一份完整的大阪一户建投资指南(V1.2)

温馨提示

本文只讨论日本大阪民宿投资的相关规范及流程问题,不涉及移民相关问题,请注意,日本并没有买房移民政策。房产是投资品,不存在任何刚兑。

东大阪和东京有什么区别

之前我们主要介绍了东京地区的不动产,东京在日本的经济地位不用多少。但是不少客户对大阪更有兴趣。东京和大阪分别是日本关东和关西地区的经济中心。两者在经济、政治、文化上是有一定的差距。谈到大阪,所有人的印象都是“美食之都”或者“商人之都”。
1923年关东大地震导致很多人迁移到大阪居住,以至于一段时间内大阪的人口和经济超过了当时的东京,称之为“大大阪时代”。但是二战结束后,随着新干线的开通以及日本经济逐渐向东京倾斜。20世纪80年代,大阪由于转型较慢,外加东京地区的优势吸引,大量企业从大阪迁往东京。日本房地产泡沫破裂之后,大阪的经济受到了严重打击,2010年之后随着关西地区维新会逐渐掌握议会多数席位,大阪开始了属于自己的复兴之路。在很多方面,大阪的改革都要比东京来的大胆。

经济发展水平——东京占有绝对优势

2018年东京GDP为104.3万亿日元,占日本GDP总量的四分之一。东京在经济上占有绝对优势,但是大阪GDP约为39.1万亿日元。但是两者的人均GDP却非常接近,大阪的人均为69515美元,东京的为71335美元。这主要是两者之间的人口差距。

土地与人口——大阪的压力稍小一些

大阪府的面积为1905.14 平方公里,东京都为2193.96平方公里。但是东京要承载1385万人的人口,大阪要承载881万人,大约为东京的64%。相比东京,大阪的居住压力要稍微好一些。在东京,能在核心8区内买一户建或者土地,那真的是只有豪才可以负担得起。但是在大阪,则完全不同,在市区内,仍然可以看到一户建,并且可以买到一些40~50平米的土地。

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基建和设施——东京非常好大阪也不差

两座城市是的市中心看上去都差不多,东京显然更加繁华一些。全日本第一高楼却坐落在大阪的阿倍野区,那就是高度有300米的阿倍野HARUKAS。梅田、难波、心斋桥的热闹程度也不输东京的银座、秋叶原和新宿。东京有迪士尼,大阪有环球影城,所有的关键性娱乐设施两者都是相当的。

文化差异——更加豪放的大阪

东京人更守规矩,大阪人更加豪放。最大的体现就是大阪人在文化和生活行为上的与众不同。首先是在吃方面确实要比东京更讲究“味道”,其次就是生活行为上比东京更加随意,比如乱停车、街头随意抽烟等(最近貌似收敛一些)。在很多事情上都要比关东地区的日本人看得开,比如允许OSAKA STAY民宿、兴建赌场等方面。

宽松的法律法规政策

众所周知,自从2018年6月15日颁布新民宿法之后,日本很多地区都无法正常经营民宿了。目前以东京为例:东京分成23区,各区对于民泊有不同的开放准则。例如一般观光客很爱的浅草(台东区),则为部分开放型。而东京严格的法律法规也导致市区内的建筑的种类和用途区分非常严格,相互之间无法转换。

目前大阪是唯一可以大规模申请到OSAKA STAY,即特区民泊牌照的地区。可以说是一个非常难得的机会。目前这类365天经营的特区民泊牌照是稀缺资源,是支撑民宿价格的基石。

巨大的游客流量带来的红利

根据民宿现有的统计,关西地区的地区的旅游增长量是远超东京的,而且酒店缺口越来越大。2016年开始,已经超过了600万游客。
其中最为瞩目是中国游客的占比,基本占据1/3以上,而且绝大多数日本代购均选择大阪作为进货地点。无论是难波还是梅田的百货中心随时都可以看到中国游客的影子。

永久土地产权

所有的大阪民宿都是土地外加建筑的,而建筑底下的土地也是归购买者所有。和东京的一些经过区分登记的公寓不同,民宿的土地上的物件无需批准即可拆除、新造和改建,有的土地甚至可以建造4层的一户建,在自由度方面还是非常高的。而大阪市区内可以做民宿的土地非常少,土地一直非常稀缺。在赌场和世博会之后,大阪的游客数量将进一步增多,导致土地的供需是极其不平衡的,升值潜力非常大。
但是也是由于土地资源非常紧缺,购买时往往需要等待,加上后续建造民宿也需要时间,大阪民宿的交割时间会比较长,并不能及时快速的交易。

长短租灵活切换

目前大阪地区的民宿持有OSAKA STAY的牌照对于经营的模式没有具体要求。即使拿到了OSAKA STAY民宿牌照也可以直接经营长租,在旅游不景气的时代也可以安全通过长租收租,这是传统旅馆做不到的。对于办理经营性签证的客户来讲,长短租的流水都可以作为有效合法的流水

可以办理经营性签证

由于民宿经营行为在日本属于一种商业行为,因此大阪的民宿是可以作为经营性签证的事业内容。一般2套大阪民宿即可满足经营性签证要求,而且由于民宿的回报率特别高,在正常的经济周期情况下,可以做到10%以上,即使长租也有5%左右的收益,足够满足所有经营性签证客户的流水需求。这个在这里不多做解说,我们日后会有新的文章为大家重点介绍经营性签证。

现有大阪一户建的投资策略

虽然大阪对于民宿牌照的申请较为宽松,但是对于民宿的建造标准还是非常高的,不仅要满足消防安全、道路预留空间、防盗监控等各项设置,还需要在经营民宿前和周围领居开会沟通。同时,地段的好坏经营管理水平的高低也是和民宿的回报率息息相关,毕竟游客是流动的,不像长租客户那样稳定。

关注土地价格

整个大阪市的市区面积223平方公里,土地资源十分短缺,在上个世纪70年代市场就已经趋于饱和。目前大阪的核心地区的地价是非常昂贵的,尤其是中央区北区的地价普遍在10万元人民币以上(比银座还高),而且多为老旧建筑,改造难度较大,重建成本较高,很多建筑不适合也不能做民宿,最佳的选择是作为办公楼或者长租房。

其次,选址其实是一个非常难的问题,因为大阪市比东京小很多,如果一定要买有土地的一户建,大多还是选择南海电铁交通线上的地块。难波梅田心斋桥地区毕竟是非常昂贵的的,大多用于商业用途,大家在入手前一定要考虑一下自己手头的资金(土豪请忽略)。我们现有的一户建系列的房产大多集中在南部地区,因为地价较低,容积率大多在200%。

西成区住之江住吉区购买土地并且建造精装一户建的价格可以控制在2000万日元/个房间左右。一块50平米左右的土地建造2个房间,无论是短租还是长租都是非常划算的选择。

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交通很重要

大阪其实是一个非常小的城市,核心区不会很大,主要是靠南海线、大阪市营地铁运作,民宿只要靠近车站基本流量都可以获得保证。所以我们所有民宿的地理位置都是靠近南海线地铁站或者大阪市营地铁站台。 南海电气铁道(なんかいでんきてつどう/ Nankai Electric Railway)简称“南海电铁“。

大阪市营地下铁路是直达大阪一些核心地段的重要交通工具,日本桥、大阪环球影城、黑门市场、大阪城等核心地区都需要依靠市中心的地铁线才可以达到。所以大家可以看到,我们的一户建大多都在南海线上布局。这个既是为了保证游客可以方便到达大阪的各个旅游景点,也是为了能够保证现有的长租上班族可以方便地到达本町、难波、梅田商务中心上班。

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从地基开始考虑好所有问题

一户建从建造的开始就决定了很多基础性的功能被锁定了。比如你要在日本盖一幢一户建,从打地基开始,你就要考虑到很多东西:是否后面要装地暖?是否要装宽带?墙体是否要填充隔音棉?门要不要造可以隔音的?线要不要铺2.5平以上的?

一旦民宿定型开工,后面如果要改设计重新开始,是非常困难的。这也是为什么我们发现很多超高龄的改建建筑里面的内部硬件装修一塌糊涂,甚至连宽带都接不了。但是如果新造,成本必然是有的。考虑到现有大阪民宿严格的消防、安防及质量标准,我们不优先推荐改造房,除非房龄比较短,内部基建良好。这里要提醒一下,谨慎考虑低价超高龄建筑,改造后如果仍然无法达到民宿标准或者有重大质量瑕疵问题,那就真的血本无归了

内部软装非常重要

很多人不明白,为什么民宿要舍得花血本装修,原因很简单,在日本,松下马桶、TOTO的浴缸都是白菜价,夏普的电视、大金的空调都也都是非常便宜的。以我们安立民宿为例子,民宿的内部软硬装修即使非常豪华,马桶和浴缸都是智能感应的。但是各位在购买房子的时候一定要仔细检查家电,因为在日本旧家电回收是免费的很多奸商用旧家电充新家店,号称“免费赠送家居包”,而且调查下来非常多。

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一个良好的管理系统

一般来讲,不动产公司都会给客户提供托管公司。当然,我们不排除有客户准备自己托管的,但是这个对于大多数人来讲,真的不现实。一个日本当地雇员一年光工资和福利至少要花费35万人民币以上,而且不能随意解雇。所以我们的民宿都是通过PMS系统化管理和智能门,采用无人化的运营模式,用最少的人力来做最多的事情。

民宿的经营是对成本管理的重大考验,相比日本的人力成本,装修费这些钱根本就是九牛一毛。在日本,民宿的成功经营必须保证钱花在刀刃上。传统的民宿业者都是人工接待,但是这样会导致民宿的成本迅速飙升。

合法是第一要务

之前在日本心斋桥调查的时候,发现很多中国客户均和不动产商打官司。后来发现,不少已经拿到民宿牌照的民宿设施,由于物业管理委员会禁止做民宿,导致托管公司下架了客户的民宿。而我们在实际操作的过程中也发现,中央区、西区、阿倍野区很多公寓大楼内的物业管理委员会都明确说明大楼内禁止做民宿。可以看出即使在大阪,民宿的准入门槛也相当高。

目前,主流的民宿模式还是一户建或者一整幢的公寓民宿,这两种项目都不会受制于物业管理委员会。但是所有的建筑在申请牌照时还是要和周边邻居开会和邻居说明和披露,大部分邻居会在会上反对,只是这些反对不会影响牌照获得。这并不意味着在经营时可以随心所欲,如果客户一直打扰邻居,乱扔垃圾,还是会被投诉的。

在实际操作中,我们也发现不少物件是无法申请到民宿牌照,看到的基本有以下3类:

  1. 居住面积小于25平方米。一般多发生在一些小型的公寓改造的民宿;
  2. 消防及安全不达标。这个多发生于老旧改造房;
  3. 土地及位置不符合要求。可能造在了学校边上或者用仓库用地改造;

拿不到牌照的民宿大部分都是改做长租房,也有人铤而走险,利用国内平台如微信等直接接客。这有很大的风险,一旦抓到是要负刑事责任的。

民宿购买的相关税费

公寓型民宿的税费计算和东京公寓一样,这里主要讲解大阪一户建民宿的相关税费问题。在大阪民宿税费这一块,各位发现,比起东京公寓少了物业管理费修缮基金托管费,这是因为民宿的卫生等都是托管公司自理的。大阪民宿一般不需要客户关心税费,因为民宿的最终收益一般都是由托管公司与客户商定为固定或者浮动收益

不动产中介费

在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,一般为3%,部分客户可能有特殊需求,在中介费的基础上还会多收2~6万日元(一般为广告费或者调查物件的车马费)。

消费税

众所周知,消费税是日本所有服务及货物在销售时都会收取的一个税费,大概是10%。日本的消费税从10月1日起从8%上调至10%。而客户购买不动产时中介提供了不动产中介服务,需要缴纳消费税,也就是中介费的10%。

不动产取得税

不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%。但是这个价格是银行评估价格,而二手房产的评估价格一般非常低。

不动产登记免许税

这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的

印花税

买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用,一般是从邮局购买的。这个是法定税率,根据房产交易价格计算。一套单身公寓只需要10000日元即可。

固定资产税(每年缴纳)

日本的国税,土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格
注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加,这点需注意。

都市计划税(每年缴纳)

日本地方税,土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%。这里也是银行评估价格。

个人所得税(每年)

这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样。房屋持有者可能是个人,也可能是法人。税务计算非常繁杂,这里我们只讲一种情况,那就是个人直接购买日本房地产之后,并且获得扣除以上租金之后所得净收入之后所需缴纳的税费。根据不同的收入税率从5%~45%均有,具体可以参考日本国税厅官网
这里要注意,很多经营性签证客户的都是以法人模式在持有物业,但是每一个公司的规模和情况完全不同,只有经过税理士的精确估算后才可以有结果

税理士费用(每年)

以上费用的申报都是要由税理士为代理申告、缴纳。申报一次的费用大概是2-3万日元。大阪民宿客户所有税务一切以税理士最后的报价为准

交易流程

先说明一下,如果纯粹是交易已经建好的一户建,交易流程和东京差不多,但是由于我们大部分客户全部是选择新造一户建,所以很多客户都是先委托我们先交易土地,然后通过不动产公司委托工务店按照标准的指定图纸进行规划建造。。
我们所有的新建民宿的交易流程分为土地交易建筑建造契约。先交易土地,然后再交易建筑。

土地契约部分

土地契约部分遵循的是标准的日本不动产规范,因为土地交易和房屋交易一样,都必须走标准的不动产交易流程。一个规范的日本不动产的交易结构如下,涉及买主卖主买方中介卖方中介不动产保护协会。其中最为特殊的这个是不动产管理协会,不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利,所有的纠纷均由不动产管理协会来协调,针对中介的欺诈和不诚信行为,不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司

所以,在土地交易流程这一块,和东京的不动产交易时一摸一样的,这里不多赘述,因为裸地上没有建筑,一般不会发生瑕疵纠纷。土地契约其实和日本东京房地产的买卖是一摸一样的,

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建筑契约部分

这一步才新建一户建的特别之处,就是建筑契约部分。在购买好土地之后,要开始建造一户建。这时候需要由工务店开始建筑部分。如果是从裸地开始新建民宿根据需求和材质不同需要6~12个月。
如果原来的土地上还有建筑,可能还需要花大力气拆除。但是在土地交易前会和客户进行披露。在建造的过程中,流程大概分以下5步。

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建造流程基本上都是由建筑公司和不动产中介合作完成,买家无需担心。但是相应的流程也需要了解,以便和不动产中介核对工期可流程。

建筑请负契约

甲方须要协助乙方和建筑公司签署房屋建筑委托合同(建筑请负契约),请负契约中须要明确项目的整体开发方案、大致预算(确切的预算需等建筑许可获得后确定)、建筑费用支付流程、建筑建设过程中出现风险事件时的责任担当。以下是我们花园南民宿的建筑图纸可以作为参考。一般来讲我们不建议您修改的图纸,图纸修改后可能会造成牌照申请时无法达标的情况

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建筑许可及规格

建筑公司在与乙方签订建筑请负契约后,须要根据整体开发方案委托专业设计师事务所敲定获取建筑许可所需的材料,并获得建筑部门的批准。在获得建筑许可后甲方须要协助乙方对所有内容进行确认,并通过确切的建筑预算和建设工期表,我们一般会给出以下工期表给客户。

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建筑建设

这一环节就是重要的建筑环节。甲方须要协助乙方监督建筑公司的工程进度,工程质量,并向乙方定期汇报工程情况。如果在工期中发生风险事件,诸如台风、地震、水灾、火灾等,甲方应当协助乙方根据建筑请负协议的事前约定进行处理。建筑过程中,一般我们都是全程监工,并且及时对于一些细节问题进行修改。

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建筑完工

建筑公司完成开发项目后将向建筑部门申请建筑完工证,然后制作房产证。之后,甲方应当协助乙方进行验房,确认建筑按规格完成建设后安排支付建设尾款和建筑交割。至此,乙方将获得房屋的所有权。

产证登记

司法书士帮忙进行产证登记,作为新建一户建进行登记。登记完成后,意味着该建筑归客户所有,登记完成后即可开始申请民宿牌照。

交易文件

中国客户只要不持有日本护照,在交易时均按照海外公民进行交易登记。但是日本房地产不以客户所持有的护照为依据进行登记,而是地址证明,这个在发达国家中是首例。
在交易日本交易之前需要大家准备好以下文件:

  1. 地址公证书。从公证处开具即可,需要中文和日语两份。
  2. 护照。用于在司法书士面试登记时使用。
  3. 个人印章(或者指纹)。建议去淘宝刻一个印章,部分客户如果未来想要在日本做经营性签证,建议还是使用印章
  4. 委任状。由于大多数客户均不能实时参与整个交易流程,一般都需要由我们提供委任状。

所有的材料,必须在交易前准备完毕。

民宿牌照申请

这是我想重点说明的,在完工后并登记产权后,就要开始进入民宿的牌照申请环节。行业内的民宿变成了三种牌照:

  1. 简易宿所牌照:实际是旅馆资质,必须拥有24小时前台服务,成本很高;
  2. 特区民泊牌照:可以365天经营,绝大多数集中在大阪
  3. 民泊新法牌照:最多180天,大部分地区还规定了经营的时间段;

新民宿法大大提高了民宿的建造要求,如果要在大阪合法地获得OSAKA STAY牌照,所建造的民宿还必须满足以下要求

  1. 房间的面积必须至少为25平方米。
  2. 入口和窗户应该是可上锁的。
  3. 除了门窗之外,客厅与其他客厅,走廊等之间的界限必须是墙体结构。
  4. 有足够的通风,照明,照明,防潮,排水,加热和冷却设施。
  5. 有厨房,浴室,卫生间和厕所。
  6. 提供生活所需的床上用品,桌子,椅子,储物家具,器具或设备以及清洁所需的器具。

此外,“大阪市民法条例”增加了以下规定:

  1. 独立的厨房和卫生间设施,可供应自来水和其他适合饮用的水的供水设施;
  2. 能够提供加热功能的灶具,如微波炉和炉灶。
  3. 有吸尘器,防尘布,垃圾桶作为清洁工具。

为了满足以上要求,民宿的软硬装必须合法,装修的成本比起过去大大提高。这也是为什么很多客户来大阪挑选民宿时只能选择几种固定的建筑方案。
我们申请的是特区民泊牌照,看上去虽然宽松。但是实际流程还是非常复杂的,不过所有流程都不需要客户参与,大家只需要看看了解一下即可。牌照的申请主要分为以下几个步骤:

保健所登记

在土地家屋调查士和司法书士进行调查后经过确认符合民宿申请标准之后,先提交保健所进行申请。在得到回复后进入下一个流程。

消防适合检查

然后,保健所会派遣专人进入民宿进行消防检查。自从京都阿妮事件之后,民宿的消防检查比过去严格很多。好在大部分新造房屋均可符合标准。

民宿会议

目前所有大阪民宿在申请时都需要由行政书士召开会议,召集周边邻居进行商讨。尽管会议结果不影响民宿牌照的下发,但是必须和邻居进行沟通,针对邻居的一些极端问题处理:比如客户如果在门口吸烟该如何处理?门口是否要按照摄像头之类的。

牌照下发

经过以上流程之后,各位终于可以拿到民宿牌照。民宿牌照一般终身有效。除非确实发生了重大失误才会导致牌照回撤(比如欺诈骗取牌照、重大工程质量问题、上架非法平台经营等)。目前,所有的线上平台包括Booking、Airbnb、小猪等国内外民宿平台均需要提供民宿牌照的复印件

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几种建筑结构的解释

这里要着重解释一下新建房屋的一些建筑结构。在日本,房屋建造的构造一般有以下几种:1. 木造(W,木制);2. 鉄骨造(S,重量铁骨/轻量铁骨);3. 鉄筋コンクリート造(RC,钢筋混凝土);4. 鉄骨鉄筋コンリート造(SRC,铁骨钢筋混凝土)。
其中木造是最为便宜的,也是日本许多一户建和低层公寓都喜欢使用的材料。一旦往上开始进入S造和RC造之后成本基本呈现几何倍数增长。SRC作为很多塔楼的建筑方案,其成本价更是高不可攀。我们的民宿为了控制成本一般选择木造,如果换了鉄骨造,新建一户建成本基本就在450万人民币以上,大部分人都很难买的起。

木造(W,木制)

虽然材质是木头,但是在真实建造的过程中,会根据木头的特性,加入防火、防水、隔音涂层等。内装和外墙都是采用特殊复合材料打造,表面上看上去并不像木造房子。

鉄骨造(S,重量铁骨/轻量铁骨)

一般都是用于建筑物的柱子、房梁等使用型钢、钢板、钢管等钢材组合而成的一种构造(钢材厚度6mm以上为重量铁骨,厚度6mm以下则为轻量铁骨)。比起木造,隔音效果好很多。但是在成本上比木造高出一倍。

鉄筋コンクリート造(RC,钢筋混凝土)

东京和大阪地区很多高级公寓都是使用RC结构,这就是国内大部分家庭所居住的公寓住宅。但是RC结构的房子在质量标准上要比中国国内很多住宅都要高出很多,价格也非常昂贵。大阪市区基本上都在6万人民币/平起卖。

鉄骨鉄筋コンリート造(SRC,铁骨钢筋混凝土)

大部分塔楼专用的结构,由于现有日本的抗震标准非常高,鉄骨鉄筋コンリート造的房子在建造成本上可能远远高于土地成本。最为典型的就是阿倍野HARUKAS(あべのハルカス ),作为日本第一高楼,只有300公尺远远低于国内很多二三线城市地标,但是造价却高达5800亿日元(约386亿人民币)。

一户建投资收益的计算

在这里,我们为大家演示一幢标准一户建民宿(2个房间)在正常标准的短租模式长租模式下的经营结果。这里主要是想要让大家心里有个数,顺便终结一下所谓的民宿暴利论的说法。

短租民宿模式

在合法的条件下,投入4000万日元进行民宿投资,单间房成本约为2000万日元,在2019年的形势下,以85%的出租率计算,可以获得的投资回报率大概在10.57%。其中包含了30%的交叉销售(比如客户吃和牛以及包车)。

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长租模式

在长租模式下,特区民宿由于没有很多税费,因此回报也仍然可以获得相当可以的回报,在4.51%的回报率。这个是指扣完所有税费的回报率。

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交易案例参考

2018年9月12日,客户王先生来在我司购买了一套民宿,土地+建筑共计4400万日元。客户首付40%,共计1760万日元,购买了土地。然后委托我们契约挑选了民宿图纸方案,委托工务店进行建造,契约规定根据工期进度来支付款项。

2018年10月3日,在获得施工许可之后,工务店开始进行地基建设。王先生支付了20%的第一批建筑款项,共计880万日元。

2018年12月3日,由于大阪地区下雪,工期延误了1周,经过协调,决定在大雪停止之后继续进行工程。
2019年1月30日,民宿主体建筑大致完成,经过验收后,王先生继续支付4400万日元中的20%的款项,共计880万日元。

2019年4月3日,民宿主体完工,客户支付最后20%资金,共计88万日元。最后进行验收,验收完成后完成了产权过户。王先生委托我们进行托管。

2019年4月15日,我们提交了民宿牌照申请,3天后消防检查。由于关西地区消防升级,要求所有民宿安装夜光指示牌。于是我们帮王先生的民宿安装了夜光指示牌。

2019年4月29日,在开完周边邻居的听证会之后,王先生的民宿获得了民宿牌照,可以直接进行经营活动,并开始收取租金。

2020年2月1日,由于国内发生新型冠状病毒,民宿出租困难,我们决定帮王先生进行长租,客户签约后入住。经过我们的计算,王先生仍然可以获得5%的长租回报收益,租约到2020年9月1日结束。

2020年3月2日,王先生决定将自己在国内的IT公司搬迁到日本,申请电信运营资质需要半年以上时间,但是本人急需在日本拥有一个公司。于是使用民宿牌照进行申请公司。迅速过审,办下公司,然后将公司顺利顺利开始搬迁到日本,预计在半年后在公司经营范围内增加电信资质即可开展原有的正常业务。

2020年4月1日,由于全球疫情导致日本旅游人数急剧下降,我们将王先生的房子暂时用于长租。王先生获得了日本政府的10万日元个人补助以及150万日元中小企业资金补助。

总结

目前大阪地区的投资回报值潜力很大的,而且也非常灵活。如果选择短租模式,在正常经济周期,平均回报在8%以上。而且目前来看大阪仍然有很多土地可以投资,升值空间非常大,适合一些追求高回报的客户。

但是民宿的运营有着非常高的灵活性和不确定性,受市场因素的影响非常大,需要专业的公司和人员打理。民宿的投资门槛也比较高,起投价格大多在200万人民币以上。

但是好在现有大阪的长期租赁市场和东京差不多,在遇上重大自然灾害的情况下,比如2011年的311关东大地震以及2019年的新型冠状病毒的时候,民宿是可以直接切换成长租房,净收益也有4~5%左右(这里仅仅是我们的双玄关的公寓型民宿)。

民宿牌照是大阪投资的一个核心亮点,不仅可以用于民宿的经营,还可以用于办理经营性签证进行移民、开办公司,是不可多得的稀缺资源。

大阪民宿产常见问题(FAQ)

实际上大阪民宿的常见问题主要集中在建筑和民宿法律法规上。很多人分不清产权和托管的关系,这里会详细解答一些很容易犯的误区。

为什么大部分民宿是木造房?能不能造S结构房子?

这是大家担心的质量问题,但是真的无需担心,现有木质一户建材料技术已经可以保证75年以上的寿命,而重建成本非常低廉。如果换成S结构的房子,不仅成本非常高昂(高出一倍),投报率会大幅下降到3%以下,拆除时也会有非常大的难度

大阪的赌场究竟情况如何?

首先,先说明一点,横滨地区的赌场已经取消,美国赌业巨头拉斯韦加斯金沙集团日前表示,已放弃参与在日本开设综合度假村(IR)赌场的计划。大阪已确认美国米高梅国际度假村集团与日本欧力士集团共同开发大阪综合度假村。但是我不建议大家为了这个热点区梭哈周边的房产,毕竟风险还是很高的。日本并不是一个适合投机的市场,我们也不建议客户为了某一个热点而加杠杆投资。

我是否可以购买土地后建造高层的公寓?

虽然也有客户要求我们建造高层公寓,但是很多土地受制于土地容积率(大阪府规定),无法建造3层以上建筑。目前我们大部分土地的容积率都在200%,大部分客户都只能选择建造双玄关的一户建。但是有些土地由于容积率足够大,因此可以建造高层公寓。

为什么大部分民宿都是新造的,旧房改造成本很低,为何不用这个方案?

其实我们也有改造房,部分土地原有建筑是非常新的,可以进行改造。但是昭和年代的房子无论怎么改造很多现代化设备是无法内嵌的,而且消防及安全都有隐患,有无法获得牌照的风险。对于任何托管公司或者客户来讲这个风险都是难以承受的。不能申请牌照一户建民宿基本只能折价贱卖,所以我们还是选择最为保险的方案。

民宿的建筑图纸是否可以DIY?

图纸一旦确认便不可更改,更改图纸所需的费用十分高昂,而且有可能导致建筑不符合新民宿法的要求。除非本地居民是为了能够在日本居住而定制一户建。托管公司不会随意接受不符合民宿建造规定的一户建民宿

是不是大阪市范围内所有的建筑都可以用作民宿?

不是,现有情况下只有少数地块可以用作民宿。而很多市中心的公寓由于价格非常昂贵,外加有物业管理委员会的审查,不适合也不可能用做民宿经营。

民宿托管需要雇人吗?

托管公司可能雇佣清洁工来打扫民宿,但是客户本身不需要有任何的劳动雇佣关系。所有的一切都是由托管公司来完成的,除非客户愿意自己托管民宿(大部分人不会选这个)。这也是为什么民宿在经营管理成本方面远远低于一般的旅馆。但是旅馆和简易宿所牌照是有强制劳动力雇佣的。

民宿的产权是怎么样的?

一户建民宿的土地和建筑产权都是客户本人的。托管公司只是代为托管,客户可以根据协议收回自己的房子。请注意,千万不要购置任何所谓的XX旅馆基金,在日本大部分不动产商都是没有金融牌照的,无法发行ABS(Asset-backed Securities)产品。除非三井和三菱有这个实力。购买前一定要确认产权是属于自己的。

大阪的民宿是否可以提供融资和贷款?

和东京的房地产一样。如果仅仅是中国居民,这是不可能的。日本银行针对客户的贷款审查是非常严格的。尽管大阪民宿的土地升值要比东京快,但是想要利用贷款撬动杠杆仍然有很多风险。

购买大阪民宿是否可以移民或办理日本银行?

购买大阪民宿本身这个行为是不可能移民的,但是通过民宿办理经营性签证是可以移民的,但这个归属于经营性签证的范畴,这里不多做讨论。同时,在日本购买不动产也不可能获得日本银行账户,但是整个日本不动产交易无需用到日本的银行账户。

民宿可以切换成长租房吗?牌照是否可以一直保留?我能不能住进去?

民宿可以切换成长租房,牌照也可以一直保留。我们为客户准备了一定时间的免费居住权。但是大部分客户所持有的经营性签证都是旅游签证,在日本频繁居住是不可行的。除非客户获得了日本的合法居留并且不准备经营民宿了,才可以长期入住。

民宿牌照是否好申请?需要多长时间?

实际操作不好申请。2020年,大阪民宿比起2019年增加了一些强制性标准。比如一定要开民宿说明会、有安全出口标牌、强制收集入住客户信息等多项安全保障措施,未来只会越来越严格。而民宿牌照的申请时间也是不固定的,有些地区邻居可能有特殊要求,时间会很长。但是只要符合条件,牌照都会下来

无牌民宿是否可以经营?

这个是日本民宿行业的禁区,在购买日本民宿房产的时候一定要咨询是否可以获得合法的民宿牌照。同时,警惕京都、东京、神户、名古屋等地那些号称可以做民宿的资产,这些城市对于民宿均有严格的法律要求,即使拿到牌照,都是180天的限制性牌照而非OSAKA STAY那样的365天民宿牌照。不少中国业者目前在日本使用微信招租的模式,规避日本的民宿法规,非法招租。这个属于严重违法行为,一旦发现直接废业,如果是经营性签证客户将直接失去签证和公司营业执照,所有的投资血本无归。

民宿是否好脱手?

现有情况下日本新建一户建要脱手是需要一定时间的。一户建的流动性取决于现有情况下所在的土地性质以及是否可以拿到民宿牌照。大阪的一户建在投资回报率和资产质量上是高于日本二手单身公寓,但是流动心比东京的二手单身公寓稍微少一点。大部分民宿投资者都是我们的经营性签证客户,脱手民宿可能导致经营流水断流,影响公司存续,因此务必谨慎考虑。转卖后资金可以以任意货币进入任意合法的银账户

切换成长租房是否会影响经营性签证的获取

民宿牌照拿到手之后,客户可以自行决定选择长租或者短租,这些都属于合法的经营行为,并且都可以获得合法的经营流水。均可正常续签,没有区别。

民宿如果有重大质量问题该怎么办?经营过程中的损坏如何处理?

如果民宿建造过程中发生有重大质量问题,一般由日本工务店和不动产中介负责。由于重大质量问题导致的民宿房屋损坏一般由工务店负责,但是在建造结束后都会进行严格的检查。经营过程中一般性的老化由民宿持有者负责,但是由民宿住客故意造成的损坏由居住客户负责,所有民宿平台都有追责机制,日本的相关法律也适用外国游客。

民宿的收入如何处理?

民宿的收入可以通过托管公司以任意货币汇入任意合法的海外银行账户(手续费自理)。经营性签证客户是直接进入日本银行账户中。

民宿的软装和家具怎么办?

现有情况下,我们所销售的民宿均包含软装和家具。但是也有托管公司提供软装和家具的模式。托管公司提供的家具的情况下,一般都会和客户签订装修合同。

大阪民宿是否可以进入内部考察?

客户可以参观我们已经建好的且没有租户的民宿,可以进入内部。但是不可以进入已经有租客出租的民宿内部考察(还是隐私法)。但是很多客户都选择土地新造房屋,因此具体的房屋必须等到建造完成后才可以进入。

民宿内是否可以为客户提供其他服务设施获取利润?

民宿内所有的额外服务及设施必须经过托管公司批准,很多投资者的想法非常多,可以理解。但是绝对不可以经营风俗赌博毒品等违法内容给客户。
无论是代理托管方还是民宿持有方,任何一方涉及以上行为都会导致双方均受到法律的制裁。所以,即使是托管给其他公司,也一定要时刻要求该公司进行披露经营行为信息。

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