一份完整的东京房地产投资指南(V1.2)

温馨提示

本文只讨论日本东京房地产投资的相关规范及流程问题,不涉及移民相关问题,请注意,日本并没有买房移民政策。房产是投资品,不存在任何刚兑。为了能够让大家更好地分清大阪和东京市场的不同,特别将东京和大阪市场分开。

日本不动产的投资环境

综合国力仍然是亚洲第一强国

我是想告诉各位,没有一种资产是绝对只涨不跌的,日本的房地产也不例外,所以大家在看到各类关于全球各地房地产中介的广告纷纷在吹嘘日本的房子如何赚钱和高回报之时,希望大家多动动脑子。

如今,我看到的这个日本便是在当年的房地产泡沫破裂后重新崛起的日本。它仍然保留了当年的强大,有着40800美元/人的人均GDP(2018),以及世界第三的经济地位。人均收入在44000美元(2018)左右。在所有的亚洲国家中仍然排名第一,原有的研发、制造能力虽然遭受重创但是核心技术能力仍然在。

经济发展进入佛系模式

现在的日本已经和当年的日本完全不同了,自从1991年房价开始下滑至今,目前日本的房价仅相当于1984年的水平,处于一个历史低位。整个经济都进入一个佛系的状态,主要表现在低增长、低通胀、低利率、高税收。基本和欧美发达国家一样进入了同样的模式。而在这个模式下想通过撬动杠杆来通过日本房地产,获得类似中国房地产商那样的暴利是不现实的。

日本的房价仍然处于低位

我恰恰不认同日本房子很便宜这个说法,因为这个便宜其实是日本政府以及社会各界努力调控的结果。最近几年随着2020年东京奥运会和2025年大阪世博会,让日本的房价开始上涨,但是也远远达不到当年的高位。和当年其他奥运城市比起来,实际上涨幅并不高,日本全社会各界都已经吸取当年奥运泡沫的教训,并且对于房地产进行了有效的管理。

日元是被低估的抗风险货币

在全球很众多国家的货币中,日元是被严重低估的货币。以下这张图展示了日元的实际有效汇率在主流国际平台上一直处于非常低的水准,而日本经济十年通胀很低,这意味着若接下来市场发生危机或动荡,届时市场资金可能会大举涌向日元,日元价值可能会被大幅度修正。

在目前全球经济不景气,中美贸易战不断加剧的情况下,资产的抗风险能力显得非常重要。日本的抗资产风险能力非常强,这得益于日本在吸取了当年广场协议的教训后,对自身的经济结构做了很大的优化。现在的日本已经不再是当年那个高度依赖外贸出口的日本。日本对外出口占据GDP的比例在2018年已经降到了14.5%,但是相比其他国家是一个较低的点位。这使得日本变成了一个非常依靠内需的国家。国际市场的波动很难对日元资产造成影响。

极低的通胀带来稳定的物价

日本的物价相当稳定。基本都是在一次巨大的通缩之后来寻几年慢慢的通胀后又回归原位。大家如果看过一部动漫《高分少女》就可以发现,25年了,当时主角大野曾经玩过的主流游戏厅现在还在,价格仍然是100日元/次。而且国家针对居民基本的生活用品价格均有一定的管控,不会出现类似国内猪肉一天一个价的情况,所以近10年日本的CPI没有多大变化。

极低的利率有利于经营活动的稳健发展

当然这个只能说针对海外投资者非常有利,本国的日本人民在经历了当年的泡沫经济之后已经对不动产和创业产生了天然的恐惧,加上高龄少子的社会使得大家对于未来的看法十分悲观。很多人发现,银行的贷款利率只有千分之几。如此低的利率背后其实是日本整个经济行业所面临的问题,那就是没有活力。由于老龄化和少子化,日本的创业气氛很难和中国相比,所以本土的融资需求非常低。

但是对于海外投资者来讲,尤其是经营性签证客户,这是一个进入日本的绝佳时期,放眼全球,很少有发达国家愿意开放如此低的利率给投资者融资,而且日本很多本土的优质产业比如芯片、材料制造业等都非常值得收购。但是要拿到极低的融资利率还是有困难的。针对个人和法人都有一定的要求。总之只要在日本合法纳税,诚信工作或者经营,就可以到银行获得大额低息贷款,不仅时间长而且利率极地,只有千分之几。

宽松的不动产准入门槛为全球客户入场创造了条件

传统的西方主流发达国家的房地产交易都是要通过托管账户和银行反洗钱审查的的,交易流程长达三个月以上的比比皆是。同时,严格的反洗钱也误杀了大量中国客户。

但是日本是一个高度依赖现钞的国家,甚至连绝大多数房地产交易都使用现钞。因此房地产交易非常宽松。目前,日本的房地产可以使用任意国家的银行账户购买。而整个日本的很多不动产都提供各类金融服务来吸引全球客户。中国客户前往日本购买房地产是不需要借助海外银行账户交易,很多不动产公司甚至支持现金交易。

房产购买的手续很简单,只需要中介帮忙准备材料,宅地建物取引士签字帮助双方完成交易即可。交易流程非常短,基本在15分钟内即可完成所有的交易手续,2~3周内就可以拿到产证。就目前来看,日本是目前众多发达国家中对不动产资金审查最宽松的国家。而且日本的房地产属于固定资产,不纳入CRS监管

而在2021年,尤其是大部分客户都面临严格外汇管制的情况下日本房地产更是在众多国家中更是独树一帜,不仅可以支持多种方式支付而且对于资金来源的审核远远比其他发达国家低,甚至绝多数东南亚小国的资金也可以顺利购买。

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完善的再分配体制为所有的租客创造了稳定的环境

很多人来了日本以后,最大的感受就是日本人的生活水平非常高。医保可以70%起报销,12年制义务教育,遍地的养老院......这确实是欧式共产主义在亚洲的唯一实验基地。但是在这背后是大企业和财团的无私的奉献和付出。

对于很多准备移民日本的家庭或者个人来讲这个是一个非常好的事情,因为相比中国家长要天天为医疗、教育、养老操心相比,日本确实是个天堂。而这个税率在设计上也非常合理,真正做到了扶持低收入、鼓励中等收入、调节高收入。针对高纳税者和高信用群体提供更好的社会福利反馈,比如低息银行贷款以及更高的信用评级。

最吸引人的就是,只要投资者在日本持有合法的居留(包括经营性签证),养育孩子均享受相关福利。无论收入多少、3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。在初中毕业以前,学费全免、看病全免、每个月政府还给每个孩子发1千多元人民币的“儿童工资”。

而这种再分配体制,也使得日本居民的工作、生活家庭能够获得保障。从而有效避免类似国内那样失业即断租的情况。

完善的法律法规保护

现有的日本房地产的规范性主要体现在两个层面,一个是国家法律法规为主导的各种法律和政策。另一个是行业内不动产协会制定的相关规范。

在法律法规方面,日本成功地利用房产税以及各种租客保护条例,规范了整个国家房地产市场的良性发展,真正做到了房子是用来居住这个核心点。同时,全国范围内大部分不动产公司都会加入全日不动产协会,这个相当于一个自律性组织。如果买家遭到了欺骗,或者不动产公司在销售房屋时未能披露给买家房屋的重大瑕疵,则由不动产协会现追责赔款给卖家,然后不动产协会再追究不动产公司的相关责任。

法律不仅仅保护不动产持有人,还保护在其中的租客,日本现有的法律是保护租客的。现有的《借地借家法》严格规范了所有权和租赁权之间的界限,房主不能随意赶走租客,而租客可以有权利自由续约。而房屋屋主的变更不会影响租客的租约,所以有租客在物件内住10年以上都是非常正常的事情。

东京不动产投资指南

东京房地产现状

日本大概有1.3亿常住人口,其中在自己或者家族所有的住宅里居住的人口,大约是总人口的40%。也就是说,在日本每10个人当中,大概有6个人是租房子住的。这样的国情决定了日本商务区附近对公寓的大量租住需求,所以,日本公寓的房屋空置率也很低。一般长租的公寓在退租后,一个月内就都会有新的长租需求的租户。其中东京地区的人口密度是全日本最高的,人口密度约为6100人/平方公里,远远高于日本平均每平方公里337人的标准。在东京核心地区投资不动产很少有租出不去的情况。

在这里说一下,东京范围内对于民宿的管制非常严格,因此并没有很多值得讨论的空间。因此投资的重点在单身长租公寓

单身公寓大行其道

很多人来了日本购买东京公寓之后,会发现,为什么所有的房子都是十几平米或者二十几平米的,相比国内动辄100平米以上的居住环境,日本人的居住环境为什么这么狭小?最大的原因就是日本的单身人口非常庞大。

根据2019年9月的统计,日本总人口中65岁以上高龄者占比28.4%,创日本新高,也是世界第一。与此同时,日本还率世界之先,正走向“超级单身国家”。根据日本国立社会保障和人口问题研究所2019年对未来人口所做的预测,到2040年,日本单身人口(包括未婚、离异和丧偶者)将占到总人口的近一半,独居家庭将达到全国家庭总数的39%以上,与之相对,由“夫妻与儿女”组成的家庭将锐减至23%。

绝大多数日本都只需要一个20平米左右的公寓就可以满足日常的起居生活。而在东京地区,由于工作和生活压力非常大,单身的比例还要高。这也使得市面上一半以上的物件都是这类小型的单身公寓。

二手房产为主,流动性极佳

很多中国买家来到日本以后第一件事情就是想着要在日本核心圈内购买新房。但是日本整个东京的新房市场是非常少的,自1992年房地产泡沫危机以来,东京范围内的新房建设数量屈指可数。可能一块200多平米的土地,盖上一幢楼就已经是非常大的新房项目了,绝大多数物件都是二手房产,而随着时间的推移,大量30年以上的旧楼开始占据日本房地产交易的主体市场。

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日本东京地区的二手公寓的交易流量一直都非常稳定,首都圈光二手公寓的签约数量都保持在每年30000套以上。如果觉得东京并不是你的理想之地,或者有其他方向,可以顺利将地产卖出。目前,业内平均周转水平为6~12个,很多情况下只需3个月即可实现周转。

多元定价,租金驱动模式

这是很多人都不理解的一个情况,日本的房产定价为什么是看租金流水的。中国的房产定价是依靠单一的环境地带来定价的。很多城市的租金回报率极低,比如北京和上海普遍都只有1.5%,但是房价一直扶摇直上。但是日本的房地产的定价是多元的,而且高度市场化。

一个好的物件必须有稳定的租金流水,信用良好的租客,充足的修缮基金。银行在评估一个物件的时候,会根据物件的情况做多元评估。其中,房产的租金流水是一个重要评判体系。这个评定体系是非常科学合理的,有效避免了烂尾楼和不良资产被抵押形成坏账。于是很多物业在抵押的时候有可能会出现这样一个情况:一幢在东京周边八王子市新建的学生公寓的在银行根本通不过银行的贷款审核。而一幢在日本港区1985年建造租金流水稳定的老旧公寓反而可以获得银行的抵押贷款。

投报率透明价位透明,很难有差价

这得益于日本地产行业的高度市场化,已经不动产行业的高度自律。日本的核心区的房产报价非常透明。一个圈内的租金回报率不会相差太多,不会像国内中介那样,中间吃很多差价。比如一个圈内房屋的平均回报率在4%,如果加上大量差价,投资回报率势必会急剧下降到4%以下。而这幢房子可能不仅仅是一家中介报价,是多家中介报价,如果有一家中介报高了,网上一查就知道。

东京的房地产的分类

目前,日本的投资性房产一般根据房子类型主要分为四种マンション(公寓)アパート(低层公寓)一戸建て(单栋式公寓)タワーマンション(塔楼)。并不是每一种房屋都适合投资者投资。

マンション(公寓)

有点像国内的公寓,一般是重型钢铁架构、钢筋混凝土、或者其他坚固结构,通常在3层以上,隔音很好,绝大多数日本年轻人的投资首选。经过区分登记后,可以单独出售给卖家,土地是共有产权,是最为主流的投资性住房产品。东京由于人多地少,不少公寓面积都非常小,为单身设计(日本生育率很低,单身宅男特别多)。目前,东京的公寓楼是我们的主推项目,因为很多物件都已经自带租客,所以基本就是购买后即可获得稳定收益。

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アパート(低层公寓)

通常是木造或者轻型钢铁架构,板房的建造一般在1~3层,也是一种主流的住宅。可能在居住面积上略好于拥挤的マンション(公寓),アパート(低层公寓)的建造要求一般比マンション(公寓)低,对于土地的要求很低(容积率要求低),所以租售比一般较好,我司目前开发的就是这类物业。

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一戸建て(一户建)

这在东京绝对是奢侈的住房选择。一般都是土豪用于自住用的,由于土地在东京的稀缺性,所以东京的一户建大多非常昂贵,东日暮里地区离山手线很远的一户建价格大多都在300万人民币以上,而且不包括后续的改造费用。很多人想购买一户建之后做民宿,但是非常可惜,东京地区绝大多数地区不允许经营民宿,而且东京的一户建租金太高,作为长租房也是有价无市。

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タワーマンション(塔楼)

一直以来,塔楼都是巨大的坑。很多来东京的客户一直都非常喜欢奥运村附近的一些住友不动产的塔楼,因为确实很漂亮,在东京,塔楼永远是最为亮眼的风景线,是权力和财富地位的象征。很多中介都抓住中国客户喜欢新房和高端地段的心理优先向客户推荐塔楼。但是,塔楼是非常不适合投资的物件,原因有以下三点:

1.绝大多数投资者是不可能住在日本的,在日本房子唯一的收益来源就是租金,塔楼的价格非常高,租金却一般,有价无市,租客市场少,绝大多数都是日本富豪自住的。如果投资者本身无法在日本长期居住,而且又找不到租客,每年还要缴纳物业费(每平方米将近人民币30元/月)。 2.绝大多数的高端塔楼是被日本的大型不动产如住友或者三菱不动产持有,因此高端物件的交易都是按照国际交易标准执行的,这意味着有繁杂的手续和反洗钱,绝对不会接受现钞或则人民币直接交易,除非客户已有大量日元外汇,我相信绝大多数中国投资者绝对不可能做到。 3.塔楼难以流通,即使在东京,塔楼仅仅是少数高端富豪才消费得起的(虽然很多只需要350万人民币)。小众的交易市场外加繁杂的手续,使得塔楼的流动性非常差,一旦入坑,转手几乎不可能。

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但是这并不意味着塔楼就没有市场,对于一些已经在日本的工作的高收入人士来讲,购买塔楼炫耀一下自己的身份,是一个非常不错的装逼选择。

现有东京房地产投资策略

首先,我不鼓励在东京这样成熟的市场做投机行为,在成熟金融市场的投机行为往往都是以失败告终的。之前很多人赌奥运会和横滨的赌场(后来因居民反对停滞),亏得血本无归。中国的客户大多都太喜欢投机,但是东京的房地产根本不是投机市场,很多人以为可以完全复中国国内的模式,低吸高抛,然后利用杠杆来疯狂盈利,而实际操作根本不可能。而我见过的绝大多数投资者在东京最多也就是购买一套单身公寓。

另外,就是有时候大家需要多动动脑子,当你看到一个既便宜又好的物件时,首先需要做的第一件事情是怀疑它为什么这么好,而不是盲目冲上去购买。 绝大多数核心区的物业租金回报率都在4%~5%,很少有看到高于这个数值的。而日本的土地价格非常透明,如果想要去查,可以有官方的统计网站,一查就知道:https://tochidai.info/

选择核心区资产,避免低价陷阱

很多客户都对我说,东京核心8区以外的房子很便宜,在偏远的周边甚至还有免费送的房子,而在实际操作过程中,我们发现不少客户还真的去选择了这些物业。因为在中国,以地方政府主导的基建开发和借债模式,可以将房价推得非常高,而庞大的人口红利也使得整个房产不缺流动性,随时有韭菜可以接盘,所以在中国购房习惯的客户很容易把中国的这一套搬到日本。

东京是一个人口高度密集的地方,很多上班族都是每天围绕着东京的山手线转。上下班的人非常多。但是,一旦到了郊外,你就会发现全部都是大农村,人烟稀少,而且全部都是老年人。而如果在这里购置房地产,你会发现,租客少,房屋再出售非常困难。在日本,只有租的出去的房子才有价值,否则每年就是白交各种税和管理费。

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房内最好有合格的租客

在日本,租客是保证房产价值的关键。租售比的高低直接决定了房价,这个和国内完全不同。在东京,同一类物件因为租金不一样会导致价格差距是很大,因为房产的售价都是根据租金水平和市场要求的租售比决定的。即使租金水平很高,但是租客质量很差并或者没有保证公司,一旦出现租金滞纳会使该物件变为不良资产。在东京很容易出现二手公寓价格远超一些新建公寓的情况。

在日本租房是一定要有保证公司给租客担保的,一旦租客出现拖欠房租的行为,保证公司是维护房东利益的重要关卡。再日本民法极端保护弱者,房东想赶走拖欠房租的房客是非常困难的,房客的合法权益更受到法律保障,如果需要打官司基本需要消耗一年左右。在实际过程中,中国客户往往容易忽略租客质量,那些没有保证公司的租客或是福祉租客(低保户) 会让房产变得非常危险。一旦后续发生争议问题,往往就是漫长的官司期。

修缮基金、物业管理、内部装修……要考虑的东西很多

在购买房地产之时,检查租客是否有保证公司,租住天数和年限,房产修缮基金和物业费是否齐全,是否在1981年之后(新建筑耐震基准法修正案)建造。很多日本的二手物件再一定年份之后,都会进行翻修,翻修后和新的一样,所用资金均来自于所缴纳的修缮基金。但是经常会有一些老旧物业由于之前缴纳的修缮基金不足以进行修缮,因此会在一定时期提高修缮基金,而这些全部需要持有者承担。

物业的好坏也会影响整个物件的价值,在东京很多独栋的アパート(低层公寓)并排在一起,但是这些独栋物业每一个物业都是不同的,然而由于每个物业的管理水平不同。如果邻居楼层的物业管理很烂,垃圾不能及时回收也会影响周围房屋的房价。

最后就是内部装修,每一次租户的搬出,一般房东都会进行装修,然后再进行出租,这样可以有效提高租金水平。如果居住较久的客户搬出后,往往房子需要大量的装修费用,因此屋主在购买前也需要进行仔细咨询现有房屋内的装修情况。好在以上所有内容全部会在交易时进行披露不会遗漏,披露的时一般会有全面的翻译。

不动产购买的相关税费

首先,大部分人说到税费,总是会说日本房子税费很高,不值得买。大家千万不要看到税收就觉得不好,日本的税收都是取之于民,用之于民的,非常高效,交税不一定是坏事。放眼全球所有的发达国家都针对房地产有税收调控,而且都差不多,发达国家税收调控的目标是保证房地产能够健康合理地发展。其中不动产中介费消费税不动产取得税不动产登记免许税印花税都是一次性缴纳的费用。

不动产中介费

在购买时,日本的不动产行业均会收取中介费,一般为3%,部分客户可能有特殊需求,在中介费的基础上还会多收2~6万日元(一般为广告费或者调查物件的车马费)。

消费税

众所周知,消费税是日本所有服务及货物在销售时都会收取的一个税费,大概是10%。日本的消费税从10月1日起从8%上调至10%。而客户购买不动产时中介提供了不动产中介服务,需要缴纳消费税,也就是中介费的10%。

不动产取得税

不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%。但是这个价格是银行评估价格,而二手房产的评估价格一般非常低。

不动产登记免许税

这个税种是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬(日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,根据情况而定)。而这个税费也是按照银行评估价格计算的。

印花税

买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用,一般是从邮局购买的。这个是法定税率,根据房产交易价格计算,一套单身公寓只需要10000日元即可。

固定资产税(每年缴纳)

日本的国税,土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%,这个是需要每年缴纳的。在日本,房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税,有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村政府的税金。这里的价格还是银行评估价格

注意:每年4月份左右发出通知,从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅,在购买后5年内可以享受减税措施,因此税额较低,在第6年税金会增加,这点需注意。

都市计划税(每年缴纳)

日本地方税,土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%,这里也是银行评估价格。

物业管理费(每年缴纳)

该费用通常由物业公司代为收取,优质的物业公司管理费非常贵,这也是为什么很多塔楼物业费非常贵,将投保率直接压倒了1%左右。但是一般东京单身公寓的物业费都是正常价位,这个很难估算,但是不会太高。

物业修缮基金(每年缴纳)

该费用通常为物业管理公司代为收取,修缮基金是用于房屋修缮和重建的。这个一般不会变化,但是部分老物件由于当时修缮基金估算偏低,可能会在未来的某一年打算提高,这个属于正常现象。

保险费用(每年缴纳)

为什么要把这个费用算进去,确实很多屋主和不动产中介是不给客户买保险的。但是我仍然建议大家一定要买火灾保险。日本的房屋内的租客很多都是终老年人租客,行动能力不佳。一旦发生火灾,造成损失,屋主如果没有火灾保险非常麻烦。

房屋托管费(每年缴纳)

中介房屋代管需缴纳服务费,一般为月租金的5%。但是这要看中介品牌和影响力,部分特殊物件的托管费可能会有所变动。

个人所得税(每年)

这里要说一下, 由于每一位购房客户的情况不一样。房屋持有者可能是个人,也可能是法人。税务计算非常繁杂,这里我们只讲一种情况,那就是个人直接购买日本房地产之后,并且获得扣除以上租金之后所得净收入之后所需缴纳的税费。根据不同的收入税率从5%~45%均有,具体可以参考日本国税厅官网

税理士费用(每年)

以上费用的申报都是要由税理士为代理申告、缴纳。申报一次的费用大概是2-3万日元。我们不建议客户自己申报费用,因为风险较大。大家可能看到这里非常模糊,无需担心,后面我们会有交易案例参考

交易流程

一个规范的日本不动产的交易结构如下,涉及买主卖主买方中介卖方中介不动产保护协会。其中最为特殊的这个是不动产管理协会,不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利,所有的纠纷均由不动产管理协会来协调,针对中介的欺诈和不诚信行为,不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司

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而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤:提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记。整个流程在15~30个工作日(根据物件情况而定)。

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我们的日本房房地产遵循一整套严格的看房交易流程。但是由于每位客户的需求不一样,每个人的流程也会不一样。东京地区的房地产交易流程相对比较清晰,大多数长租物件都是已经建好的公寓,因此交易流程都是标准的日本不动产流程。但是,大阪地区的房地产都是新造的一户建,有些是期房,所以流程上略有不同。

物件挑选

您需要购买日本房地产,可以直接关注猫总公众号,里面有我的猫总小店,可以供您直接选择所喜欢的物件,目前我们大多数物件已经上架。如果需要商考,直接留言预约时间即可,商考费用:按照预算预付(回国后多退少补)。商考过程中请注意以下几点: 1.东京地区的公寓只能观看外景,不可以进入房屋内观看; 2.大阪地区的民宿可能还在建造中,如需观看必须提前预约; 3.如果看中附近其他物件,想要购买,我们可以代为联系,但是具体成交情况需要看屋主意愿;

由于新冠疫情的原因,我们所有的房屋都可以提供VR内景观看。

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提交购买意向书(買付証明書を提出)

在看中了房产之后,您需要提交购买意向书,购买意向书由我们为您准备,一旦签订购买意向书后,买卖双方不可撤回,所以请您慎重考虑。但是买付契约书提交后,会有三种结局; 房东同意出售,并且愿意直接交割,这种情况是最好的;房东同意出售,但是需要使用指定交易条件(只允许卖给日本人或者规定只允许用日本银行账户); 房东不同意出售;绝大多数日本不动产中介都是从网上找物件,非常容易出现房东和买家协商不一致的情况(而且是多数)。为了避免这些情况,有实力的大机构都会使用机构资本直接拿下优质房源,然后直接出给客户,避免这种情况。

委任状办理

由于绝大多数客户均无法在日本参与每个流程的,因此需要进行委托办理。委任状的目的是减少您前往日本的次数,节约您的时间。

签约和首付

在《買付証明書を提出》得到确认后,即可进入签约阶段,会由宅建士为您准备面签程序,如果您在日本现场,可以直接与我们的宅建士进行面谈。如果您不方便前往日本交易,我们会为您提供代理人签约服务进行视频签约(需要已经签署委任状)。在签约时,我们会为您提供以下材料供您阅览签字。

不動産売買契約書: 这是主要文件,里面包含交易房产的基本信息以及交易的相关条款;买主确认并理解关于标的物的重要事项并签 名盖章后,进行正式签订不動産売買契約書。 除重要事项说明书中所包含的内容外,还会 有更详细的关于标的物的交付时间、手付金金额及其他一些特别条款等信息,请注意确认。 在买主确认合同内容无误并签字盖章后,买卖行为正式生效。买主需向卖主支付一定金额的订金手付金,一般不超过不动产买卖金额的20% 。此后如买方违反买卖契约,将不退还定金。卖方违约则需支付买方两倍定金。

重要事項説明書: 在买主向卖主提交買付証明書,且买卖双方达成一致协议后,即可进入签约流程。 根据日本宅地建物取引業法,在签署房地产买卖合同之前,需持有宅建士资质的专业人员向买主进行关于标的物的重要事项说明。 说明事项大致分为“关于标的物的事项”及“关于交易的事项”,所有与标的物相关的信息都会在此时向购买意向者一一进行说明。

不動産購入委任状(如有): 如果您无法直接前往日本签约或者找他人代理签约时,需要用到委任状。

宅地建物取引士証: 在签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引士証,证明自身拥有合格的不动产交易资质;

宅地建物取引業者免許証:签约时,宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引業者免許証,证明所在公司有合法的不动产销售资质;

在宅地建物取引士进行所有事项说明后,您可以支付首付款(一般为10%)到指定账户即可。

办理住址公证

由于日本的房地产登记是依靠您的在中华人民共和国内的住址公证来确认产权的,因此您必须携带您的相关材料前往当地的公证处办理住址公证。一般需要2~3周时间,请您提前前往当地公证处预约办理。

司法书士面试

为了防止虚假交易等行为,您需要提供护照或者身份证复印件给司法书,并和司法书士面试。在面试完成之后,即可进入最后的交割环节。

交割(引渡し)

在不動産売買契約書中确定的最終決済日这 一天,进行标的物的交割(引渡し)。 买方支付标的物的剩余尾款,卖方则需将标的物所有权转让给买方。 司法书士作为买卖双方的代理人进行所有权的转让登记,确保整个交接流程顺利进行。

办理登记

该步骤即为获得房产证和土地证的步骤,不动产商会为您全程办理,获得产证后我们会为您提供快递服务。一般所需时间为2~3周。

签订管理协议

在房屋交割完毕后,我们会与您签订管理协议,此时您所购买的公寓的租金将开始计算并转移到您的银行账户。

三方机构监察

由于很多客户目前在国内无法看到真实的情况,在这种情况下,如果客户不放心,都需要三方律师调查。由于中日之间的交易非常频繁,北京、上海、深圳、香港等地有多家大型中日律师事务所可以对交易物件出三方调查。因此很多客户可以在交易前后可以委托这些三方律师事务所对整个交易实施监督和调查,以确保交易安全。尤其是一些大型物件交易(1亿日元以上)的机构都可以委托三方律师事务所参与整个交易流程。

交易文件

中国客户只要不持有日本护照,在交易时均按照海外公民进行交易登记。但是日本房地产不以客户所持有的护照为依据进行登记,而是地址证明,这个在发达国家中是首例。

在交易日本交易之前需要大家准备好以下文件

  1. 地址公证书。从公证处开具即可,需要中文和日语两份。
  2. 护照。用于在司法书士面试登记时使用。
  3. 个人印章(或者指纹)。建议去淘宝刻一个印章,部分客户如果未来想要在日本做经营性签证,建议还是使用印章。
  4. 委任状。由于大多数客户均不能实时参与整个交易流程,一般都需要由我们提供委任状,

所有的材料,必须在交易前准备完毕。付款时可以使用任意国家的银行账户

总结

首先,日本的房地产是一个高度成熟的市场,经历过1992年泡沫经济的日本对于房地产的管控已经非常严格。而这个市场的定位就是一个提供稳定租金回报的投资市场。而妄想像其他发展中国家一样一年有10%以上涨幅不可行,在东京更是不可行(因为没有资本可以撬动这么大的杠杆)。

东京房地产更加适合一些初入日本的投资新手,最大的优点就是投资回报的稳定性以及流动性。东京的奥运会确实会让日本的不动产上涨,但是由于目前整个日本不动产行业的高度自律加上政府的调控,未来房价更加像是一种慢牛趋势。同时,东京房地产极低的入门门槛以及完善的法律法规,成为很多中国海外投资新手的最爱。

交易案例参考

很多人看到这里就感到非常困惑,那就是我买一个单身公寓究竟要缴纳多少税费?这里实在太过模糊,我给大家提供几个案例作为参考,第一个案例是我们的新宿一号购买时所需要缴纳的税费。综合购买成本为5.18%,也就是总价+5.18%的税费,这个是购买时一次性缴纳的。扣除各类税费之后,名义租金回报率为5.63%但是实际上是4.17%。

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第二个案例是我们的一个二手房产交易的案例,购买时就是交易价格基础之上还需要5.68%的各类税费,而名义租金回报率为5.03%,实际租金回报率为3.84%,也是一个非常正常的水平。

2019年10月10日,许先生在日本东京与我们进行交易。交易时,我们确认物件后递交了买付,买付递交后。许先生,正在等待卖家回复。

2019年10月11日,许先生得到卖主回复,并且可以成功成交。于是,我们先进行重要事项披露申明后,许先生支付了3%+6万日元的中介费开始交易,首付10%。该房产的消费税为65400日元,为中介费的10%。下午,许先生在我们的陪同下,前往邮局购买了印花税票,花了10000日元

2019年10月12日,许先生由于要回北京办理公证和印章,因此与我们签约委任状,委托我们帮忙办理所有流程。

2019年10月19日,许先生在国内办理完公证以及印章,许先生将我们所发来的所有文件进行盖章签字后邮寄到日本。

2019年10月29日,许先生预约了司法书士远程签约,并支付了尾款。

2019年11月25日,许先生完成了所有交易流程。并且获得了房产证书,房产证书通过EMS邮寄回国。获得房产证书后,许先生还与我们签署了委托托管协议,将房产交付我们委托托管费为租金收入的5%,每年共计49800日元,并购买了一份日本火灾保险每年10000日元。该物件的修缮基金135600日元/年,由我们从房租内代扣。产权获得后,还支付了登录免许税共计198000日元

2019年11月30日,许先生开始需要考虑日本房产取得税的相关事宜。并且找了一位税理士帮忙报税,价格为20000日元/年。税理士帮许先生每年申报固定资产所得税都市建设税共计39600日元

2020年2月1日,许先生得到通知,需要缴纳不动产取得税共计198000日元。同时,我们的第一笔租金打到许先生的香港银行银行账户。

从上面这张图可以看出,这位许先生购买的物件价格为19800000日元,交易时交易税费共计为1125400日元,为房价的5.68%。该物业租金 为每年996000日元,表面回报率为5.03%。但是在扣除了固定资产税和都市建设税管理费及修缮基金火灾保险托管费之后,实际回报只有3.84%。每年税费占比达到了1.19%。但是这个物业回报率在港区南青山属于正常的回报范围

东京房地产常见问题(FAQ)

针对网上所收集的客户信息,我们针对东京房地产的一些事项做了详细解答。

日本房屋买卖是否为永久产权?

是。日本房地产购买后为永久产权,包括建筑权利和产权为购买者本人,不会因为托管公司的原因而转移。

房产的性质是否可以更改?

东京地区的房屋性质管理非常严格,长租公寓、旅馆、商业办公楼都有非常严格的区分。大部分建筑在建造前就已经决定了相关性质,无法进行变更。

日本房屋会不会受地震影响?

很多人来日本购房时都对日本的房屋的抗震表示担心,因为日本是一个地震多发国家。而且历史上有过多次重大地震灾害。因此,绝大多数日本的房屋都是为了对抗高强度地震而准备的,而且设立了完善的建筑耐震基准法。

日本于1981年(昭和56年)6月1日起实施新的建筑基准法,此时间点之后新盖的建筑就必须依新耐震基准进行设计。旧耐震基准:建物必须能承受震度5的地震。新耐震基准:重点放在建物不只能够避免因地震造成的倒塌,更要确保建物内的人身安全,因此修改规定以“震度6以上建筑也不会倒塌”为基准,且设计上在平面及立体都需取得平衡。

但是这并不能阻止有些千年不遇的超级地震(比如2011关东大地震)后房屋倒塌的问题,倒塌后会有专人根据建筑质量进行评定和责任追究。

针对房屋倒塌或者内部火灾的责任划分

很多人非常关心,日本地震,我的房屋塌了怎么办?这一点完全不必担心,新耐震基准法的建造标准要求是非常高的。要求房屋在设计时一定要能够抗9级以上的地震,而且是强制性标准。但是在现代日本的历史上,仅有一次9级地震,那就是2011年(平成23年)3月11日发生的一场東北地方太平洋近海地震,东京地区所有在新耐震基准法下面建造的都没有倒。就连大家认为最危险的塔楼也都只是晃了晃,掉了几块玻璃。

东京的公寓是否可以用来做民宿

东京地区的民宿管理非常严格,就算申请到180天/年的民宿,也有时间和各类限制,最重要的是需要邻居同意,但是邻居99.99%是不会同意的。因此,我们不建议在东京做民宿。而东京地区的简易宿所尤为严格,都是要有强制雇佣条件的。

为什么所有有租客的东京公寓均无法查看内部?

这是很多中国投资者最为抱怨的问题,尤其是东京地区的长租房。因为租客的隐私受到法律的保护,所以投资者在看房时只能前往公寓所在地,看看房屋周围情况,无法进入内部公寓视察。这一点投资者非常不爽,都说是抓瞎式购房,而且屋内情况完全不可见。这一点完全不必担心,每一幢公寓都有自己的修缮基金,而且房客退租时都会要求将房子恢复原状。如果发生了损毁,会有修缮基金和房客赔偿。在大多数情况下,东京不动产投资者购买房产不是为了自住,仅仅是为了获得租金回报。在交易时,不动产公司会披露该房屋内所有可能存在的瑕疵,如果不披露则会被追责,因此大家完全不必担心屋内瑕疵。

房屋购买后是否可以自住?

这是很多人问的问题。如果没有日本的长期居留,仅凭5年多次往返签证是无法居住进日本的房屋的。如果屋内有租客,也是无法入住的,房东不能随意赶走租客。除非是空房,否则很难办理。

买房是否可以办理银行账户和贷款?

首先,如果没有在日本的合法居留,无论你买多少房地产,都无法在日本办理到银行账户。另外就是大部分人来日本都是不可能获得银行贷款的。除非你在日本已经工作、经营多年,可以凭自己的纳税记录和名下固定资产去获得贷款,但是能不能获得审批需要看银行情况,目前即使是日本的中资银行也因为国家外汇管制停止向中国人贷款。

同时,我不鼓励各位盲目贷款撬动杠杆来日本炒房的,全日本房地产市场完善的管理机制决定了这个市场并不适合杠杆投资,弄的不巧,还有可能发生法律风险。如果一旦发生偿还风险,日本的银行是直接扣留你的标的物并且白菜价出售以抵押坏账,可能一幢5层的旅馆,最后银行就直接以土地价格的7折贱卖(不算建筑价格),最后你会发现自己血本无归。

为什么我的买付无法成交?

很多日本房地产物业表面上在网上挂着还写着在售,但是实际上你会发现,已经被其他客户买走了。而日本房地产网站没有类似中国的统一数字化管理系统,大部分情况下只能电话咨询物业的销售情况。购房前我们一般先需要提交买付以确保房屋是处于可以交易的状态。由于东京房地产交易非常频繁,市面上流动的房产甚至可以每3个月交一次,买付无法成交是正常现象,就看谁手快。

这个情况一般出现在中介物业上,如果是不动产公司自己持有的物业,是可以一般都可以直接成交。各位可以把每一套日本房地产想象成一支股票,每次交易各位报价肯定是价高者得,而其他报价者都有可能无法成交。

在日本买房是否可以移民?

单纯的日本房地产购买行为是不可以移民的,日本本身也没有任何买房移民政策。但是通过购买2套大阪民宿或者购买若干东京房地产,办理经营性签证是可以移民日本的。其中大阪的民宿的民宿经营业务可以作为经营性签证的申请的理由,东京的公寓的收益流水可以作为续签的经营流水。

我是否可以赶走物件内的租客或者涨房租?

不可以。在日本,对租客有着完善的法律保护。大正十年(1921年)就颁布了《借地借家法》来区分使用权和所有权。因此房东不能随意让客户退租,也不能随意涨房租,大部分情况下,只要租客想租,必须续约。各位可以理解为只要租客不欠租,你就拿他没办法

日本房地产卖出是否容易?流动性如何?

这也是为什么我让大家一定要将交易范围限制在一些核心地区。因为整个日本出了核心城市圈(东京、大阪)以后房屋的价格是急剧下降的,福冈有32万人民币/套的公寓,虽然投保率很高但是流动性是极差的。而一些物业如果太过老旧或者本身属于不良物件,脱手就会非常困难。基本上就是烂在手里。 单纯的日本房地产购买行为是不可以移民的,日本本身也没有任何买房移民政策。但是通过购买2套大阪民宿或者购买若干东京房地产,办理经营性签证是可以移民日本的。其中大阪的民宿的民宿经营业务可以作为经营性签证的申请的理由,东京的公寓的收益流水可以作为续签的经营流水。

为什么东京那么多房子全是80年代的二手房,有没有新房?

日本房产最为火热的年代就是平成的泡沫经济时代,在1992年之前,日本的房屋建造数量是非常多的。但是自1992年泡沫破裂后,大量房地产开发商破产,房屋价格急剧暴跌,至今仍然处于开发真空期。从泡沫爆发至今,东京地区每年新楼盘建造非常少,能遇到一个房龄只有10年的物件都属于稀罕品。涩谷、新宿等核心地区能开一个小幢的楼盘已经是奢望。

有没有免费的房子?

有。日本农村到处都是鬼屋,你可以去免费居住。但一个苛刻的前提是,你首先要有日本长期签证,即永住身份。便宜没好货,好货不便宜的道理大家都懂。希望大家理性一点投资。

我是否需要亲自打理房屋?

不需要。目前,大部分投资性日本不动产都是由不动产中介进行代为托管的。但是房屋内如果发生水电煤故障或者电器非人为损坏(老化),均是要由屋主处理的。比如空调坏了、墙纸漏水,屋主必须承担维修责任,一般由中介代理从房租中扣除。所以,在交易房产时,所有合同中均会提示房屋内装修状况。而且在交易前会让卖主维修好屋内所有的瑕疵。

在租客搬走后,不动产中介会帮忙进行重新招租,通过广告来进行募集入居者,将符合条件的有保证公司的客户重新募集进入房屋内。并代理客户签订房租协议。

发生租赁或者交易纠纷时该如何处理?

正在日本非常普遍,如果发生租赁纠纷,比如客户不缴纳房租。首先必须看理由,请记住租客是爷,没有充足理由,不要随便和租客打官司。如果是房东不提供相关服务(不修理破损电器)导致的断租,一般肯定是租客赢。如果发生问题,一般都是由托管公司代为沟通。

而由于不动产交易所造成的冲突可以直接去不动产协会,出示相关证据不动产协会会受理,还有中文客服。

日本房地产是否在CRS范围内?登记依据是什么?

目前,日本的房地产不在CRS范围内,而且由于采用地址证明登记制度和隐私保护制度,一般人无法查阅房屋藤本。和绝大多数西方主流发达国家房地产不同,日本房地产的登记依据不是护照,而是地址公证。地址公证就是由国内公正机关为您出具的地址证明。因此,房产相当于半匿名持有,隐私性极佳。

外国人在日本置业购买房产,日本法规上是否有任何限制?

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制。自1998年4月改法后,非日本国籍人士于日本置业的限制已被取消,外国投资者和日本投资者是完全一视同仁的,没有任何区别

日本有学区房的概念吗?

有,但没有中国那么明显。教育质量好的中小学私立的多,不划片,可以直接考。但公立的也有不少历史悠久,教学质量好的学校。日本家长也愿意住在附近。在东京,文京区好比北京海淀区,聚集了大量好的大中小学。所以对于有孩子的家庭来说,文京区非常有人气。

奥运会、横滨赌场的是否会对日本的房地产有影响?

我不建议大家去炒奥运或者赌场会这个概念,因为日本在历史上吃过奥运泡沫的亏。现有所有不动产的建造、定价、销售等流程和环节都进行了非常严格的规范,抑制投机和炒房。

虽然确实因为奥运的原因,晴海的塔楼获得了一波涨势,但是如果纯粹为了放大杠杆炒房真的不建议。日本房地产如果持有不到2年,买卖均有较高税费。

我无法来本地看房,是否可以委托三方律师机构?

目前北京、上海、广州、深圳、香港均有很多日本开设的三方律师机构事务所,均可委托他们进行调查,一般都是自费。尤其是一些大型酒店、公寓的对公收购业务等都是可以委托三方律师机构参与交易流程调查整个交易。

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