一项不达标,建筑极有可能变成不良资产。不良资产的价格和正常物件的价格相差非常大。举个例子:

一幢在港区的新建塔楼(2015年建),位处学区房,层高45层,出租率54%,但是有10%的客户没有缴纳修缮基金和房租。另一幢是一幢1982年建造的低矮住宅公寓,位处东日暮里站,只有4层,出租率50%,租客正常,没有意外情况。如果放在中国,那幢港区的塔楼价格肯定远远超过低矮的住宅公寓。但是在日本,那幢塔楼的价格几乎就是0,原因是那幢套楼在严格意义上属于不良资产,而且会在交易文件中披露,未来随着时间的推移,房屋得不到修缮,投资者转手困难,将会一文不值。

所以,在日本交易房地产一定要小心低价房,如果发现一幢漂亮的新造公寓,价格远低于周边同类房产,那一定要小心,仔细检查一下相关文件,看看是否有上述不良资产的特征。
另外,东京地区绝大多数地区是禁止做民宿的,尤其是公寓内,在托管物业时一定要注意,托管方是否使将物件用于民宿出租。

东京房地产投资案例

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总结

东京房地产更加适合一些初入日本的投资新手,最大的优点就是投资回报的稳定性以及流动性。东京的奥运会确实会让日本的不动产上涨,但是由于目前整个日本不动产行业的高度自律加上政府的调控,未来房价更加像是一种慢牛趋势。同时,东京房地产极低的入门门槛以及完善的法律法规,成为很多中国海外投资新手的最爱。

大阪不动产投资指南

在江户时代,大阪和京都、江户并称为“三都。大阪的人口在当时是超过东京的。二战后由于东京一极集中的进展,大阪在人口数和经济发展上被东京拉开距离,但仍然是西日本的最大都市和经济中心。大阪的投资非常简单也非常特殊,那就是民宿。作为目前三大可以365天经营民宿的地区之一,大阪府的大阪市可以说是民宿投资者的天堂。
同时有大阪目前有两大潜力点:2024年大阪赌场以及2025年大阪世博会。相比东京,大阪的投资模式相对激进的,但是收益也是非常高的,民宿的投资收益基本在6%~7%,而一些地区土地的涨幅可能高达45%以上。

为什么要投资大阪民宿?

很多投资者对于东京非常了解,而且东京的房地产确实有其本身强大的经济基础来支持。但是大阪的经济是无法和东京相比的,人口数量也很少,只有269.5万人。不过,很多人忽略了大阪民宿的第一消费群体,那就是游客。大阪是一个纯粹旅游城市,每年有着千万级别的游客冲击量,以此带动了大量相关产业比如代购、酒店、导游等。

巨大的游客流量

根据民宿现有的统计,关西地区的地区的旅游增长量是远超东京的,而且酒店缺口越来越大。2016年开始,已经超过了600万游客。
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其中最为瞩目是中国游客的占比,基本占据1/3以上,而且绝大多数日本代购均选择大阪作为进货地点。无论是难波还是梅田的百货中心随时都可以看到中国游客的影子。
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永久土地产权

所有的民宿都是一户建模式的,而建筑底下的土地也是归购买者所有。和东京的一些经过区分登记的公寓不同,民宿的土地上的物件无需批准即可拆除、新造和改建,有的土地甚至可以建造4层的一户建,在自由度方面还是非常高的。而大阪市区内可以做民宿的土地非常少,土地一直非常稀缺。在赌场和世博会之后,大阪的游客数量将进一步增多,导致土地的供需是极其不平衡的,升值潜力是很大的。
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但是也是由于土地资源非常紧缺,购买时往往需要等待,加上后续建造民宿也需要时间,大阪民宿的交割时间会比较长,并不能及时快速的交易。

OSAKA STAY——可以365天作民宿的特殊牌照

众所周知,自从2018年6月15日颁布新民宿法之后,日本很多地区都无法正常经营民宿了。目前以东京为例:东京分成23区,各区对于民泊有不同的开放准则。例如一般观光客很爱的浅草(台东区),则为部分开放型。
目前,行业内的民宿变成了三种牌照:

  1. 简易宿所牌照:实际是旅馆资质,几乎不可能拿到,而且必须雇佣员工;
  2. 特区民泊牌照:可以365天经营,绝大多数集中在大阪;
  3. 民泊新法牌照:最多180天,大部分地区还规定了经营的时间段;

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但是,目前大阪是唯一可以大规模申请到OSAKA STAY,即特区民泊牌照的地区。可以说是一个非常难得的机会。目前这类365天经营的特区民泊牌照是稀缺资源,是支撑民宿价格的基石。
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可以办理经营性签证

由于民宿经营行为在日本属于一种商业行为,因此大阪的民宿是可以作为经营性签证的事业内容。一般2套大阪民宿即可慢速经营性签证要求,而且由于民宿的回报率特别高基本在6~7%以上,有些地方甚至可以做到10%左右,足够满足所有经营性签证客户的流水。这个在这里不多做解说,我们日后会有新的文章为大家重点介绍经营性签证。

现有大阪民宿的投资策略

虽然大阪对于民宿牌照的申请较为宽松,但是对于民宿的建造标准还是非常高的,不仅要满足消防安全、道路预留空间、防盗监控等各项设置,还需要在经营民宿前和周围领居开会沟通。同时,地段的好坏经营管理水平的高低也是和民宿的回报率息息相关,毕竟游客是流动的,不像长租客户那样稳定。

优先考虑交通便利地区的房产

大阪其实是一个非常小的城市,核心区不会很大,主要是靠南海线、大阪市营地铁运作,民宿只要靠近车站基本流量都可以获得保证。所以我们所有民宿的地理位置都是靠近南海线地铁站或者大阪市营地铁站台。
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南海电气铁道(なんかいでんきてつどう/ Nankai Electric Railway)简称“南海电铁”,是主要经营从大阪难波到和歌山、关西机场、高野山路线的大型私铁。南海电铁共有三条铁道线,一条是连接大阪难波至和歌山的南海线,一条是连接大阪与世界遗产高野山的高野线,还有一条是关西机场线。南海线和高野线又各自有多条支线。
南海线在大阪几乎决定了游客的流量,我们的民宿大多选在南海线站附近,这样客户即可以随时前往难波、梅田等地转车旅游或者购物。同时,由于南海线可以直达关西机场,所以不会耽误入住游客的行程。
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大阪市营地铁(日语:大阪市営地下鉄/おおさかしえいちかてつOsaka shiei chikatetsu )是日本大阪过往的地下铁系统,由大阪市交通局营运,是日本首个公营地下铁系统,旗下有8条路线。其第一条营运路线是1933年通车的御堂筋线梅田至心斋桥间路段。大阪市营地下铁于2018年4月1日民营化,改制为大阪地下铁,通称“Osaka Metro”(不以日文表记,全为英文)。
大阪市营地下铁路线总长129.9公里(不含与私营铁路直通运行、不属大阪市交通局所拥有的路段和旅客捷运系统),每日平均运量将近292万人次2017年统计数字),是日本最繁忙的地下铁系统之一。
大阪市营地下铁路是直达大阪一些核心地段的重要交通工具,日本桥、大阪环球影城、黑门市场、大阪城等核心地区都需要依靠市中心的地铁线才可以达到。

坚持直接原地重建,保证牌照到手

由于民宿的外形是众口难调的,很多时候美观不一定能保证高收益。虽然日本很多古建筑确实古色古香,但是防火防灾,抗震强度、客户因素都很难达标。原有土地上的建筑大多无法满足民宿申请标准的,申请OSAKA STAY民宿牌照是直接被拒绝的。因此,大多数大阪的地皮在收过来以后我们都是进行推倒重建,以满足特区民泊的申请要求。
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永远把钱花在装修上

很多人不明白,为什么民宿要花很多钱装修,原因很简单,在日本,松下马桶、TOTO的浴缸都是白菜价,夏普的电视、大金的空调都也都是非常便宜的。以我们安立民宿为例子,民宿的内部软硬装修即使非常豪华,马桶和浴缸都是智能感应的。
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减少雇员,多用智能化系统和AI

民宿的经营是对成本管理学的重大考验,之前说过,装修完全可以花大价钱,因为相比日本的人力成本,这些钱根本就是九牛一毛。在日本,民宿的成功经营必须保证钱花在刀刃上。传统的民宿业者都是人工接待,但是这样会导致民宿的成本迅速飙升。一个日本当地雇员一年光工资和福利至少要花费35万人民币以上,而且不能随意解雇。所以我们的民宿都是通过PMS系统化管理和智能门,采用无人化的运营模式,用最少的人力来做最多的事情。
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区分产权和运营权,公平合理

之前有不少业者通过建造大型旅馆然后让客户合资入股来盈利。但是目前我们所有的民宿都不会采用合资模式或者入股模式,购买后,产权是绝对归客户所有,我们仅仅是代为运营。这一点是为了保证客户能够100%安全地拥有自己的财产,不会因为模糊的产权而与经营公司产生纠纷。
由于之前大量的旅馆采用的是股权分割的模式,一旦经营不善会导致入股的客户无法转手血本无归,所以我们坚持轻资本的运营模式,严格隔离公司和客户的财产。

大阪民宿投资案例

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总结

目前大阪地区的投资回报值潜力很大的,虽然流动性无法和东京比,但是民宿运营收益是非常可观的,平均回报在6~7%以上,而且未来大阪土地属于稀缺资源,升值空间非常大,适合一些追求高回报的客户
但是民宿的运营有着非常高的灵活性和不确定性,受市场因素的影响非常大,需要专业的公司和人员打理。民宿的投资门槛也比较高,起投价格大多在200万人民币以上。

投资建议

日本房地产适合什么样的人投资?

首先,日本房地产觉得不是一种投机品,而且也不具备做投机的条件。投资日本房地产的客户看中的是其稳定的租金回报,优质良好的市场环境以及健全的法治体系。我们在筛选东京公寓的时候,都是挑选一些只有100万人民币左右的东京核心8区的单身公寓,这个是为了能够让更多中小产阶级也能够进入这个市场。
想象一下,100万人民币左右可以买到一种资产,可以带来稳定现金流,有产权等底层资产保障,还可以有足够高的流动性。这个性价比还是非常高的。
同时,在目前全球经济因为中美贸易战不断下行的情况下,西方各国开始针对海外资本流入的审查不断加强,此时日本房地产市场成为一个非常好的避风港。

东京房地产和大阪房地产的对比

东京的公寓和大阪的民宿在很多方面都有很大的不同,为此,我特地总结了一张表格给大家参考。东京的公寓有着极低的准入门槛和稳定的收益回报。

东京公寓大阪民宿
起步价(人民币)90万200万
收益5~6%6~7%
市场风险极低受旅游淡旺季影响
税费1-1.5%无(已包含在内)
流动性极佳一般
产权时间永久永久
土地产权共有私有
物业管理物业公司民宿运营公司管理
修缮基金强制缴纳由民宿运营公司承担
租客长租客户短租客户

总的来讲,其实非常简单,追求稳定和流动性的,投资东京。追求较高回报的,建议选择大阪。

投资者分类

目前,我们针对不同的投资者提供定制化的投资服务。

一般性投资者

如果您仅仅是为了海外资产配置,为了长期持有获取租金,规避现有的市场周期风险,并且需要稳定的现金流和较快的变现速度,我们建议您购买东京的公寓。

经营性签证投资者

如果您是为了能够获日本的经营性签证和长期在日本发展的生存能力,我们的建议是投资2幢大阪民宿或者投资一幢大阪民宿+若干东京公寓,凑满600万人民币资产,以保证公司法人每年有正常的经营流水,并且以酒店业经营为日本的生意起点,寻找其他上下游产业的兴趣和机会。

机构投资者

针对大型机构以及超高净值投资者,我们提供定制化服务,提供个性化土地投资和建筑的设计开发服务,根据您的需要提供投资产品。

重要专业名词及法律法规指导

在日本,虽然房地产交易流程看上去简单,但是所有的交易流程都受到严格的监管。但是日本不动产投资并不是可以闭着眼睛瞎投的产品,我们在总结了历年多起不动产行业纠纷后发现由于不少中国投资者缺少对于日本不动产行业法律法规的了解和认识, 犯了不少投资错误。主要集中在对于不良资产以及租客诈骗的情况。好在有不动产协会保护,这些极端情况目前较为少见。为此,我们特地为大家提供了一些专有法律法规的解释。

关于不动产协会

在日本,所有关于不动产的交易纠纷都是由不动产协会处理的。所有的不动产商的门口都会挂上加入不动产协会的标志。如果因为不实披露、虚假交易、无证交易等情况造成投资者损失的,首先由不动产协会先对投资者进行赔偿,然后再协会向不动产公司索赔。因此,日本的房地产交易合同会写得非常详尽,还有中文翻译,连屋子的某个角落是否存在裂痕都会写进去。
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日本的房地产交易是高度诚信的,绝大多数业者都会如实披露,造假的成本会非常高。很多在中国国内的合同游戏在日本都不会出现,比如不合理公摊面积、房屋重大质量问题等。一般不动产保证协会的标志都会挂在所有不动产公司的醒目位置,以便客户看到。
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关于宅地建物取引士(たくちたてものとりひきし)

宅地建物取引士(简称宅建士)类似房地产经纪人的概念,必须通过日本国家考试、受训登记取得合法资格,才可取得“宅地建物取引士证”,不但需熟记宅建业法令,还必须通晓民法、建筑法规等,以保护消费者权益及执行房地产买卖与租赁的安全。宅建士考试在每年10月举行,平均合格率约仅15%。
根据日本法令规定,只有宅建士才能从事下列行为:
1.在买卖合约签立前做「重要事项说明」:签约前宅建士必须针对购买的不动产做详细的解说,如土地建物的标示、相关法令的种类和限制、付款约定及违约罚则等重要资讯。
2.重要事项说明书、买卖契约书需经宅地建物取引士签章后始具法律效益,契约书在买卖双方签名后尽速交付双方,这也是宅建士的义务。
因此,在日本房地产交易的过程中,都必须通过宅地建物取引士进行交易,在交易的过程中一定要咨询对方是否拥有合格的证件。以下就是宅地建物取引士证件的一个样本。图片

关于不良资产

之前很多网友都向我问过关于日本不良资产的问题,所谓的不良资产就是指一些有着不良租客的房屋或者公寓。由于日本法律是保护租客的,所以一旦发生拖欠房租的情况就会非常头疼。因为要赶走这个租客,可能要花费将近1年的时间,从取证到上诉手续和流程也很麻烦,请律师将会耗费大量的时间。如果一幢公寓里有多个拖欠房租的老赖,整幢公寓的价格都会受到影响,显得非常便宜。
很多投资者都喜欢收不良资产,然后利用各种合法的方案赶走租客,重新聘请物业出租。但是这个确实需要一定的水平,而且整个流程非常麻烦,失败的案例不少。仅仅是作为一种风投方案,不建议普通投资者投资。

关于黑民宿

这个是日本民宿行业的禁区,在购买日本民宿房产的时候一定要咨询是否可以获得合法的民宿牌照。同时,警惕京都、东京、神户、名古屋等地那些号称可以做民宿的资产,这些城市对于民宿均有严格的法律要求,即使拿到牌照,都是180天的限制性牌照而非OSAKA STAY那样的365天民宿牌照。不少中国业者目前在日本使用微信招租的模式,规避日本的民宿法规,非法招租。这个属于严重违法行为,一旦发现直接废业,如果是经营性签证客户将直接失去签证和公司营业执照,所有的投资血本无归。

关于假租客欺诈

这个是日本东京房地产投资过程中,可能遇到的不可控因素。众所周知,东京的房地产价格是非常稳定的,不会像中国国内那样一天一个价。但是在整个交易过程中,最重要也是最容易被忽视的部分就是租客,租金是房地产现金流的唯一来源,也直接决定了资产价格。
在之前的多位中国投资案例分析中,最多的情况就是租客诈骗, 因为这个流程不动产协会还真非常难以界定责任。举个例子:

张先生在东京东日暮里地区购买了一套15平米的小公寓,里面住着一位有保证公司的银行小职员,并且签订了长租合同。但是没过3个月,这位职员就因父母生病为由退租然后回北九州。此时张先生发现,整栋公寓的租售比很低,而且租客难以招募,房子开始空置。后来经过调查,这里的很多投资者也遇上了类似情况。

以上的这个情况就是假租客,一般都是不动产公司买通外面的人进入一些地段不好的地方居住,营造出“高投保率”的假象,然后再让租客退租。这就是典型的租客诈骗,而且不动产公司完全可以说是经济不好或者租客个人原因逃避责任。顺便说一下,一幢由虚假租客的公寓可以比原来多出100%以上的售价。因此,在签约时,一定要仔细咨询租客的具体情况、是否在此长期居住,以及该地区的平均租金水平。

关于保证公司

保证公司的作用在日本相当于担保人,由于在日本,房东一旦遇上的拖欠房租的不良租客会导致整个物件的价值下降,为了避免这种情况,在日本租房,房客一般都是要找保证公司做担保才行。很多中国留学生前往日本租房就是因为学校不肯担保,所以一直找不到理想的房子。
保证公司一般都要求房客缴纳保证金才愿意为租客提供担保,房客除了在签订新的租房合约之时要向房东缴纳意义不明的礼金和敷金之外还需要向保证公司缴纳1~0.5个月的房租,如果缺少保证公司,在日本一般是很难租房的。
所以保证公司是保证房东利益的关键,在购房合同内租客这一栏,都会明确标明租客是否有保证公司。如果发现租客没有保证公司,千万不能签字,没有保证公司保证的租客极有可能是不良租客。

关于隐私保护以及房屋内部视察

这是很多中国投资者最为抱怨的问题,尤其是东京地区的长租房。因为租客的隐私受到法律的保护,所以投资者在看房时只能前往公寓所在地,看看周围情况,无法进入内部公寓视察这一点投资者非常不爽,都说是抓瞎式购房,而且屋内情况完全不可见。这一点完全不必担心,每一幢公寓都有自己的修缮基金,而且房客退租时都会要求将房子回归原位。如果发生了损毁,会有修缮基金和房客赔偿。在大多数情况下,东京不动产投资者购买房产不可能是为了自住,仅仅是为了收租。

关于新民宿法的相关问题

新民宿法简介

为了加强民宿管理,日本出台了《住宅宿泊事业法》,该政策经过近一年的试运行后,将于2018年 6 月 15 日起正式执行。政策要求,所有经营民宿的民宿主必须在2018年 6 月 14 日之前向所属的都道府县知事申请并获得合法经营审批,不进行申报或申报不成功的民宿一律视为“黑民宿”。Airbnb 没有透露受影响房源的具体数量。但2018年春季,日本 Airbnb 有约 6.2 万间民宿可供选择,如今只剩下 1.38 万间。可以估算出有约 5 万间民宿受到了影响,占比达到 80%。

现有合格民宿牌照情况

新政对民宿的经营时间做出了要求,规定一般民宿在一年内的营业天数上限为 180 天,京都、东京部分规定地区经营上限仅为 90 天。这意味着一间房一年最多只有 25%-50% 的时间可以做生意。另外在某些特殊区域,民宿的经营时间还有其他更多限定,如在东京新宿部份地区,民宿主只能在周末营业,涩谷则是只开放寒暑假。
目前,行业内的民宿变成了三种牌照:

  1. 简易宿所牌照:实际是旅馆资质,拿到的成本很高,而且必须雇佣员工;
  2. 特区民泊牌照:可以365天经营,绝大多数集中在大阪;
  3. 民泊新法牌照:最多180天,大部分地区还规定了经营的月份;

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现有大阪民宿的经营范围

截止2019年8月,95%的特区民泊都集中在大阪,以下图片是关于大阪地区允许建造和经营特区民泊的地区分布图。目前所有的特区民泊只能在黄色指定区域内经营。图片

民宿消防问题

新民宿法使得民宿的安全标准大大提高,其中最为明显的就是消防问题,之前京都阿妮火灾事件也使得日本关西地区对于消防的审核大大提高。这使得很多民宿的一些建造标准和必要设施被大大地限制了。比如民宿的门不能使用木门而必须使用具有耐火材料的防盗门,房间内必须强制安装24小时供电的安全出口标志并且安装联动消防报警装置。如果通不过消防,是无法获得OSAKA STAY牌照的。图片

民宿的建造要求

新民宿法大大提高了民宿的建造要求,如果要在大阪合法地获得OSAKA STAY牌照,所建造的民宿必须满足以下要求

  • 房间的面积必须至少为25平方米。
  • 入口和窗户应该是可上锁的。
  • 除了门窗之外,客厅与其他客厅,走廊等之间的界限必须是墙体结构。
  • 有足够的通风,照明,照明,防潮,排水,加热和冷却设施。
  • 有厨房,浴室,卫生间和厕所。
  • 提供烹饪所需的床上用品,桌子,椅子,储物家具,器具或设备以及清洁所需的器具。

此外,“大阪市民法条例”增加了以下规定:

  • 独立的厨房和卫生间设施,可供应自来水和其他适合饮用的水的供水设施
  • 能够提供加热功能的灶具,如微波炉和炉灶。
  • 有吸尘器,防尘布,垃圾桶作为清洁工具。

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为了满足以上要求,民宿的软硬装必须合法,装修的成本比起过去大大提高。这也是为什么很多客户来大阪挑选民宿时只能选择几种固定的建筑方案。

针对黑民宿的惩戒措施

凡是未经获得合法民宿牌照的民宿均为黑民宿,为了配合新民宿法,Airbnb、、Booking、途家(Waka)、小猪短租、一家民宿等国内外知名平台均和日本地区联网,未上传民宿运营资质的个人或者公司是无法上架以上平台的。
2018年4月大阪市市长牵头成立”扑灭违法民宿小组“打击所有违法民宿。而一旦被当局揭发无牌经营民宿,经营者会被判处6个月以下的有期徒刑或100万日圆以下罚款。如果是经营性签证法人将会直接废业,失去移民资格,所以千万不要碰这条线。

关于《建筑耐震基准法修正案》和日本房屋的抗震要求

很多人来日本购房时都对日本的房屋的抗震表示担心,因为日本是一个地震多发国家。而且历史上有过多次重大地震灾害。这一点完全不必担心,绝大多数日本的房屋都是为了对抗高强度地震而准备的,而且设立了完善的建筑耐震基准法。
日本于1981年6月1日改订了“建筑基准法(新耐震基準)”,为既有的建筑抗震设计加入了新基准。此修正案是基于1978年宫城地震(Mj 7.4)时许多房屋发生毁灭性的倒塌而改定施行的。
日本气象厅(JMA)以“震度”测量地震规模。日本气象厅地震规模(気象庁マグニチュード,Mj)测量法不是测量地震释放出的能量,而是根据测量地面各点的震动幅度,将地震分为震度0到震度7共十个等级,1978年的宫城地震在日本气象厅地震规模上测量为7.4。

新耐震基准法基本内容

日本于1981年(昭和56年)6月1日起实施新的建筑基准法,此时间点之后新盖的建筑就必须依新耐震基准进行设计。旧耐震基准:建物必须能承受震度5的地震。新耐震基准:重点放在建物不只能够避免因地震造成的倒塌,更要确保建物内的人身安全,因此修改规定以“震度6以上建筑也不会倒塌”为基准,且设计上在平面及立体都需取得平衡。

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哪些房子需要按照新耐震基准法建设?

新耐震基準是一种强制性标准,并且会明确写入房产交易时的重要事项说明书,1981年之后建造的所有建筑物都是必须强制按照这个标准执行,否则是不可能通过验收的。判别的方法非常简单。若一栋建筑于1981年6月1日之前已认证其建筑确认书(建築確認済書),那麽便称之为“旧耐震基准建筑”,“旧”表示适用1981年6月1日之前改订的建筑基准法,“耐震”表示抗震丶防震。若一栋建筑於1981年6月1日以後认证其建筑确认书(建築確認済書),那麽便称之为“新耐震基准建筑”。“新”表示适用1981年6月1日之后改订的建筑基准法。
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在这一点上,大家大可放心,目前行业内对于新旧法案的房产均由明显的标注,交易时一般会直接揭示。

针对房屋倒塌后的责任划分

很多人非常关心,日本地震,我的房屋塌了怎么办?这一点完全不必担心,新耐震基准法的建造标准要求是非常高的。要求房屋在设计时一定要能够抗9级以上的地震,而且是强制性标准。但是在现代日本的历史上,仅有一次9级地震,那就是2011年(平成23年)3月11日发生的一场東北地方太平洋近海地震,东京地区所有在新耐震基准法下面建造的都没有倒。就连大家认为最危险的塔楼也都只是晃了晃,掉了几块玻璃。
日本针对建筑法案对于责任追究是非常严格的,如果因为设计上或者建筑施工上的原因,可以问建筑公司追责的。

关于日本的税法的相关问题

所有的成熟发达国家包括美国、加拿大、英国、澳大利亚、欧盟均有房地产税,日本也不例外,但是日本的房地税费相比这些国家是非常低的。首先,要明确的便是,大家千万不要看到税收就觉得不好,日本的税收都是取之于民,用之于民的,非常高效,交税不一定是坏事。
举个例子,东京的地产由于都是集合住宅,持有者需要缴纳修缮基金和所得税等,实际回报率会比表面回报率低1-1.5%,但是换来的却是极高的流动性和完善的物业管理体系。而大阪地区的由于使用的是包租模式,公司化运营,表面上税收被消化了,所以不需要考虑税收的问题,但是大阪民宿流动性较低而且没有修缮基金这个概念。两者属于鱼和熊掌不可兼得的模式。

个人所得税

日本个人所得税其实是选用累进制度,适用于所有购买日本不动产的个人。如果您是纯粹的个人投资者,您可以根据以下表格计算您最终的租金收入。

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000

个人投资者,在买卖房地产时还会面临以下交易税费:

  • 短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合) 39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合) 20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

法人税

目前面向中小法人,即经营性签证的客户的法人税如下,由于经营性签证客户普遍是通过公司持有房产,所以税务负担普遍要比个人轻松。好在所有经营性签证客户均有税理师打理,因此大可放心。

 適用関係平28.4.1以後開始事業年度適用関係平30.4.1以後開始事業年度
中小法人(注1)、一般社団法人等(注2)、公益法人等とみなされているもの(注3)又は人格のない社団等年800万円以下の部分19%(15%)19%(15%)
中小法人(注1)、一般社団法人等(注2)、公益法人等とみなされているもの(注3)又は人格のない社団等年800万円超の部分23.4%23.2%
中小法人以外の普通法人23.4%23.2%
公益法人等(注4)年800万円以下の部分19%(15%)19%(15%)
公益法人等(注4)年800万円超の部分19%19%
協同組合等(注5)又は特定の医療法人(注6)年800万円以下の部分19%(15%)*20%(16%)19%(15%)*20%(16%)
協同組合等(注5)又は特定の医療法人(注6)年800万円超の部分19%*20%19%*20%
協同組合等(注5)又は特定の医療法人(注6)特定の協同組合等(注7)の年10億円超の部分22%22%

日本的税率分布

目前,日本的税率分布如下:

  1. 目前,日本企业的有效法人税率在30%左右。营业额年收入10亿日元为分界点。
  2. 按照公司持有并交易,出售时房屋增值部分对应税率为30%(小企业);按照个人持有并交易,房屋增值部分出售时的所得对应税率为39%(持有5年以内)或20%(持有5年以上)。
  3. 租金收益所产生的租金所得,个人部分按所得税征收税率在5%-20%(按持有量)。一般来说,300万人民币以下的有效税率在5%1000万以下的有效税率在7.5%

东京房地产的税务

在购买了东京的房地产之后,房客的租金便开始直接转移到房屋屋主手里。绝大多数投资者收取的租金都要面临以下税费:

物业管理费率约0.25%
修缮基金缴纳比例约0.25%
固定资产税率约0.2~0.3%
托管费率租金的5%
个人所得税率税前回报的5%(若一年综合收入低于195万日元)

很多人不明白以上税费计算,我们给出了以下公式:
实际租金收益率=(表面回报率-物业管理费率-修缮基金缴纳比例-固定资产税率-托管费率表面回报率)(1-个人所得税率)。下面有一个例子:

赵女士在东京购买了一套レオパード浅草公寓,不动产商给出的表面回报率为5.25%。赵女士每年收到的资金其实是(5.25%【表面回报】-0.25%【物业管理费】-0.25%【修缮基金】-0.2%【固定资产税】-5%【托管费率】*5.25%【表面回报】)*(1-5%【个人所得税】)=4.073%

以上就是赵女士所能获得的最终收益,只有4.073%。虽然赵女士需要为这幢公寓缴纳各类税费,但是享受这些税费所带来的福利,每隔一段时间,房屋都可以获得修缮,很多日本的老房子看上去和新的一样。

大阪房地产的税务

大阪地区由于我们全部投资的是一户建。但是,大阪的很多一户建都是木质结构的住宅,均由我们公司代为打理,因此,所有的税费都是包含在内的。大阪的民宿投资者不需要计算复杂的税费,所有回报都是净回报。民宿属于经营性业务,我们有专门的税理师帮忙打理,大家无需操心。因此,我们大阪民宿的都是包租回报收益在6~7%。

相关税收投资建议

我们针对不同的客户有着不同的税收方案。并且针对高净值投资客户(500万人民币以上)均配有专业的税理师服务。以下表格是我们总结后针对不同的客户所提供的一些较为简明的不动产税收规划建议。

假设事件持有人涉及税种税率税务规划建议
资本利得:购置资产后5年以内 出售,获得物业增值自然人增值税39%持有1000万人民币以内的话可以通过中小法人避税,有效税率在20%。1000万人民币以上可能会提升避税企业的有效税率。因此, 交易型物业持有规模较小时没有太大关系,较大时建议用公司
中小法人法人税30%
资本利得:购置资产后5年以外 出售,获得物业增值自然人增值税19%收租型物业个人持有比较好
中小法人法人税30%
租金收益:资产包每年产生租金 收入,持有1000万人民币以上自然人增值税7.5%
中小法人法人税20%
租金收益:资产包每年产生租金 收入,持有1000万人民币以内自然人增值税5%
中小法人法人税20%

房屋保险问题

首先,保险并非强制性的,但是我们仍然建议大家购买。日本治安虽然较为好,租客的素质较高,但是正所谓不怕一万,就怕万一。一旦遇上火灾、盗窃等恶性事件,房东是要负责的。不动产行业的管理是一个非常复杂的流程,在查阅了历年的记录后发现,因为没有买保险,房东深受其害的情况还是很多,因此,我们建议大家购买房屋保险。
这些保险针对不同的房屋是不同的, 我们无法精确计算,只能给出一份基本的保险产品介绍供大家参考:http://www.ms-ins.com/pdf/personal/kasai/gk.pdf
费用不会很贵,一般我们东京的单身公寓参考费用在14万日元~20万日元/年。但是所带来的安全保障是非常高的。

现有日本房地产的交易流程

我们的日本房房地产遵循一整套严格的看房交易流程。但是由于每位客户的需求不一样,每个人的流程也会不一样。东京地区的房地产交易流程相对比较清晰,大多数长租物件都是已经建好的公寓,因此交易流程都是标准的日本不动产流程。但是,大阪地区的房地产都是新造的一户建,有些是期房,所以流程上略有不同。

1.物件选择

如果您需要购买日本房地产,可以直接关注猫总公众号,内含路由房产官方旗舰店,可以供您直接选择所喜欢的物件,目前我们大多数物件已经上架。如果需要商考,直接留言预约时间即可,商考费用:按照预算预付(回国后多退少补)。商考过程中请注意以下几点:

  1. 东京地区的公寓只能观看外景,不可以进入房屋内观看;
  2. 大阪地区的民宿可能还在建造中,如需观看必须提前预约;
  3. 如果看中附近其他物件,想要购买,我们可以代为联系,但是具体成交情况需要看屋主意愿;

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2.提交购买意向书(買付証明を出す)

在看中了房产之后,您需要提交购买意向书,购买意向书由我们为您准备,一旦签订购买意向书后,买卖双方不可撤回,所以请您慎重考虑。

3.委任状办理

由于绝大多数客户均无法在日本参与每个流程的,因此需要进行委托办理。委任状的目的是减少您前往日本的次数,节约您的时间。

3.签约和首付

在《買付証明を出す》得到确认后,即可进入签约阶段,会由宅建士为您准备面签程序,如果您在日本现场,可以直接与我们的宅建士进行面谈。如果您不方便前往日本交易,我们会为您提供代理人签约服务进行视频签约(需要已经签署委任状)。在签约时,我们会为您提供以下材料供您阅览签字。

  1. 不動産売買契約書:这是主要文件,里面包含交易房产的基本信息以及交易的相关条款;买主确认并理解关于标的物的重要事项并签 名盖章后,进行正式签订不動産売買契約書。 除重要事项说明书中所包含的内容外,还会 有更详细的关于标的物的交付时间、手付金 金额及其他一些特别条款等信息,请注意确 认。 在买主确认合同内容无误并签字盖章后,买 卖行为正式生效。买主需向卖主支付一定金 额的订金手付金,一般不超过不动产买卖金额的20% 。 此后如买方违反买卖契约,将不退还定金。卖方违约则需支付买方两倍定金。
  2. 重要事項説明書:在买主向卖主提交買付証明書,且买卖双方 达成一致协议后,即可进入签约流程。 根据日本宅地建物取引業法,在签署房地产 买卖合同之前,需持有宅建士资质的专业人 员向买主进行关于标的物的重要事项说明。 说明事项大致分为“关于标的物的事项”及“关于交易的事项”,所有与标的物相关的 信息都会在此时向购买意向者一一进行说明。
  3. 不動産購入委任状(如有):如果您无法直接前往日本签约或者找他人代理签约时,需要用到委任状。
  4. 宅地建物取引士証:在签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引士証,证明自身拥有合格的不动产交易资质;
  5. 宅地建物取引業者免許証:签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引業者免許証,证明所在公司有合法的不动产销售资质;

在宅地建物取引士进行所有事项说明后,您可以支付首付款(一般为10%)到指定账户即可

4.办理住址公正

由于日本的房地产登记是依靠您的在中华人民共和国内的住址公正来确认产权的,因此您必须携带您的相关材料前往当地的公证处办理住址公正。一般需要2~3周时间,请您提前前往当地公证处预约办理。

5.司法书士面试

为了防止虚假交易等行为,您需要提供护照或者身份证复印件给司法书,并和司法书士面试。在面试完成之后,即可进入最后的交割环节。

6.交割(引渡し)

在不動産売買契約書中确定的最終決済日这 一天,进行标的物的交割(引渡し)。 买方支付标的物的剩余尾款,卖方则需将标的物所有权转让给买方。 司法书士作为买卖双方的代理人进行所有权的转让登记,确保整个交接流程顺利进行。

7.办理登记

该步骤即为获得房产证和土地证的步骤,不动产商会为您全程办理,获得产证后我们会为您提供快递服务。一般所需时间为2~3周。
此处注意:如果您购买的是大阪民宿,将仅仅获得土地证,民宿可能还在建造中,只有在建造完毕后验收完成后才可以获得房产证。

8.签订管理协议

在房屋交割完毕后,我们会与您签订管理协议,此时您所购买的公寓的租金将开始计算并转移到您的银行账户。
此处注意:如果您购买的是大阪民宿,需要等民宿的OSAKA STAY牌照下来后才可以进行运营并获得租金收益。

常见问题(FAQ)

1.在日本买房是否可以办理日本银行卡?

不可以,目前日本的银行体系不对外开放,只有持本国护照或者1年以上有效居留的人士可以开立日本银行账户,但是日本房地产的整个交易流程均不需要日本银行账户,也不需要经过香港澳门等金融渠道。目前只有办理经营性签证的客户可以办理对公或者对私账户的开立。

2.在日本买房是否可以移民?

单纯的日本房地产购买行为是不可以移民的,日本本身也没有任何买房移民政策。但是通过购买2套大阪民宿或者购买若干东京房地产,办理经营性签证是可以移民日本的。其中大阪的民宿的民宿经营业务可以作为经营性签证的申请的理由,东京的公寓的收益流水可以作为续签的经营流水。

3.在日本人买房是否可以自住?

在日本房屋内居住需要有有效的在留卡或者日本护照,否则旅游签证最多只能在日本呆不超过3个月。由于东京的公寓内已有租客,在没有充分理由的情况下,租客是不可以赶走的。除非房屋内已经没有租客,并且您拥有在日本的长期居留权。

4.我是否可以赶走物件内的租客或者涨房租?

不可以。在日本,对租客有着完善的法律保护。大正十年(1921年)就颁布了《借地借家法》来区分使用权和所有权。因此房东不能随意让客户退租,也不能随意涨房租,大部分情况下,只要租客想租,必须续约。

5.我看中其它的物件是否可以代为购买?

在日本,不动产中介可以为您提供DIY服务,我们也可以为您提提供其它房屋的交易业务。但是需要屋主同意才可以完成交易。在日本,绝大多本地居住者是不肯出售自己的房子的。

6.我对民宿的外观不满意是否可以修改或者DIY重建?

我们的民宿外观是经过精心设计的,所有的家装都是考虑是包租回报最大化的而设计。如果您对于部分细节不满意可以修改。如果您购买的是空地,我们可以为您提供代为DIY设计业务,但是可能需要支付额外的费用并且DIY建造的民宿可能无法满足OSAKA STAY牌照的申请。

7.民宿是否可以自己运营或者找其他服务商运营?

如果您在日本拥有合法的工作居留权或者经营性在签证,您可以自己运营民宿。但是如果您持有的是旅游签证是无法运营民宿的。如果您对我们的民宿运营模式不满意或者需要更高的回报,可以与任意有运营资质的第三方签订运营合约。

8.房屋的租金收入通过何种方式发放?

目前,我们可以为您提供多种方式发放租金收入,您可以自由选择全球各地的合法银行账户(包括中国内地银行账户)接收来自海外的租金。

9.日本房地产购买后的房屋的所有权归谁?

当您购买我们的物件后,所有权是归您本人所有,不动产公司仅仅是为您代为管理运营。我们目前没有合资或者基金模式。所有的产权和经营权是完全分离的。我们也不接受基金或者合购模式。

10.日本房地产的登记依据是什么?

和绝大多数西方主流发达国家房地产不同,日本房地产的登记依据不是护照,而是地址公证。地址公证就是由国内公正机关为您出具的地址证明。因此,房产相当于半匿名持有,隐私性极佳。

11.日本房地产是否在CRS范围内?

目前,日本的房地产不在CRS范围内,而且由于采用地址证明登记制度和隐私保护制度,一般人无法查阅房屋藤本。

12.外国人在日本置业购买房产,日本法规上是否有任何限制?

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制。自1998年4月改法后,非日本国籍人士于日本置业的限制已被取消,外国投资者和日本投资者是完全一视同仁的,没有任何区别。

13.日本有学区房的概念吗?

有,但没有中国那么明显。教育质量好的中小学私立的多,不划片,可以直接考。但公立的也有不少历史悠久,教学质量好的学校。日本家长也愿意住在附近。在东京,文京区好比北京海淀区,聚集了大量好的大中小学。所以对于有孩子的家庭来说,文京区非常有人气。

14.日本买房可以贷款吗?

大部份外国人来日本买房贷款,都是以拥有日本永住权的外国人为主要对象。但是,拥有日本“永住权”,并不代表一定能通过日本房贷的审査,成功申请到房贷。日本买房贷款的审査,会根据外国人住在日本的时间长短、工作地点、雇用类型、年收入等等各种条件来进行审核,有时候申请全额贷款不通过,但可以通过降低贷款额度的房贷申请。
针对中华人民共和国居民,可能贷款十分困难。除非是使用香港保险的保单贷款或者境外机构贷款。中国境内居民个人在日贷款的渠道已经全部关闭,中国工商银行东京分行、中国银行东京分行已经停止针对个人的贷款。针对我们所有现售的房地产,我们只接受全款交易。
但是在日本获得经营性签证后,经营1年以上的法人是可以开始申请贷款的。

15.整个交易一般需要多少时间?是否可以找代理人交易?

签约只需要15分钟,支付完尾款交割后2~3周后产证即可到手。但是大阪的房产因为涉及土地采购和新建房屋,土地交割是即时的,房屋交割的时间困难要等待房屋建造完成后才可以获得房产证。如果您不方便交易,只需要签约代理人即可为您代理交易。

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Last Modified: November 5, 2019